Податок з продажу квартири

З прибутку від продажу житлової нерухомості потрібно платити 13% податку. Експерти ПДФО поділяться своїм досвідом і розкажуть, як продати житло без податку та декларації, у яких випадках необхідно сплатити ПДФО та звітувати перед податковою, як розрахувати суму податку та які законні способи зменшити його розмір.

Чи потрібно платити податок із продажу квартири

Окремого поняття податку з продажу квартири немає, проте сума виручки враховується у доходах фізичної особи. Заплатити податок доведеться під час продажу нерухомого майна дорожче 1 млн. рублів.

Однак у деяких випадках після продажу можна не перейматися тим, що вирученими грошима доведеться ділитися. Пільги, послаблення та повне звільнення від податків діють у низці ситуацій. Тож якщо ви витримали мінімальний термін володіння, подавати декларацію та вносити фінансові кошти не доведеться.

Якщо нерухомість обійшлася вам дешевше за мільйон, платити податок теж не потрібно. Проте уникнути заповнення відповідного документа таки не вийде.

У нерухомості кілька власників. Хто має подавати декларацію та сплачувати податок?

Якщо частки продаються як окремі об'єкти, кожен власник самостійно заповнює відповідний документ. Зверніть увагу: право на відрахування також має кожен власник.

Який розмір податку при продажі квартири та іншої нерухомості

Сума податку залежить від статусу фізичної особи. Так, податковому резиденту потрібно буде сплатити до скарбниці 13%, а от нерезиденту — 30%. При цьому громадянство в цьому питанні не грає ролі.Резидентом може бути не лише громадянин РФ, а й іноземець, якщо він присутній на території держави понад 183 дні протягом року.

Як розраховується податок під час продажу квартири

Чітка сума в 13% або 30% вартості нерухомості, визначеної договором, сплачується зовсім не в кожному випадку. Для визначення точної величини потрібно враховувати податкову базу.

Використовується два способи:

• за реально вирученим коштам;
• 70% від кадастрової вартості житла.

Зверніть увагу: податковий орган самостійно обирає методику розрахунку, виходячи із більшої суми податку.

Квартира була реалізована дешевше за кадастрову вартість. До змін до Податкового кодексу, ухвалених у 2016 році, податок розраховувався б виключно з фактично отриманої суми. Однак тепер податковий орган перевіряє кадастрову вартість та відштовхується від неї у разі, якщо вона виявиться більшою.

Як розрахувати податок, якщо нерухомість була продана дешевше за кадастрову вартість?

При розрахунку використовується проста формула: податок = кадастрова вартість *0,7*0,13.

Навіть якщо продаж було здійснено за меншою вартістю, система розрахунку не змінюється.

Як розраховується податок із продажу нерухомості для нерезидентів?

Податок завжди становить 30%, а декларація про податкове відрахування відсутня. Платити податок не доведеться лише в тому випадку, якщо ви витримали термін 3 або 5 років залежно від умов.

Коли продаж нерухомості не оподатковується

У Податковому кодексі РФ є поняття "мінімальний термін володіння майном". Якщо ви володієте нерухомістю довше за мінімальний термін, то ви не повинні сплачувати податок з її продажу.

Законодавством встановлено два мінімальні терміни для безподаткового продажу – 3 роки та 5 років.Термін залежить від того, як і коли отримано нерухомість.

Перевірити, чи оподатковується ваша угода можна з послугою "Перевірка документів".

Що таке мінімальний термін володіння

Варіанту всього два: три та п'ять років.

• Три роки для звільнення від податку достатньо, якщо квартира дісталася вам як подарунок або була оформлена у спадок. Крім того, такий же термін визначається для приватизованої нерухомості, єдиного житла, а також оформлення ренти.
• Для решти ситуацій діє п'ятирічний термін.

Відраховувати мінімальний час необхідно з того моменту, коли було зареєстровано відповідне право покупця. Так, якщо вам подарували квартиру 18 квітня, а власність зареєстрували лише 1 серпня, термін відраховується з останньої дати.

Однак і з цього правила є виняток: програма переселення. Так, при отриманні квартири за відповідною програмою до заліку йде термін проживання у старому будинку.

Якщо йдеться про збільшення частки в житловому приміщенні, термін відраховується з моменту придбання першої частки.

Для договору ДДУ термін починає відраховуватися з повного внесення коштів, зокрема — із застосуванням іпотеки.

У яких випадках застосовується трирічний термін володіння для звільнення від ПДФО під час продажу квартири

1. Квартира чи інша нерухомість – це спадок. Трирічний термін починає спливати з дня смерті спадкодавця.

Наприклад, у березні 2020 року ви отримали у спадок земельну ділянку. Без сплати податку ви можете продати ділянку будь-якої миті, починаючи з квітня 2023 року.

1. Подарунок від близьких родичів Не потрібно платити ПДФО через три роки після отримання права власності.

Наприклад, 19 лютого 2020 року рідна сестра подарувала вам кімнату у комунальній квартирі. Якщо продасте її після 20 лютого 2023 року, то має право не платити ПДФО, оскільки кімната отримана у подарунок від близького родича.

1. Приватизована квартира. Припустимо, у лютому 2022 року ви продали квартиру, яку приватизували у січні 2019 року. Термін володіння розпочинався з дати підписання договору передачі квартири у власність. З моменту приватизації минуло більше трьох років, отже, згідно із законом, ви звільнено від ПДФО під час продажу квартири.
2. Квартира отримана за договором довічного утримання з утриманням. приклад. Ви уклали договір ренти та довічного утримання з утриманням з літньою сусідкою. Щомісяця ви сплачували їй ренту. Після того, як сусідка померла, ви на законних підставах стали власником її квартири. За три роки після реєстрації права власності продаж квартири буде без податку.
3. З 1 січня 2020 року мінімальний термін володіння житлом, купленим після 01.01.2016, скорочено до 3 років. Але за умови, що це ваше єдине житло. Тобто, на момент укладання угоди у вашій власності немає ще однієї квартири.

Якщо ви продаєте першу квартиру протягом 90 днів після покупки другої квартири, мінімальний термін володіння першою квартирою становить 3 роки.

приклад. У травні 2019 року ви придбали першу квартиру. У березні 2022 року купуєте другу квартиру. Щоб продати першу квартиру без податку, зробити це потрібно, починаючи з березня 2022 року, протягом 90 днів з моменту покупки другої квартири. У цьому випадку мінімальний термін володіння першою квартирою складатиме 3 роки, незважаючи на те, що на момент продажу це було не єдине ваше житло.

Вище зазначені умови для безподаткового продажу через три роки поширюються як на житлове приміщення, так і на земельну ділянку під нею.

В усіх випадках вам не потрібно інформувати податковий орган про угоду і подавати декларацію 3-ПДФО.

Для решти випадків діє п'ятирічний термін. Тобто той, хто купив нерухомість, а потім її продав, зможе заощадити на податках лише після п'ятирічного періоду. Це правило діє з 01.01.2016 року та стосується житла, купленого після цієї дати.

Якщо житло було куплено до 1 січня 2016 року, мінімальний термін володіння для безподаткового продажу становив три роки. На сьогоднішній день це правило втратило свою актуальність, оскільки три роки вже минуло.

Чи потрібно сплачувати податок під час продажу єдиного житла

Це житло, в якому ви мешкаєте за умови, що інших зареєстрованих об'єктів немає. Чинне законодавство дає змогу продати житло без необхідності сплати податку, якщо нове буде куплено протягом трьох місяців.

Для такого житла встановлено знижений термін володіння три роки.

Яке житло вважається єдиним у спільній власності подружжя

Це житло, в якому зареєстровано та проживає подружжя за відсутності іншого спільно придбаного житла. Якщо чоловік володіє будь-якою нерухомістю одноосібно, в оцінці вона не бере участі. Наприклад, квартиру подарували, оформили спадщину, купили до шлюбу.

Так, якщо ви продаєте квартиру, куплену в шлюбі, але у вас є дошлюбна квартира або частка, платити податок не доведеться відповідно до термінів. А от якщо у шлюбі було придбано частку чи ще одну квартиру, умови вже будуть іншими.

Які пільги є на податок під час продажу квартири та іншої нерухомості

Нині немає пільг, які можна було б застосувати у разі.

Однак застосовуються деякі послаблення, так чи інакше пов'язані з мінімальним терміном чи статусом правовласника:

• Термін вважається з повної виплати коштів. Це право стосується власників ДДУ, учасників ЖБК, пайовиків.
• Сім'ї мінімум із двома дітьми можуть відмовитися від сплати податку незалежно від строків. Але лише в тому випадку, якщо протягом податкового періоду буде придбано житло з найкращими умовами.

Як сім'ям з дітьми не сплачувати податок із продажу нерухомості

Важливо враховувати відповідність сім'ї вимогам:

• Має бути мінімум двоє дітей, які не досягли 18-річного віку;
• Того ж року необхідно купити нове житло або придбати його до закінчення звітного періоду;
• Придбана нерухомість повинна мати кращі умови: більш велику площу, більш високу кадастрову вартість і так далі;
• Кадастрова вартість реалізованої нерухомості має перевищувати 50 мільйонів рублів.

Звільнення від сплати податку допускається лише за повної відповідності всім вимогам.

Як зменшити податок з продажу житла

Якщо ви продали нерухомість до закінчення мінімального терміну володіння, зобов'язані сплатити податки. Законодавством РФ передбачені податкові пільги, що зменшують податкову базу - суму, яку вам заплатили за квартиру.

Є два способи, за допомогою яких можна суттєво, а іноді й до нуля знизити податкове навантаження. Головне – правильно вибрати та застосувати вид пільги.

Вирахування витрат (різниця між купівлею та продажем)

Податкова пільга передбачає, що 13% сплачується не з усієї суми, отриманої вами за договором купівлі-продажу, а за вирахуванням витрат на придбання цієї нерухомості. Щоб користуватися цим методом, необхідно документально підтвердити витрати на купівлю житла.

Приклад 1. У 2021 році ви купили квартиру за 2 млн. рублів, а в 2022 році продали за 5 млн. рублів. 2023 року вам належить подати до ІФНС декларацію та сплатити податок. Усі документи, що підтверджують купівлю та оплату, у вас є. Отже, ви маєте право скористатися відрахуванням витрат: з 5 млн (дохід) віднімаємо 2 млн (витрата). Наступного року після продажу квартири Необхідно заплатити податок з отриманої різниці в 3 млн рублів: 13% * 3 млн = 390 тис. грн. карбованців.

2021 року ви купили земельну ділянку за 3 млн рублів, а 2022 року продали її за 2,8 млн. рублів. Так як продажна вартість була меншою за покупну, то ви звільнені від сплати податку.

Після купівлі та продажу нерухомості обов'язково зберігайте документи: договори, платіжки, чеки. Копії цих документів необхідно буде подати до податкової інспекції разом із декларацією 3-ПДФО.

Якщо документ втрачено, його можна відновити. Податкові консультанти ПДФЛка.ру підкажуть, як це зробити, а також допоможуть вирішити всі інші питання.

Майновий вирахування під час продажу квартири

Якщо витрат на придбання нерухомості не було, то різницю брати нема з чого. Це буває тоді, коли нерухомість була отримана у спадок, подарована чи приватизована.

Спадкоємці мають право отримати податкове відрахування з витрат, понесених спадкодавцем при купівлі житла, якщо сам спадкодавець за життя не скористався таким правом.

Для таких випадків законодавством передбачено майнове податкове відрахування у розмірі 1 млн рублів. Застосувавши його, ви знижуєте суму продажу на 1 млн рублів і з отриманої різниці сплачуєте податок.

приклад. Ви продали приватизоване житло за 2 млн. рублів. Ви не витрачали гроші на його придбання. Але ви можете використати майновий відрахування на квартиру в 1 млн рублів. ПДФО до сплати = 130 тис. рублів (2 млн - 1 млн) * 13%.

Дохід від продажу пайової власності оподатковується ПДФО за загальними правилами. Але є нюанси і навіть переваги у продавців пайової власності. Про це ми докладно розповіли у нашій статті «Податок на прибуток від продажу частки у квартирі».

Купівля та продаж нерухомості в одному році

Поширені ситуації, коли у календарному році продається одна квартира, а потім купується інша.

Якщо ви ще жодного разу не скористалися майновим вирахуванням при покупці квартири або у вас є залишок відрахування від попередньої покупки, ви можете застосувати два відрахування одночасно.

Приклад із практики податкових експертів онлайн-сервісу ПДФЛка.ру

Оксані Д. дістався у спадок будинок, і в 2022 вона продала його за 3 млн. рублів. У тому року вона купила квартиру за 4 млн. рублів. Які можна застосувати способи зменшення податку з продажу?

Експерт уважно вивчив усі подані документи та роз'яснив клієнту таке. На продаж квартири Оксана отримує майновий вирахування на 1 млн. рублів, а при купівлі квартири - майновий відрахування на 2 млн. рублів. Оскільки обидві угоди пройшли в одному році, вони враховуються в одній декларації 3-ПДФО.

Фахівець зробив розрахунок ПДФО та заповнив податкову декларацію.Підсумок: у 2022 році клієнт повинен буде заплатити: 3 млн. (вартість будинку) – 1 млн. (відрахування при продажу будинку) – 2 млн. (відрахування за купівлю квартири) = 0. Таким чином, податкове навантаження знижено до 0.

Що важливо знати при розрахунку податку та декларуванні доходу

1. Майновий відрахування у розмірі 1 млн рублів використовується лише раз на рік та на один об'єкт нерухомості. Якщо в одному календарному році ви продаєте кілька квартир, зменшити податок із продажу за рахунок майнового відрахування можна лише по одній із них.

приклад. У 2021 році ви отримали у спадок квартиру та будинок. У 2022 році продали будинок за 3 млн і квартиру за 2 млн. Так як жоден з об'єктів нерухомості ви не купували, і витрат на їх придбання у вас не було, в 2023 при підготовці 3-ПДФО використовуйте майновий відрахування.

Але майте на увазі – застосувати вирахування можна лише до одного об'єкта. Податок з продажу будинку у спадок = 520 тис. рублів: 13% * (3 млн + 2 млн - 1 млн).

У вас може бути ситуація, відмінна від нашого прикладу. Наприклад, ви продаєте дві квартири та маєте на руках усі документи, або документи збереглися лише на одну квартиру. А може статися, що у вас немає документів ні на що. У будь-якому випадку ви можете зв'язатися з нашими податковими експертами та отримати консультацію щодо того, як не сплачувати податок з продажу квартири або як знизити податкове навантаження.

1. По одному об'єкту нерухомості не можна застосувати обидва відрахування. Ви повинні обрати - знизити податкову базу за рахунок майнового відрахування в розмірі 1 млн. рублів або за рахунок витрат на придбання. Ви маєте право застосувати той вид відрахування, який максимально знизить ваш податок.

Приклад із практики податкових експертів онлайн-сервісу ПДФЛка.ру

Наш постійний клієнт Сергій Ґ.купив квартиру 2021 року за 3 млн рублів, а 2022 року продав її за 3,5 млн. карбованців. Майнове відрахування на купівлю житла він уже отримав. У 2023 році Сергій має подати декларацію та сплатити податок з продажу майна. Клієнт звернувся до особистого консультанта з проханням розрахувати ПДФО за більш вигідною для нього схемою.

Уважно вивчивши документи, експерт дійшов висновку, що всі документи гаразд. Далі фахівець розрахував податок і представив клієнту вигідніший варіант — відрахування витрат на придбання. Податок береться з різниці між вартістю купівлі та вартістю продажу: 13% * (3,5 млн - 3 млн) = 65 тис. карбованців.

Якби клієнт вибрав варіант із застосуванням майнового відрахування, то вирахування при продажі квартири у 2021 році було б набагато вищим: (3,5 млн - 1 млн) * 13% = 325 тис. карбованців.

1. Якщо після використання пільги податок дорівнював нулю, все одно потрібно подати декларацію 3-ПДФО до податкової інспекції за місцем проживання. У декларації відображається дохід від продажу та розрахунок податку. Лише цей документ буде підтвердженням того, що ви законно не податкове відрахування під час продажу квартири.

Починаючи зі звітності за 2021 рік, не потрібно подавати податкову декларацію, якщо дохід від продажу нерухомості не перевищив 1 мільйона рублів. Питання — чи потрібно платити податок із продажу такої квартири також відпадає. Це правило поширюється і на нерухомість, якою володіли менше за мінімальний термін.

Як впливає кадастрова вартість розмір податку

Якщо ви продаєте житло, куплене після 01.01.2016 року, то при розрахунку ПДФО потрібно дивитися вартість, вказану в Кадастрі нерухомості на 1 січня року вчинення правочину.

Порівнюється сума за договором купівлі-продажу та 70% кадастрової вартості.Податок сплачується з більшої суми.

Наприклад, вартість квартири за договором – 4 млн. рублів. Кадастрова вартість становить 6 млн рублів, множимо її на понижувальний коефіцієнт і отримуємо 4,2 млн рублів (6 млн * 70%). ПДФО до сплати = 546 тис. рублів (4.2 млн * 13%).

Наприклад, нерухомість продають за 5 млн. рублів. Кадастрова вартість - 6 млн рублів, з понижувальним коефіцієнтом - 4,2 млн рублів (6 млн * 13%). Податок з продажу рахуємо з більшої суми: (5 млн * 13%) = 650 тис. рублів.

З якої дати обчислюється термін володіння житлом в окремих випадках для визначення податкової бази під час продажу

• Термін володіння самостійно збудованим будинком починається з моменту державної реєстрації права на будинок.
• Якщо підписано договір із житлово-будівельним кооперативом, термін володіння починається тоді, коли повністю виплачено пайовий внесок. Тобто під час продажу має значення лише дата повної оплати.
• Якщо ви отримали житло від держави після переселення з аварійного житла, термін володіння рахується з моменту реєстрації нового житла.
• Якщо вам дісталося житло через суд, термін володіння починається з моменту набрання рішенням суду законної сили.
• Якщо підписано договір ДК у будівництві, то термін володіння відраховується з повної оплати житла. Дата реєстрації права власності не має значення. Це правило поширюється на житло, отримане за договором поступки права вимоги.

Строк подання декларації та сплати податку

Після продажу нерухомості ви повинні звітувати перед податковим органом. Не пізніше 30 квітня наступного року потрібно підготувати та передати до інспекції за місцем проживання декларацію 3-ПДФО та пакет супутніх документів.

У декларації відображається дохід, отриманий в результаті угоди, та застосовані податкові відрахування. Якщо декларація нульова, то від вас більше нічого не потрібно. Якщо після застосування вирахувань залишився ПДФО, його слід заплатити. Сплата податку при продажі квартири чи іншої нерухомості – не пізніше 15 липня.

Важливо знати, що ухилення від сплати податків, порушення строків звітності та платежів тягне за собою адміністративні штрафи та пені за кожний день прострочення платежу. А саме:

• Декларація подана пізніше 30 квітня - розмір штрафу складе від 5 до 30% від суми податку, але не менше 1000 рублів.
• Інспектор встановив, що прибуток від продажу занижений — штраф становитиме 20% від донарахованої суми податку.
• Інспектор довів, що дохід занижено навмисне - штраф становитиме 40% від суми податку.

Після того як ви подасте до ІФНС податкову декларацію та пакет документів, починається камеральна перевірка, яка за правилами триває три місяці.

Як заповнити декларацію під час продажу квартири

Зверніть увагу: цей документ надається лише у випадку, якщо ви не витримали мінімальний термін володіння.

Попередньо необхідно підготувати пакет документів:

• Паспорт громадянина РФ;
• Договір, що підтверджує правочин;
• Фінансові документи, що підтвердять отримання грошей;
• Витяг з ЄДРН;
• Документи, які підтвердять ваше право на відрахування.

Подати декларацію можна до 30 квітня наступного за покупкою року. Як це зробити:

• Роздрукувати та заповнити декларацію вручну, а потім подати її до податкового органу при особистому відвідуванні;
• Надіслати усі відповідні документи поштою;
• Заповнити документ у режимі он-лайн на сайті податкової служби.

Податок нараховується після повної перевірки документів, а сплатити його потрібно 15 липня цього року. Внести платіж можна будь-яким зручним способом.

Який штраф за несплату податку під час продажу квартири

Санкції запроваджуються у тому випадку, якщо ви пропустили термін подання декларації, відмовилися від її подання або не внесли суму податку у встановлений термін.

• За кожний місяць прострочення під час пропуску строків подання декларації накладається штраф у розмірі 5% податку;
• Штраф зросте до 20% при умисній відмові від подання декларації, а при спробі приховати угоду – до 40%;
• За кожний прострочений день призначаються пені у розмірі 1/300 від ставки Центробанку;
• При перевищенні суми 900 тисяч рублів настає кримінальне переслідування. Припиняється воно лише за повної сплати податків і штрафів, і навіть у разі, якщо порушення допущено вперше.

Якщо ви подали декларацію вчасно, а податок внести забули, штрафи не призначені: тільки пені.

Як вважається мінімальний термін під час продажу квартири, отриманої за реновацією?

При отриманні квартири за такою програмою до рахунку йде термін проживання в старому будинку.

Як розраховується мінімальний термін купівлі додаткової частки в об'єкті нерухомості?

За чинним законодавством термін вважається з купівлі першої частки.

Як розраховується мінімальний термін у разі продажу квартири, купленої ДДУ?

Строк відраховується з моменту внесення повної суми, причому це має бути підтверджено фінансовими документами.

Підбиваємо підсумки:

• Нерухомість можна продати без сплати податків та необхідності звітувати в ІФНС, якщо продавець володів нерухомістю три або п'ять років і більше.Скасування податку з продажу житла підтверджувати не потрібно.
• Податок під час продажу єдиного житла, купленого після 01.01.2016 р. сплачувати не потрібно, якщо власник продає його не раніше ніж через три роки.
• За відсутності документів, що підтверджують витрати на придбання житла, застосовується майнове податкове відрахування при продажі цієї нерухомості у розмірі 1 млн рублів. Вирахування надається один раз на календарний рік.
• Можна не вказувати прибуток від продажу нерухомості в декларації за умови, що він не перевищує 1 млн рублів.
• Часто виникають труднощі у розрахунку податку на продаж квартири чи іншого житла, терміну володіння, пільг тощо. Тому перед тим, як декларувати доходи та заявляти відрахування, рекомендуємо звертатися до податкових консультантів.

Скільки часу потрібно володіти нерухомістю, щоб не платити податок з продажу

Володіння майном – це лише право, а й перед державою за сплату податків. У цій статті ми розглянемо методи максимізації терміну володіння власністю, щоб знизити обов'язкові платежі за її передачі новому власнику.

Економія на податках під час продажу нерухомості може стати важливим аспектом володіння майном. Послідовне управління власністю та оптимізація податкових зобов'язань дозволить вам зберегти великі суми при угоді з нерухомістю.

Як оптимізувати податкове навантаження при угоді з нерухомості

Різні методи та стратегії можуть допомогти знизити суму податкових виплат під час операції з об'єктами нерухомості. Розуміння законодавства та використання таких прийомів, як усунення податкових лазівок та використання пільгових програм, може вплинути на ваш фінансову сторону угоди.

Використовуйте податкові відрахування та пільги

Ті, хто стежить за майном, щоб уникнути виплат податки з правочину, можуть скористатися пільгами та відрахуваннями, що надаються податковим законодавством. Скористатися можливостями оптимізації оподаткування допоможуть вирахування за основною ставкою, а також податкові пільги, передбачені законом.

Крім того, застосування збільшення податкового відрахування існує в різних районах, включаючи нову москву новобудови, які пропонують особливі умови для власників нерухомості.

Подаруйте майно рідним

Подарувати нерухомість близьким людям може бути чудовим рішенням, якщо ви хочете передати своє володіння у надійні руки та забезпечити своїх родичів житлом. Цей спосіб передачі майна часто використовується для створення благополуччя у сім'ї та забезпечення спадщини.

Залиште нерухоме майно дітям та онукам у спадок

Передайте своє помешкання майбутнім поколінням без зобов'язання сплати податку при подальшому продажу. Забезпечте своїх нащадків стійким і надійним житлом, яке служитиме їм довгі роки.

Зареєструйте нерухомість на тривалий час

Щоб уникнути сплати податку під час продажу майна, рекомендується закріпити право власності на період. Це дозволить зберегти фінансові кошти та уникнути додаткових витрат у майбутньому.

Інвестуйте в реконструкцію та покращення вашого житла, щоб збільшити його вартість та отримати додаткову вигоду при подальшому продажу.Ремонт допоможе залучити потенційних покупців та збільшити попит на нерухомість.

Консультуйтеся з податковим експертом для оптимальних рішень

Обговоріть власність з фахівцем з податків, щоб знайти найкраще рішення для вашої ситуації. Отримайте професійні консультації та рекомендації щодо оптимізації податкових зобов'язань під час продажу майна.

Як вам стаття?