Договір купівлі-продажу – основний документ, який укладають продавець та покупець при реалізації нерухомості. Однак учасники правочину можуть оскаржити її в суді — тоді майно доведеться повернути. Розповідаємо, чому договір може виявитися недійсним та як цього уникнути. У звичайних умовах після укладання договору купівлі-продажу (ДКП) нерухомості кожен отримує своє: покупець – нерухомість, продавець – гроші. Однак буває так, що договір не тягне за собою юридичних наслідків для сторін. Так відбувається з недійсними угодами. Це означає, що договір укладено з недоліками: не в тій формі або без згоди іншої особи, яка необхідна законом. Недійсні угоди бувають двох видів (п.1 ст. 166 ЦК України): Оскільки недійсна угода не породжує юридичних наслідків, кожна із сторін має повернути, що отримала за договором. Якщо недійсним визнають ДКП нерухомості, покупець віддає продавцю квартиру, а продавець покупцю — витрачену суму. Існують різні ситуації, коли можуть оскаржити договір купівлі-продажу. Розглянемо деякі підстави нижче. Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі. Він повинен являти собою єдиний документ, підписаний сторонами (ст. 550 ЦК України). Якщо сторони усно домовилися про купівлю квартири або не поставили свої підписи на документі, договір вважається недійсним. У Житловому кодексі є таке становище: власнику не можна укладати угоди, у яких кожного власника частки буде менше шести квадратних метрів площі житла (п. 1.1. ст. 30 ЖК РФ). Є кілька винятків, але за загальним правилом такі правочини будуть незначними, бо вони порушують встановлену законом норму. Щоб такого не сталося, Контур.Реєстро допоможе зібрати інформацію про нерухомість. Зі звітів сервісу ви дізнаєтеся площу квартири і скільки у неї власників. Фізичні особи можуть скористатися перевіркою в Контур.Панораме. Уявну угоду сторони укладають лише виду. Формально все зроблено правильно, але насправді сторони не хочуть досягти тих правових наслідків, котрим угода відбувається. Наприклад, в одній із справ суд визнав недійсним ДКП нежитлового приміщення, за яким син ІП-банкрута намагався купити у нього приміщення за ціною вдесятеро нижчою за ринкову. Суд вирішив, що підприємець насправді не хотів продавати нерухомість - він виводив майно, щоб воно не дісталося кредиторам (ухвала П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 06.07.2022 у справі № А32-22703/2016). Удавану угоду теж укладають не по-справжньому, при цьому сторони хочуть прикрити нею інший договір.Так буває, коли продавець і покупець з якихось причин не хочуть укладати ДКП, а замість нього підписують договір дарування, передаючи гроші за квартиру. У такому разі договір дарування — удаваний правочин, оскільки він прикриває купівлю-продаж. Людина, яку суд визнав недієздатною, не завжди розуміє наслідки своїх дій, чим можуть скористатися недобросовісні продавці чи покупці нерухомості. Тому угода з недієздатною вважається нікчемною. Якщо людина формально дієздатний, але при цьому не може в момент укладання договору розуміти значення своїх дій, оскарження правочину в суді також можливе (ст. 177 ЦК України). Поки дитині не виповнилося 18 років, вона не повністю дієздатна, від її імені діють батьки. Тому угоди з дітьми до 14 років вважаються нікчемними, а з 14 до 18 років — оспорюваними. За законом на вчинення деяких угод необхідно отримати згоду іншої особи. Наприклад, чоловікові, який купує або продає квартиру, потрібна нотаріальна згода іншого чоловіка, завірена нотаріусом. Якщо його не оформити, надалі чоловік, якого не спитали, може оскаржити правочин у суді. Є й інші випадки. Так, людина, визнана банкрутом, у процедурі реструктуризації боргів не може вчиняти деяких угод без згоди фінансового керуючого (п. 5 ст. 213.11 закону «Про банкрутство»). Якщо сторона договору неправильно уявляла його предмет, бік чи істотні умови, вона може її оскаржити. Суть у тому, що якби учасник угоди розумів її умови правильно, він би її не вчинив.Наприклад, людина купила земельну ділянку для будівництва будинку, вважаючи, що вона для цього призначена, але потім виявилося, що будувати на землі заборонено. Або в договорі продавець вказав одну площу нерухомості, а насправді з'ясувалося, що вона менша за заявлену. Один із учасників вчинив угоду під впливом обману, насильства, загрози чи несприятливих обставин Якщо комусь із учасників довелося укласти договір через те, що до нього застосовували насильство чи загрожували, потерпілий може оскаржити правочин. Це ж стосується ситуації, коли бік угоди навмисно обдурили. Наприклад, якщо оцінювач спеціально сильно занизив реальну вартість квартири. Також у законі є поняття «кабальної угоди». Це означає, що людина була змушена укласти договір через збіг важких життєвих обставин, а інша сторона цим скористалася. Заперечити правочин у суді може одна з її сторін, якщо її права порушуються. Але іноді звернутися до суду може й інша особа, якщо це встановлено законом. Наприклад, якщо один із подружжя продав квартиру без згоди іншого, останній може оскаржити угоду, хоч і не є стороною договору. Угоду дієздатної людини, яка не розуміла значення своїх дій, може оскаржити будь-яку, чиї інтереси вона порушила. Також до суду може звернутися його опікун, якщо пізніше людину визнали недієздатною. Незначну угоду не потрібно визнавати недійсною — вона за своєю природою не породжує юридичних наслідків. Однак, щоб сторони повернули одне одному все те, що отримали за нікчемним договором, до нього потрібно застосувати наслідки недійсності правочину.Позов із такою вимогою можна подати протягом трьох років. Термін починає текти з дня, коли сторони почали виконувати незначний договір. На звернення до суду за угодою часу, що оспорюється, менше — один рік. Термін починає текти з дня, коли учасник угоди дізнався про ознаки її недійсності. Перевірте юридичну чистоту угоди у сервісі Експерт-перевірка.
Зберемо дані про об'єкт та учасників угоди та підкажемо про ризики. Ось кілька правил, які допоможуть знизити ризики заперечення договору купівлі-продажу нерухомості: Щоб купівля-продаж нерухомості не обернулася судовими розглядами, уважно перевіряйте продавця та квартиру до укладання угоди. Це збільшить шанси зберегти квартиру за собою у майбутньому. Від 5% до 15% укладених угод з нерухомістю через деякий час оскаржуються в суді, і частина з них визнається недійсною. Портал METRTV.ru нарахував 11 факторів, кожен із яких може стати приводом для визнання угоди з купівлі-продажу житла недійсною чи нікчемною. Протиставити цим чинникам покупець може триступеневу систему захисту від анулювання угоди. Договір купівлі-продажу квартири може бути анульований за допомогою одного з трьох механізмів: Заперечення – це визнання договору купівлі-продажу недійсним через звернення до суду зацікавленої особи. Договір буде визнаний недійсним, якщо позивач доведе, що в ході вчиненого правочину його права на квартиру не були враховані, або були порушені. Ініціатором заперечення можуть виступити спадкоємці, дружина та інші родичі продавця, його кредитор та інші особи. Термін давності при оспорюванні угоди – 1 рік із моменту, коли зацікавлена особа дізналася про порушення своїх прав. Незначність. Угода буде визнана незначною, якщо вона була здійснена з явним порушенням закону. Тобто така угода є недійсною за умовчанням. Втім, для визнання факту нікчемності правочину іноді також треба звернутися до суду. Ознаки нікчемності правочинів прописані у статтях 168-172 ДК РФ. Незначними будуть угоди укладені з малолітніми або недієздатними особами, уявні та удавані угоди, а також вчинені за підробленими паперами. Термін давності – 3 роки, але може бути збільшений до 10 років. Розірвання. Договір купівлі-продажу може бути розірваний за взаємною згодою або через суд на вимогу однієї із сторін, у разі суттєвого порушення договору іншою стороною (ст. 451 ЦК України). Наприклад, якщо покупець не виплатив повністю суму угоди, або якщо виявилося, що реальні характеристики квартири відрізняються від заявлених. Втім, згідно з буквою закону при розірванні договору продавець має право не повертати покупцеві отримані від нього гроші. Тому, до речі, юристи радять вставляти в договір купівлі-продажу умову про повернення грошей при розірванні угоди. Формально наполягати на анулюванні угоди з об'єктом нерухомості може продавець (і його близькі), і покупець. Насправді ж покупці намагаються анулювати угоду вкрай рідко. Адже саме покупець від розриву договірних відносин постраждає значно суттєвіше. Після визнання договору купівлі-продажу недійсним (мізерним) нерухомість повертається продавцю, а гроші мають бути повернені покупцю. На практиці продавець зазвичай заявляє, що грошей у нього вже немає – витратив, втратив.Отже повернення коштів покупцю розтягується багато років – продавець роками виплачує покупцю певний відсоток своєї зарплати. Або зовсім нічого не виплачує, якщо не має офіційного заробітку. У покупця можуть бути інші втрати. Нещодавно Нотаріальна палата Росії розповіла про новий вид шахрайства. Відбувається все таким чином: від імені особи, яка страждає на психічний розлад, продається сильно запущена квартира, коли новий власник завершує ремонт, опікун продавця подає позов про повернення власності. Навіть якщо шахраїв змусять повернути гроші, вони одержують безкоштовний ремонт. Нижче наведено 11 факторів, кожен з яких може стати приводом для визнання угоди з купівлі-продажу житла недійсною або нікчемною. 1. Порушення під час приватизації Найчисленніша група квартир, купівля яких може бути оскаржена – це неправильно приватизовані об'єкти. До середини 90-х закон дозволяв не наділяти дітей частками під час приватизації. Часто житло приватизувалося лише на дорослих. Якщо з такою квартирою здійснено угоду купівлі-продажу, то дитина, що виросла, може вимагати відновлення своїх прав і оскаржити угоду через суд. Купівля подібної квартири – одна з найризикованіших угод. Від неправильної приватизації страждали не лише діти, а й дорослі. Досить поширена ситуація, коли приватизація проходила в період, коли одного з мешканців було виписано з квартири, оскільки відбував покарання, чи служив в армії. Після повернення додому громадянин через суд може відновити своє декларація про приватизацію. Якщо приватизовану квартиру вже було продано, то угоду буде визнано недійсною. Від покупки квартири з таким минулим краще відмовитись. Дізнатися про існування осіб, права яких могли бути порушені при приватизації, можна, замовивши в паспортному столі архівну довідку за формою 40. Щоб віджати у нинішнього власника квартиру законом про приватизацію, можуть спробувати скористатися шахраї. Був випадок. Деякі особи намагалися оскаржити угоду з купівлі-продажу квартири. Вони заявили, що це житло було приватизовано без їхньої участі, хоча на момент приватизації вони підписали відмову від участі в приватизації. У ході судового розгляду було піднято документи на об'єкт. Серед них було знайдено заяви про відмову від приватизації зазначених осіб. За рішенням суду правочин залишився в силі. 2. Квартира отримана у спадок Купівля об'єкта, раніше отриманого продавцем у спадок, — досить ризиковане підприємство. Висока ймовірність того, що через якийсь час з'являться особи, які раніше не вступили в права спадщини. Це можуть бути позашлюбні діти, які довели свою спорідненість, або інші родичі, які не знали про смерть спадкодавця. За законом, спадкоємець має право заявити свої права на спадщину протягом трьох років після того, як дізнався про смерть спадкодавця. Якщо покупець отримав квартиру за заповітом (а не просто через закон як спадкоємець), це не дуже спрощує ситуацію. Заповіт часто оспорюються родичами померлого, незадоволеними розподілом майна. Не рекомендується купувати квартиру нещодавно отриману у спадок за заповітом, особливо якщо вона оформлена не на родича. Невідомо в якому стані знаходився спадкодавець, підписуючи цей папір. Є ризик опротестування заповіту.Втім, що більше пройшло часу після переходу майна у спадок, то нижчий ризик. 3. Власник квартири не відповідає за свої дії Угода вчинена особою, обмеженою судом у дієздатності є нікчемною. Тобто вона незаконна за визначенням і Росреєстр її не пропустить. Але навіть якщо перехід права власності буде зареєстрований, то людина, яка купила квартиру у недієздатної особи не зможе відстояти вчинений правочин у суді. Закон дозволяє купити таку квартиру, якщо є згода на угоду піклувальника або органів опіки та піклування. Але й у разі ризик опротестування високий. Трохи менш жорсткий варіант - купівля житла у людини, яка стоїть на обліку в нарко-або психодиспансері (але не визнана недієздатною або обмежено дієздатною). Формально така угода законна, але в колишнього власника є родичі, можуть оскаржити її, спробувавши довести, що колишній власник підписуючи договір купівлі-продажу, не усвідомлював наслідків своїх дій. Юристи зауважують, що навіть якщо продавець квартири не перебуває на обліку у згаданих диспансерах, це не гарантує покупця від неприємностей. Був випадок, коли правочин був визнаний недійсним на підставі того, що через кілька років після продажу колишньому власнику поставили «психологічний» діагноз. Родичі довели в суді, що на момент угоди продавець вже мав психологічні відхилення. 4. Продавець - літній Ріелтори також радять з обережністю ставитися до купівлі квартир у людей, які перебувають у похилому віці. Якщо власник квартири, що продається, дуже літня, то краще попросити його надати довідку з органів опіки про дієздатність, а також довідки з нарко- і психодиспансеру. Навіть якщо формально літній власник повністю дієздатний, це не означає, що угоду не зможуть оскаржити його родичі. Є ймовірність, що вони зможуть довести у суді, що у продавця на момент підписання договору купівлі-продажу спостерігалися ознаки старечої деменції (недоумства). 5. Співвласник квартири – неповнолітній З великою ймовірністю буде оскаржено правочин, у результаті якого було порушено права неповнолітніх. Причому звернутися до суду можуть як самі неповнолітні (через батька чи коли подорослішають) і органи опіки. Якщо один із власників неповнолітній, то на продаж квартири потрібна згода не лише батьків, а й органів опіки. Тому, перш ніж підписувати договір купівлі-продажу, покупцю треба переконатися, що продавець погодив питання продажу з органами опіки. На окрему згадку заслуговують квартири з маткапіталом. Якщо нинішній власник (тобто продавець) квартири при її купівлі використовував материнський капітал, то формально придбати у нього цей об'єкт можна лише за умови, що до проведення правочину він наділить частками всіх членів сім'ї. Втім, на практиці сьогодні ніхто не стежить за виконанням цієї вимоги. Квартири, куплені з використанням маткапіталу, сьогодні вільно продаються, навіть якщо члени сім'ї не були наділені частками у квартирі. Таких угод було здійснено досить багато. У перспективі діти, коли виростуть, можуть заявити свої права частку у квартирі.Судової практики у таких справах ще немає, тому важко передбачити, що загрожує покупцю квартири. Можливо, він не такий вже й великий. Навряд чи суди масово визнаватимуть договори купівлі-продажу недійсними. Тим більше, що частка дитини в квартирі з маткапіталом дуже мала, а людина, яка купила такий об'єкт, майже напевно буде визнана сумлінним покупцем. Раніше портал METRTV.ru розповідав про особливості здійснення операцій з житлом, при придбанні якого використовувався материнський капітал. 6. Квартира - спільно нажите майно подружжя Угода з квартирою може бути визнана недійсною, якщо на продаж квартири, що є спільною власністю подружжя, не було отримано згоду чоловіка (дружини). Навіть якщо сімейна пара на момент продажу житла вже розлучилася, колишня друга половина продавця повинна дати нотаріальну згоду на продаж житла. Росреєстр може зареєструвати угоду із спільно нажитою квартирою, навіть якщо в поданому пакеті документів немає згоди на продаж від дружини. Але у справі буде відмітка про те, що немає згоди третіх осіб. Дружина зможе подати до суду і домогтися розірвання угоди, якщо доведе, що покупець знав (здогадувався) про те, що дружина продавця не погоджуватиметься на угоду. 7. Продавець квартири боржник, банкрут або близький до банкрутства Якщо власник квартири банкрут, щодо нього є майнові позови або ведеться виконавче провадження, то продаж ним квартири з ймовірністю зможуть оскаржити кредитори. Тоді об'єкт повернеться колишньому власнику, а покупець стане чергою кредиторів, щоб отримати гроші, заплачені за квартиру.Причому, якщо людина на момент продажу житла не була банкрутом, але збанкрутувала протягом трьох років після укладання угоди, це теж погано для покупця квартири. Кредитори можуть довести в суді, що продаж було проведено, щоб забрати майно боржника, і така угода буде визнана недійсною. Про наявність позовів та заборгованості, що є у продавця житла, можна дізнатися на сайтах облсуду, районних судів та на сайті судових приставів. 8. Продається квартира, отримана у подарунок Купівля квартири у власника, який отримав її через договір дарування - це операція з порівняно низьким рівнем ризику. Тим не менш, існує ймовірність того, що згаданий договір дарування буде оскаржений, що спричинить розірвання угоди з подальшого продажу квартири. Заперечити дарування квартири досить складно. По-перше, це можна зробити лише протягом 3 років після оформлення договору. По-друге, законодавець вказав вичерпний перелік підстав для оскарження дарчої. Договір дарування житла можна оскаржити у таких випадках: він був підписаний під тиском; обдарований робив замах на життя дарувальника або його родичів; Події обдаровуваного можуть призвести до втрати квартири. Також у договорі дарування квартири може бути передбачено право дарувальника скасувати правочин, якщо він переживе обдаровуваного. Це також законно. Оскаржений може бути неправильно складений договір дарування, наприклад, який передбачає передачу квартири в дар лише після смерті дарувальника. Такий договір буде визнано нікчемним. Якщо дарчу склала особа, яка перебуває у стані банкрутства, то дарування також може бути оскаржено. 9. Продається квартира, отримана за договором ренти Ще один тип об'єктів, здатний принести проблеми майбутньому власнику, – це квартири, отримані нинішнім власником (продавцем) за договором ренти. Особливо якщо від укладання договору ренти до смерті колишнього власника пройшло мало часу. Важливо, скільки часу пройшло з моменту вступу у власність нинішнього власника (продавця) квартири. Колишній власник може знайти родичів, які спробують оскаржити договір ренти. Як і у випадку зі спадщиною, більш-менш безпечними вважаються квартири з трирічним терміном володіння продавцем. 10. Продаж за дорученням Придбання квартири, що продається за довіреністю, - цілком законна операція. Однак саме через продаж за дорученням нерідко працюють шахраї. Тому юристи радять обережно ставитися до квартир, які продаються за довіреністю дешевше за ринок, а також до квартир, довіреність на продаж яких власники оформили не на своїх родичів, а на сторонніх осіб. Але навіть якщо довіреність оформлена на родича, це не дає гарантії, що угода купівлі-продажу в майбутньому не може бути оскаржена. Неодноразово траплялося, що довірені особи продавали квартири після смерті довірителя (власника квартири). Така угода може бути визнана нікчемною, оскільки після смерті довірителя довіреність стає недійсною. Перевірити довіреність на продаж об'єкта нерухомості можна в реєстрі довіреностей на сайті Федеральної нотаріальної палати. Там є сторінка www.reestr-dover.ru.Вказавши реквізити документа — дату посвідчення довіреності, номер, присвоєний у реєстрі, прізвище, ім'я та по батькові нотаріуса, який її засвідчив — можна переконатися у достовірності довіреності та її актуальності, тобто зрозуміти, чи дійсна довіреність на сьогоднішній день. Якщо правочин здійснюється за довіреністю, його обов'язково перевіряють через реєстр. Але треба пам'ятати, що інформація до Реєстру не завжди вноситься оперативно. Цілком може виявитися, що довіреність, яка значиться як чинна, насправді вже припинила дію або була відкликана. 11. Купівля частки квартири Якщо власник частки квартири має намір її продати, він зобов'язаний повідомити про це інших власників житла та запропонувати їм викупити його частку. Якщо інші власники дадуть відповідь письмовою відмовою або протягом місяця не викуплять частку, що продається, власник має право продати її будь-якому бажаючому. При цьому ціна продажу повинна точно відповідати ціні, зазначеній у повідомленні на ім'я інших власників. Якщо сума в договорі купівлі-продажу відрізнятиметься від ціни, зазначеної в повідомленнях, надісланих іншим співвласникам квартири, або якщо продавець частки не сповістить будь-кого з них про продаж своєї частки, інші власники квартири зможуть через суд вимагати перевести на них право покупця (фактично скасувати угоду). Раніше портал METRTV.ru розповідав про особливості продажу частки у праві власності. При підготовці та оформленні угоди покупцю квартири слід, як мінімум, виключити можливість визнання угоди нікчемною, тобто не купувати квартиру у малолітніх та недієздатних осіб, не здійснювати уявних та удаваних угод, а також переконатися у справжності документів, наданих продавцем. Наступний ступінь захисту – виключення приводів для заперечення угоди. Раніше портал METRTV.ru наводив досить докладну інструкцію для перевірки квартири, що дозволяє мінімізувати можливість проблем для її майбутнього власника, а також розбирав ситуації, в яких краще просто відмовитися від покупки конкретного об'єкта. Ну і, зрозуміло, покупцю слід утриматися від погроз на адресу продавця або введення його в оману. Відповідно до статей 178 і 179 Цивільного кодексу така угода може бути оскаржена та визнана недійсною. Є третій ступінь захисту для покупця квартири – необхідно провести угоду таким чином, щоб у разі виникнення проблем покупця було визнано судом сумлінним покупцем. У покупця з таким статусом квартиру не вилучають. Оціночне поняття «сумлінний набувач» визначено в законі – це покупець, який не знав і не міг знати, що особа, у якої придбано майно, не мала права її відчужувати. Водночас оскільки зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише в судовому порядку, то й сумлінність набувача спірного майна може бути спростована лише внаслідок розгляду справи у суді. Юристи рекомендують забити елементи страховки прямо на договір купівлі-продажу квартири.Для чого до договору включаються пункти, в яких прописується, що у продавця квартири немає великих боргів, щодо нього не ведеться виконавче провадження, квартира не має неповнолітніх і безвісно відсутніх співвласників, і нинішній власник не використовував маткапітал при оплаті за квартиру. Також зазначається, що договір укладено не під примусом і не під впливом важких обставин. Підписуючи договір, продавець бере на себе відповідальність за наведену інформацію. Якщо виникнуть судові розгляди, такий договір зробить позицію покупця квартири міцнішою. Шанс визнання його сумлінним покупцем збільшиться. На порталі METRTV.ru можна ознайомитись з типовим договором купівлі-продажу квартири та завантажити договір у форматі Word/ Але навіть триступеневий захист угоди від заперечування не дає покупцю абсолютної гарантії. Визнання правочину недійсним (нікчемним) відбувається в суді. І як зауважує експерт з нерухомості АН «Регіон-Маркет» Ганна Мікушина, у процесі часто виграє не той, у кого міцніша позиція, а той, у кого грамотніший юрист.Коли можуть оскаржити договір купівлі-продажу
У цій статті:
Підстави заперечення договору купівлі-продажу
Сторони уклали угоду у неправильній формі
Угода порушує закон
Угода уявна або удавана
Одна із сторін угоди недієздатна
Угода здійснена без згоди іншої особи
Одна зі сторін уклала угоду під впливом помилки
Хто може оскаржити угоду
У який термін можна оскаржити договір купівлі-продажу квартири
Що перевірити перед покупкою квартири
Хто і чому може заперечити угоду купівлі-продажу квартири. І як захиститись покупцю
Від розірвання договору страждає покупець
Угоди у групі ризику
Три ступеня захисту від заперечення угоди
За темою: 15 угод у зоні ризику. У яких випадках куплену квартиру доведеться повернути судом