Чи не подобається планування квартири? Бажаєте зробити житло більш сучасним та комфортним, додати додатковий функціональний простір, збільшити площу деяких приміщень чи зробити більше кімнат? Проте вважаєте, що перепланування та перебудова – це складно, довго і є ймовірність порушити закон? Розповідаємо: коли згідно із законом потрібно узгоджувати зміни у плані квартири? Які роботи заборонено, а які допускаються? Коли можна розпочинати перепланування та які для цього потрібні документи? Це зміна архітектури, монтаж або демонтаж елементів конструкції житлового приміщення, що потребує внесення до технічного плану та паспорту квартири. Зміни можуть позначитися на всій будівлі та стати загрозою безпеці мешканців будинку. Тому план цих робіт підлягає узгодженню у житловій інспекції чи інших уповноважених органах місцевого самоврядування. До перепланування часто вдаються, коли необхідно провести: Капітальний ремонт – на чорновому етапі можна внести коригування. Дизайнерський ремонт – зміна конструкції стін, коли потрібно застосувати якесь сучасне інженерне рішення, а конструкція стара. Ремонт у новобудові — часто в таких спорудах незручне планування або не враховано потреби покупців. Також попередній проект необхідний для проведення маніпуляцій із санітарно-технічним, електричним обладнанням, інженерними мережами та іншими роботами з перебудови. Однак ці роботи до техдокументації приміщення не заносять. Враховуйте технічні, конструктивні та юридичні аспекти.Також слідкуйте за дотриманням усіх вимог та нормативів. Перед плануванням робіт ознайомтеся з наступними юридичними документами: Проект перепланування узгодять лише у випадку, якщо він відповідає санітарно-гігієнічним, екологічним нормам та вимогам пожежної безпеки. Якщо ремонтні роботи згідно із законом не потрібно відображати у технічному плані об'єкта, то узгоджувати їх не потрібно. Чи можна розпочати перепланування до отримання дозволу? Ні. Для власників квартири високий ризик отримати відмову на узгодження. Крім того, якщо виконані роботи не відповідатимуть нормативам, господарі зазнають адміністративного штрафу та будуть зобов'язані все відновити. На погодження перепланування зазвичай потрібно від 20 до 45 робочих днів, тому його планування можна приступити заздалегідь Наші проектувальники допоможуть вам скласти дизайн-проект та план перепланування з урахуванням існуючих правил та норм. Дозвіл на перепланування дійсно 18 місяців. Його може отримати лише власник квартири або його довірена особа. Подайте документи на сайті Держпослуг або на mos.ru. Також якщо будинок – частина культурно-історичної спадщини, додатково віднесіть їх до територіального відділення Міністерства Культури. Як знизити можливість отримання відмови? Перед поданням документів та плану перепланування зверніться за консультацією до будівельної компанії або уповноваженого органу, щоб перевірити, чи дотримані всі норми, чи законно проводити конкретні види робіт. Заяву на продовження терміном до 6 місяців, подавайте на сайті держпослуги у розділі «Продовження терміну дії погодження перебудови, перепланування приміщення у багатоквартирному будинку» (у паперовому вигляді заяву більше не приймають). У яких випадках дозвіл може бути відкликаний? Якщо будинок – об'єкт культурної спадщини чи інспекція виявила недостовірності у документах. Що робити при отриманні відмови? У повідомленні будуть вказані роботи, що порушують норми, разом із посиланнями на правовстановлювальні акти. Відмова також може бути помилковою.Якщо ви вважаєте, що для нього не було причин, запишіться на прийом до голови житлової комісії та обґрунтуйте свою правоту. За неузгоджені роботи, фізична особа зобов'язується сплатити штраф від 2000 до 2500 ₽. Також у Москві розглядається можливість збільшення штрафних санкцій до 100 000 ₽. Житлова інспекція може подати вас до суду з вимогою відновити квартиру до колишнього стану (згідно з документацією). Якщо було виявлено багато порушень, то за невиконання судової постанови квартиру продають з торгів. Тоді вже новий господар буде зобов'язаний зайнятися її відновленням. Контролюючі органи (житлова інспекція) мають право пред'явити додаткові вимоги до ведення робіт. Ні. Швидше за все, банк подібних робіт не схвалить. Однак ремонт, який не вимагає узгодження, можна робити. До заявки знадобиться додати додаткові документи: Так, але лише у випадку, якщо роботи не належать до заборонених. Ви можете орієнтуватися постанову Уряди Москви № 508-ПП. Перед капітальним ремонтом квартири потрібно скласти план робіт і зрозуміти, чи проводитиметься перепланування. Розбираємо, що юридично належить до перепланування, які роботи потрібно узгоджувати, а чого робити в жодному разі не можна. Часто плутають два поняття «перепланування» та «перебудова». При переплануванні змінюють розміри приміщень. Наприклад, зносять стіну і об'єднують кухню та кімнату, розділяють санвузол або переносять дверний отвір, щоб розділити суміжні кімнати. Внаслідок перепланування змінюється план квартири. При перебудові планування залишається незмінним, але змінюють комунікації. Наприклад, ставлять нову сантехніку, перекладають труби, змінюють електропроводку, перекривають газ, щоб замінити газову плиту електричною. Квартира до перепланування чи перебудови План перепланування: житлову кімнату зменшили, додали вбиральню та перенесли вхід — тепер у кімнату можна потрапити із кухні. Також поставили перегородку на кухні, приховавши холодильник. Усі креслення для статті представлені дизайнером Анною Калініною План перебудови: всі стіни, перегородки та дверні отвори залишилися. У санвузлі хочуть перенести умивальник, а на кухні – переставити плиту При переплануванні чи перебудові зміни можуть вплинути не лише на квартиру, де роблять ремонт, а й на конструкції та комунікації всього будинку. Тому більшість робіт необхідно узгоджувати із наглядовими органами. Робити це потрібно до ремонту. Якщо ремонт не впливає на безпеку конструкцій, здоров'я та майно інших мешканців будинку, то узгоджувати роботи не потрібно. Юридично у 2022 році наступні роботи не належать до перепланування чи перебудови:
Такі роботи не потрібно узгоджувати. Є роботи, які відносяться до перепланування, але не впливають на безпеку мешканців чи конструкцію будинку, наприклад: Про такі роботи можна повідомити БТІ після завершення ремонту. Фахівець зафіксує перепланування, оформить акт та видасть новий технічний паспорт. Але краще перестрахуватися та узгодити всі заплановані зміни до ремонту. Будь-який ремонт може постраждати, наприклад, від затоплення чи пожежі. З полісом «Під ключ» квартиру вдасться застрахувати від основних ризиків. За промокодом ВИШУКАЛИ діє знижка 15%. Є низка робіт, які не варто навіть планувати, бо таке перепланування не узгодять згідно із законом. Не можна демонтувати, змінювати розміри та конфігурацію вентиляційних каналів у санвузлі та на кухні, якщо межі вентканалів позначені на плані.Також не можна змінювати конфігурацію та зменшувати розміри зашивки стояків, якщо вони позначені на плані. Якщо демонтувати повітропровід, у квартирах нижче порушиться вентиляція, з'являться пліснява та шкідливі бактерії. Вентиляційна шахта в квартирах вище залишиться без опори і повисне на міжповерховій перегородці, що вплине на конструкцію будинку. Потрібно враховувати, що є вентиляційний канал, а зашивка. Якщо короб не входить у площу квартири, його не можна зносити чи зменшувати, навіть коли всередині зашивки багато вільного місця. В іншому випадку будуть порушені межі загальнобудинкової території, навіть якщо не торкатися інженерних систем. Забудовник може зашити вентиляційний канал або залишити комунікації відкритими.
Часто забудовник зашиває канали так, що довкола залишається багато місця. Коли власник квартири робить ремонт, нерідко він намагається використати цей порожній простір: зменшувати вентканал, робити ніші, вішати бойлери. Це заборонено. Але якщо комунікації спочатку не зашиті, навколо них можна робити будь-що. Так вентиляційні канали позначені на плані. За законом не можна змінювати їх розміри, демонтувати, робити ніші. Навіть якщо обшивка не монолітна, а гіпсокартонна або з пазогребневих плит У цій квартирі немає зашивки. На розсуд власника можна зашити комунікації чи зробити ніші у вільному просторі. На кресленні цієї квартири межі вентканалів не позначені. Значить, вони входять у площу квартири та зашивку можна прибирати. Головне – не чіпати саму трубу. Джерело Згідно з будівельними нормами та правилами, у житловій кімнаті має бути природне світло та доступ до свіжого повітря.Тому в кожному житловому приміщенні має бути вікно з секцією, що відкривається, наприклад кватиркою або фрамугою. Відокремити приміщення стіною можна, якщо всю перегородку або її частину зробити прозорою, наприклад, закласти скляними кубами і провести припливну вентиляцію. Якщо відгородити кухню від кімнати стіною, таке перепланування не дозволять зробити: кухня залишиться без природного світла. Як варіант, можна зонувати приміщення - встановити легкі перегородки, залишити широкий прохід. Кухня та кімната при цьому формально залишаться єдиним приміщенням. Джерело Про поділ приміщення за допомогою перегородок розповіли у статті «Як правильно зонувати простір у квартирі». За нормативними документами санвузол не повинен перебувати над житловою кімнатою. Тому збільшити санвузол рахунок кімнати не вийде: мокра зона опиниться над кімнатою сусіда. Якщо внизу знаходиться підвал або комерційне приміщення, провести таке перепланування, швидше за все, дозволять. Тут санвузол намагаються збільшити рахунок житлової кімнати. Можна зробити таке перепланування: збільшити санвузол за рахунок коридору і зробити вхід з прохідної вітальні. Джерело Нормативи для однокімнатної квартири такі: Якщо у квартирі дві кімнати та більше: Висота від підлоги до стелі у кімнатах та кухні має бути не менше 2,5 м. У передпокої, коридорі, на антресолях та під ними – не менше 2,1 м. Нормативи варто уточнити у місцевій житловій інспекції, оскільки розміри можуть змінюватись в залежності від регіону. У приватному житловому фонді немає нормативів щодо мінімальних площ.
Проте Мосжилинспекція не погодить планування, посилаючись на нормативи квартир у соціальному наймі. В інших регіонах ситуація може відрізнятися, і рішення інспекції можна оскаржити в суді. Варіант перепланування: замість кухні планують зробити вітальню із кухнею-нішою. Так як площа ніші 5 м2, швидше за все, такий проект дозволять реалізувати. Джерело Не можна зносити несучі стіни, а також штробити їх і робити отвори. Несучі конструкції на плані позначені жирними лініями. Такі стіни повністю заборонено демонтувати: це може вплинути на конструкцію всього будинку. Але в деяких випадках дозволяють робити отвір. Тип конструкції та те, які роботи можна проводити, визначить лише архітектор. Так на кресленнях позначають несучі конструкції, наприклад, стіни і пілони. Їх не можна демонтувати Заборонено поєднувати житлову кімнату та кухню з газовим обладнанням. Між кімнатою і газифікованою кухнею можна зробити дверний проріз з дверима, що щільно закриваються. Кухня у цій квартирі обладнана газовою плитою. За законом не можна повністю демонтувати стіну між кухнею та житловою кімнатою. Як варіант, можна встановити перегородку з широким дверним отвором. Джерело Не можна поєднувати балкон або лоджію з внутрішніми приміщеннями: зносити підвіконний блок у деяких цегляних будинках, прибирати поріжок у панельних будинках. Чи можна демонтувати балконний блок залежить від типу будинку. Що можна робити із конструкціями до ремонту, визначає представник житлової інспекції. Вузол типового монтажу балконної плити. Балконна плита затиснута стіною. Якщо прибрати підвіконний блок, стіна обрушиться. Джерело Забороняється виносити на балкон або лоджію радіатори центрального опалення. Якщо зробити додатковий висновок від радіатора, система опалення порушиться по всьому стояку. Зробити лоджію тепліше можна, проклавши теплу електричну підлогу або встановивши електричний радіатор. На утеплених лоджіях бажано зробити електричну теплу підлогу. Для обробки підлог краще використовувати керамограніт або керамічну плитку: у цих матеріалів максимальна теплопровідність. Можна завести систему теплої підлоги на стіну під керамограніт або плитку замість використання електроконвекторів. Але не варто обшивати керамогранітом без підігріву зовнішні стіни: так він лише остудить приміщення. У багатоквартирному будинку заборонено робити систему теплих підлог із виведенням від труб центрального опалення. У квартирі можна встановити лише електричні теплі підлоги. Перед установкою слід переконатися, що для цього вистачає потужності. Особливо це є актуальним для старого житлового фонду. Вище перераховано основні заборони перепланування. Є низка інших, які хочуть робити рідше.Наприклад, не можна облаштовувати додаткові лоджії на поверхах вище за перший, міняти планування технічного поверху або відгороджувати тамбур без погодження з мешканцями будинку. Якщо є сумніви, чи заборонено задумане перепланування чи ні, варто проконсультуватися з житловою інспекцією. Норми можуть відрізнятися та регулюватися доповненнями до постанов уряду.
До початку ремонту можна проконсультуватися з експертом із житлового законодавства конкретного регіону. Такі консультації надають безкоштовно приватні фірми, які займаються узгодженням перепланувань. Якщо план квартири змінюється суттєво, потрібно залучити спеціалістів архітектурного бюро. Обов'язково потрібно перевірити, чи компанія складається в реєстрі СРО. Якщо при ремонті планується торкнутися несучих конструкцій, креслення має бути складено архітектором — автором будинку або уповноваженою організацією. Наприклад, мешканці Москви мають звертатися до ГУП «МосжилНДІпроект». 2022 року подати заяву в регіонах можна в МФЦ чи БТІ, у Москві — у філії МФЦ чи на сайті мера Москви. Відповідь від наглядових органів надходить у регіонах протягом 45 днів після подання заяви, у Москві – протягом 20 днів. Якщо проект погодили, можна розпочинати ремонт. Якщо прийшла відмова, її можна оскаржити в суді протягом трьох місяців. Коли ремонт закінчиться, потрібно подати заяву, щоб комісія погодила зроблене перепланування. У регіонах це можна зробити через БТІ чи МФЦ, у Москві – на сайті МФЦ. Щоб запросити комісію, потрібно подати перелічені вище документи, журнал виробництва та акт огляду прихованих робіт. Їх можна запросити в організації, яка робила ремонт. Комісія перевірить, чи відповідає перепланування ескізу та видасть акт. Термін видачі акта залежить від організації, у якої запитують документ: БТІ видає акт протягом 45 днів, МФЦ протягом 10. Якщо хтось із наглядових органів виявить, що у квартирі зроблено неузгоджене перепланування, власник отримає штраф. У 2022 році фізична особа виплатить 2000-2500 рублів, якщо наглядові органи виявлять незаконне перепланування чи перебудову квартири. Також власника зобов'яжуть усунути порушення. Наприклад, звести стіни, які не можна було зносити, або відновити площу санвузла, якщо його збільшили рахунок кімнати. Якщо були проведені роботи зі списку незаконних, органи нагляду зобов'яжуть відновити колишнє планування протягом трьох місяців. Якщо не заплатити штраф і не виконати вказівки, власник може втратити житло: квартиру виставлять на публічні торги. Щоб узаконити вже зроблене перепланування, на яке не було отримано дозволу, потрібно найняти спеціаліста з проектного бюро зі статусом СРО. Він дасть висновок, що роботи проводилися без порушень і перепланування не є небезпечним. Після цього можна звертатися до житлової інспекції чи БТІ. Що потрібно знати про перепланування Не треба узгоджувати: Інші роботи слід узгоджувати з наглядовими органами. У Москві документи можна подати через МФЦ чи портал Держпослуг. У регіонах – через МФЦ чи житловий комітет району чи міста. Наглядові органи не узгодять: Штраф за незаконне перепланування становить 2000-2500 рублів. Якщо виконані незаконні роботи, повернути колишню подобу квартири потрібно протягом трьох місяців. Ремонт квартири далеко не завжди обмежується поклейкою шпалер, укладанням плитки і фарбуванням стель. Багато хто робить більш масштабний ремонт, а потім стикається з тим, що їхні дії порушили закон.В результаті все необхідно повернути в первісний вигляд та ще й штраф заплатити. Розповідаємо чим відрізняється перепланування від перебудови, що можна і чого не можна робити при цьому. Які роботи вимагатимуть розробки проектної документації для подальшого узгодження, які можна провести без узгодження. Сергій Сергєєв, керівник напряму правового супроводу спорів у сфері комунального господарства та управління нерухомістю юридичної групи «Яковлєв та партнери»: — Найчастіше власники плутають перепланування та перебудову житлового приміщення. Перепланування відрізняється від перебудови тим, що під ним розуміються будь-які роботи, пов'язані з пристроєм, демонтажем, перенесенням, зміною розмірів стін, перегородок, вікон, дверей та вбудованих шаф, на частину з яких потрібна роздільна здатність. А перебудова — це роботи з встановлення нового, демонтажу чи перенесення існуючого сантехнічного обладнання, заміни ванни душовою кабіною, заміни газової плити електроплитою (ч. 1 ст. 25 Житлового кодексу), які потрібно вносити до технічного паспорта приміщення. Особливу увагу варто приділити газовій плиті, адже її перенесення це досить скрутна процедура. Першим етапом буде вивчення технічної можливості заміни, у тому числі перевірка приміщення співробітниками керуючої компанії та газової служби, каже спеціаліст юридичної фірми «Генеза» Тетяна Поліщук. За її словами, під час заміни працівники газової служби проведуть демонтаж газової плити та запломбують газові канали. Через необхідність таких дій самостійна заміна плити неможлива.Як узаконити перепланування квартири
Що таке перепланування?
Що врахувати під час перепланування?
Що потрібно попередньо узгодити?
Що можна зробити без попереднього узгодження?
До таких робіт належать:
Що робити заборонено?
Не можна порушувати права сусідів та норми безпеки. До них відносяться:
З чого розпочати перепланування?
Як отримати дозвіл на перепланування?
Знадобляться такі документи:
Як продовжити термін дії дозволу на перепланування?
Штрафи за незаконне перепланування
Запитання-відповіді
Які ще можуть бути вимоги до перепланування?
Чи можна зробити перепланування у квартирі, придбаній в іпотеку?
Чим відрізняється процедура узаконення перепланування, якщо квартира в новобудові?
Чи можна узаконити перепланування, якщо воно вже зроблено?
Як зробити перепланування квартири законно та без проблем
Перепланування та перебудова — різні поняття
Які роботи узгоджувати не треба
Що робити не можна
Зносити та змінювати розміри вентиляційних шахт
Відгороджувати кімнату чи кухню глухою стіною
Міняти розташування та площу санвузла за рахунок кімнат
Робити розміри приміщень менше за норму, якщо квартира знаходиться в соціальному наймі.
Зносити деякі стіни
Переобладнати балкон чи лоджію
Прокладати теплу підлогу від системи центрального опалення
Яке перепланування потрібно узгоджувати та як це зробити
Чим загрожує незаконне перепланування
Перепланування у квартирі: що можна і чого не можна робити під час ремонту
Що таке перепланування
Що включає перебудову житлових приміщень (п. 1.7.1 Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду)