Що таке Садове некомерційне товариство (СНТ): плюси, мінуси, особливості покупки ділянки

Як показало опитування, майже половина (46 відсотків) росіян має садові, дачні чи присадибні ділянки. За управління процесами, пов'язаними із утриманням ділянок, відповідають такі організації, як СНТ (садові некомерційні товариства). «Лента.ру» з'ясувала, які плюси та мінуси є у ділянок на території СНТ, ніж садове некомерційне товариство відрізняється від інших об'єднань і на що варто звернути увагу при купівлі землі у СНТ.

Що таке СНТ

Абревіатура СНТ розшифровується як садове некомерційне товариство - Це об'єднання громадян, які володіють садовими або дачними ділянками. Подібні товариства створюються, щоб спростити процес управління спільною власністю та вирішення побутових питань.

За законом СНТ є юридичною особою, яка має право представляти інтереси членів колективу. Голова СНО має право підписувати фінансові документи та звертатися до суду від імені товариства.

Правові основи діяльності таких організацій містяться у законі № 217-ФЗ «Про ведення громадянами садівництва та городництва для власних потреб та про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації» від 29 липня 2017 року.

Фото: Патя Амірбекова / «Лента.ру»

Борис Богоутдінов, керуючий партнер консалтингової компанії "2Б Діалог", у розмові з "Лентой.ру" перерахував основні функції СНТ.

Головні функції СНТ:

• забезпечення ділянок водою;
  
• благоустрій території;
  
• оплата електроенергії;
  
• поводження з твердими комунальними відходами;
  
• охорона;
  
• пожежна безпека
  

Ольга Магіліна, керівник департаменту заміської нерухомості VSN Group, розповіла «Ленте.ру»: «Термін СНТ часто використовують у дивному словосполученні "землі під СНТ". Дивним воно є хоча б тому, що садове некомерційне товариство може розташовуватись як у межах населеного пункту, так і на землях сільськогосподарського призначення. І те, й інше буде СНТ, але режим використання таких земель буде зовсім різним. Наприклад, на землях населених пунктів допускається розміщення житлового чи садового будинку, розташування гаража чи лазні, і навіть вирощування сільськогосподарських культур для споживання. А от якщо СНТ розташована на землі сільськогосподарського призначення, будівництво житлового будинку на ньому неможливе за законом».

Органи управління СНТ

Загальні збори

Вищий орган управління СНТ. Рішення, прийняті загальними зборами, обов'язкові до виконання, вони стоять вище за думку голови. До речі, загальні збори можуть зняти з посади чинного голову РНТ та призначити нового.

До переліку питань, якими займаються загальні збори, входять: затвердження звітів голови, правління та ревізійної комісії, погодження статуту РНТ та розмірів внеску, розгляд скарг членів товариства тощо.

Фото: Марія Купцова / «Лента.ру»

Правління

Цей орган обирається у складі до 5 відсотків від загальної кількості членів СНТ, але не менше трьох осіб. Важливо, щоб кількість була непарною — інакше виникнуть проблеми у процесі голосування.

По суті, правління відповідає за реалізацію рішень, прийнятих на загальних зборах: складає кошторис витрат, розраховує суму внесків, веде звітність, займається діловодством, стежить за своєчасною оплатою рахунків.

Голова правління

Глава СНО обирається терміном від двох років, він представляє СНО у всіх інстанціях і вправі вирішувати, наприклад, питання, пов'язані з водою та електрикою. Крім того, голова може виступати в суді та підписувати офіційні документи: договори з підрядниками та найманими працівниками, листи до будь-яких інстанцій. Логічно, що стати головою може лише член СНТ.

Ревізійна комісія

У ревізійній комісії може бути від трьох осіб. Склад цього органу також обирається на загальних зборах. До нього можуть входити члени правління, голова СНТ та їхні близькі родичі.

Завдання комісії — щонайменше раз на рік проводити контроль фінансово-господарської сфери та доповідати про результати загальних зборів. Наприклад, ревізори перевіряють бухгалтерські документи та можуть радити, як скоротити витрати.

Фото: Марія Купцова / «Лента.ру»

Чим СНТ відрізняється від інших об'єднань

СНТ — це єдина правова форма об'єднання власників ділянок. Також існують:

• ОНТ - городнє некомерційне товариство;
  
• ІЖС - Індивідуальне житлове будівництво;
  
• ЛПГ — Особисте підсобне господарство.
  

Також існували дачне некомерційне партнерство (ДНП) та дачне некомерційне товариство (ДНТ), але після 2019 року їх рекомендують перетворити на СНТ та ОНТ. Головна відмінність ДНП — на ділянці обов'язково має бути збудований житловий будинок.

Відмінності від ОНТ

ОНТ відрізняються від СНТ тим, що на ділянці можна збудувати лише часники та господарські споруди, а капітальне будівництво заборонено, тож збудувати житловий будинок на території ОНТ неможливо. В іншому випадку власника можуть зобов'язати знести будівництво.

Ділянки ОНТ найчастіше помітно дешевші через обмеження. Варто зазначити, що СНТ, розташовані на призначеній для сільськогосподарських робіт землі, мають такі ж обмеження.

Відмінності від ІЖС

На відміну від ІЖС, в СНТ землі призначені насамперед для сільськогосподарських робіт. Так, на території СНТ найчастіше буває родюча земля. ІЖС організовано під будівництво будинку для постійного проживання, і тому ці ділянки знаходяться в межах населених пунктів. Ділянки ІЖС значно дорожчі, а податки на них вищі. Натомість власникам простіше в них прописатися, порівняно із СНТ, і до них застосовують програми пільгової іпотеки.

Фото: Maksim Konstantinov / Globallookpress.com

Відмінності від ЛПГ

Головна відмінність ЛПГ від СНТ — це юридична можливість використовувати землю для отримання зиску, тож це об'єднання фермерських господарств. Як і у випадку із СНТ, можливість зведення капітальних будівель залежить від статусу землі: якщо вона вважається виключно сільськогосподарською, доведеться обмежитися часинками.

Як купити ділянку в СНТ

Порядок придбання ділянки в СНТ не відрізняється від купівлі будь-якої іншої нерухомості. Для цього потрібні такі документи.

Які документи потрібні для покупки ділянки в СНТ:

• Договір купівлі-продажу;
• Свідоцтво про право власності на землю (підійде витяг з ЄДРН);
• Якщо ділянка не зареєстрована в Росреєстрі або отримана у спадок, потрібне підтвердження права власності;
• Довідка про відсутність заборгованості із внесків. Хоча СНТ не має права вимагати від нового власника сплати заборгованостей попереднього, рекомендується отримати довідку, щоб уникнути проблем при покупці.

Вступ до СНТ та вихід з нього

Після придбання ділянки власник має оформити право власності у Росреєстрі, а потім на підставі виписки з ЄДРН написати заяву про вступ до СНТ. За тридцять днів заяву схвалять, і новий власник дільниці отримає членську книжку.

Співрозмовник "Ленты.ру" практикуючий судовий юрист, керуючий партнер юридичної компанії "Інтелектуальний захист" Юрій Мітін попереджає, що перед покупкою ділянки в СНТ необхідно звернути увагу на наступні моменти.

На що звернути увагу при купівлі ділянки у СНТ

• Проведення зборів. Переконайтеся, що в товаристві регулярно проводяться збори, на яких обговорюються ключові питання та оперативно ухвалюються рішення.
• Прозорість керування. Керівні органи повинні бути прозорими у своїх діях та фінансових питаннях. Це допоможе уникнути невдоволення серед членів СНТ.
• Юридичні документи. Усі рішення та зміни мають бути належним чином задокументовані, щоб уникнути можливих суперечок.

Фото: Олексій Мальгавко / Коммерсант

Вийти із СНТ можна за допомогою заяви. Найчастіше це робиться, коли власник продає ділянку, дарує її або передає у спадок.

Також можна вийти із СНТ без пояснення причин — садівник не зобов'язаний їх пояснювати. У такому разі потрібно буде написати заяву про вихід із товариства, членство припиняється у день його подання. Окремого рішення правління чи загальних зборів чекати зайве.

У статуті може бути прописана умова – при відчуженні ділянки колишній власник автоматично перестає бути членом СНТ, без подання заяви

У ряді випадків із СНТ можуть виключити примусово, наприклад, за несплату внесків або комунальних рахунків. Швидше за все, спочатку недобросовісному члену СНТ винесуть попередження, якщо словами вирішити питання не вийде — розпочнеться виняток.

Відбувається це приблизно так: голова спрямовує у письмовій формі вимогу вирішити ситуацію. Якщо лист виявляється проігнорованим, питання виноситься на загальні збори, які можуть виключити садівника. У такому разі за ним збережеться обов'язок сплачувати членські внески, а борги СНО зможе стягнути через суд.

Внески до СНТ бувають членськими і цільовими. Перші йдуть у бюджет товариства, зазвичай їх збирають щорічно. Строки та порядок внесення прописані у статуті. Без цих грошей неможливо відремонтувати водогін, перефарбувати паркан або відремонтувати дороги. Сума зазвичай пропорційна кількості соток кожному ділянці.

Цільові внески збирають разово на якийсь конкретний захід: заміна електропроводки, ремонт печі у сторожовому будинку, ремонт трансформатора тощо. Суму затверджують на загальних зборах, як правило, всі члени СНО в даному випадку платять однаково.

Фото: Кирило Пономарьов / «Лента.ру»

Будівництво житлового будинку та реєстрація на території СНТ

Окрім названого обмеження на статус землі, при будівництві житлового будинку на території СНТ необхідно дотриматись низки вимог.

Вимоги до будівництва на території СНТ

• Будинок не можна використовувати з комерційною метою;
• Не можна ділити будинок на квартири;
• Будівля повинна бути нижчою за 20 метрів і мати не більше трьох поверхів;
• Під забудову віддано трохи більше 30 відсотків ділянки;
• Будинок повинен знаходитися мінімум за 5 метрів від дороги та 4 метри від паркану (дрібні споруди та будівлі для утримання домашніх тварин повинні бути відокремлені від паркану 1 та 4 метрами, відповідно);
• Паркан не повинен перевищувати 1,5 метра заввишки, щоб не затінювати сусідні ділянки.

Щоб визнати будинок житловим, можна скористатися програмою дачної амністії (зведення змін до окремих законодавчих актів, призначене для спрощення процесу оформлення власності на будівлі; для СНТ вона була продовжена до 2031 року). Для цього доведеться надати в МФЦ технічний план будинку, розроблений кадастровим інженером, та документи, що встановлюють право на ділянку. Якщо будинок ЄДРН вважається житловим, в ньому можна прописатися.

На території СНТ також є землі загального користування. Вони вважаються власністю всіх членів товариства. Це зони відпочинку, сквери, дороги, дитячі майданчики.

Іноді землі загального користування стають причиною суперечок. Наприклад, якщо окремі садівники збільшують свої невеликі ділянки за рахунок цих територій: використовують їх під компостники, дровниці та інші потреби. Це питання можна врегулювати на зборах — змусити людину сплачувати підвищені членські внески, особисто займатися благоустроєм спільних територій чи повернутися на межі своєї ділянки.

З 2023 року закон дозволяє передавати спільні території та майно, що перебуває на них, у безоплатне користування або оренду приватникам та організаціям. Умови передачі визначає загальні збори.Так, наприклад, можна здати покинуту будівлю, щоб орендар облаштував там склад і заразом відремонтував приміщення.

Також тепер на землях у власності СНТ можна облаштовувати торгові точки, щоб садівники могли продавати надлишки врожаю.

Плюси та мінуси СНТ

Богоутдінов перерахував основні переваги та недоліки ділянок на території СНТ.

Плюси

• Якщо порівняти вартість ділянок, які відносяться до ІЖС та СНТ, другі зазвичай дешевше.
• Власник має право звести на садовій ділянці будівлі.
• Будинок площею менше 50 квадратних метрів реєструвати не потрібно, отже, його господар не сплачуватиме податок на майно.
• Якщо заміський будинок звели з усіх норм, його власник може оформити постійну реєстрацію в СНТ. Він також має бути власником ділянки.
• Товариство самостійно вирішує, що потрібно зробити з його території, наприклад, заасфальтувати дорогу.
• Узгодження муніципалітету прийняття рішень не требуется.
• Члени садівницьких товариств, як і мешканці сільської місцевості, платять менше за електроенергію.

Фото: Марія Купцова / «Лента.ру»

Мінуси

• Невеликі земельні ділянки зазвичай від 5 до 10 соток.
• Власник сплачує внески навіть якщо закинув свою ділянку та не вступив до товариства.
• Не кожен банк видасть кредит під заставу ділянки у СНТ.
• Придбати землю або будинок із земельною ділянкою в СНТ, скориставшись пільговою іпотекою, не можна.
• Володіти будинком у селі дешевше, ніж аналогічним у садовому товаристві, оскільки у другому випадку потрібно сплачувати внески.
• Підтримка чистоти, затишку, високого рівня безпеки на території тощо — зона відповідальності садового товариства.Можливості СНТ залежать від коштів, які вона має.
• Скористатися належними пільгами власники дільниць не можуть. Незважаючи на вік, місце роботи та заслуги, вони платять ті самі суми, що й решта.
• Власникам ділянок доводиться підбивати комунікації самостійно, що найчастіше буває непросто.
• Голова може нерозумно використати внески, або присвоїти частину грошей.
• Відстань від міста та відсутність необхідної інфраструктури. Багато СНТ є магазини чи аптеки, та їх наявність не диктується законом. Але купувати продукти можна і в інших населених пунктах неподалік СНТ.

Чи не можуть члени СНТ купити ділянку

Відповідь — так, але в такому разі власник землі все одно сплачуватиме членські та цільові внески. При цьому він не зможе брати участь у загальних зборах, голосувати та обиратися до керівних органів. Отже, немає особливого сенсу відмовлятися від членства.

Що таке СНТ: як розшифровується, чим відрізняється від ЛПГ, ІЖС та ДНП, що дозволено будувати на ділянці згідно із законом у 2024 році?

Багато міських жителів мають дачу. Одні приїжджають лише відпочити, посмажити шашлики. Інші вирощують екологічно чисті овочі та фрукти. Треті живуть постійно на дачі весь літній сезон, насолоджуючись природою.

У 2019 році законодавчо виключено термін дача, замість нього використовують поняття СНТ. У цій статті буде докладно розказано, що таке СНТ, його плюси та мінуси, на відміну від інших товариств.

Поняття про СНТ

Садівниче некомерційне товариство - СНТ. Це форма добровільного об'єднання громадян, які індивідуально володіють ділянками землі, призначених для вирощування ягід, овочів, фруктів без отримання комерційної вигоди.

Мета об'єднання – забезпечення умов для комфортного, безпечного проживання на дачі (електрика, вода, благоустрій території, під'їзні дороги, охорона).

Члени товариства за бажання можуть побудувати на своїх ділянках будинок та інші споруди. Крім індивідуальних ділянок власників, товариство має спільне майно. Це землі загального користування, дороги, дитячі та спортивні майданчики, пожежна водойма, сторожка, майданчик для сміттєвих контейнерів тощо.

Статус

СНТ юридична особа. За законодавством РФ юридичні особи реєструються в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб (ЄДРЮЛ) та податкової інспекції.

При реєстрації вказується адреса місця, за яким знаходиться та зареєстроване товариство із зазначенням населеного пункту. Наприклад, Володимирська обл., Коврівський р-н., д. Олексіївка. Для офіційного листування орендують поштову скриньку або вказують адресу голови.

Статут

На стадії створення товариства розробляється та затверджується Статут. Без нього СНТ не зареєструють. У Статуті прописують інформацію про об'єднання, структуру управління, правила діяльності.

Що обов'язково прописується у Статуті.

• Назва СНТ.
• Адреса місцезнаходження.
• Правова форма.
• Загальна площа земельного наділу, площа індивідуальних ділянок, землі загального користування.
• Структура правління
• Максимальна кількість членів СНТ.
• Права членів.
• Обов'язки.
• Порядок сплати пайових, членських та цільових внесків.

Створюючи СНО можна взяти типовий Статут і на його основі розробити свій варіант з доповненнями та уточненнями.

Система управління

Головна керівна особа СНТ – голова. Його обирають на загальних зборах шляхом голосування.Право голосу мають члени товариства, власники земельних ділянок.

Окрім голови обирають правління, бухгалтера, ревізійну комісію. Кількість членів правління та ревізійної комісії, на який термін вони обираються, прописується у Статуті.

На замітку. Головою або членом правління може бути обраний будь-який садівник, який бере активну участь у житті СНТ, своєчасно сплачує внески. Важливо при виборі враховувати організаційні та ділові якості кандидатів. Робота голови та правління не з легень.

Рішення з усіх питань приймаються на загальних зборах, якщо на них присутні більшість власників. Між зборами збирається правління, вирішують поточні питання, контролюють виконання прийнятих загальними зборами рішень.

Голова та будь-який із правління можуть бути достроково переобрані на вимогу більшості садівників.

Землі СНТ

Наділи під СНТ виділяє регіональна влада. Це землі сільськогосподарського призначення, що за межами міста. Загальний наділ поділяють на індивідуальні ділянки та землі загального користування.

• Роблять та затверджують план. У радянські часи дачні ділянки давали у безоплатне, безстрокове користування.
• Дічна амністія, що діє, дозволяє оформити такі ділянки у власність.
• У 90-ті роки ХХ століття давали землю безплатно з подальшою приватизацією. Зараз ділянку в СНТ можна купити, отримати у спадок чи дарування.
• Залежно від регіону розмір індивідуальної ділянки може бути від 4 до 15 соток.

Увага! Дачна амністія продовжена до 01.03.2026 р. Власники садових ділянок та будинків можуть зареєструвати їх у спрощеному порядку.

Чим СНТ відрізняється від ІЖС, ЛПХ, ВІД

Щоб не заплутатися якусь ділянку купити, ознайомтеся в чому різниця між СНТ, ІЖС, ЛПХ та ВІД.

Порівняльна таблиця ділянок різних призначень

Фінансування

Усі СНТ перебувають на самофінансуванні. Бюджет складається із внесків членів товариства. Зібрані кошти йдуть на розвиток та утримання структури СНТ, виплату зарплати голові та бухгалтеру, оплату загальних комунальних платежів (вивіз сміття, вуличне освітлення, розчищення доріг узимку), податки.

Увага! Податки за особисті ділянки власники сплачують самостійно, податок на землі загального користування сплачують із зібраних внесків.

Членські внески

Усі члени товариства зобов'язані сплачувати внески до загальної каси. Перший внесок члена СНТ - пайовий, потім щорічні членські внески.

• Пайовий. Цей внесок сплачують новачки під час вступу до товариства. Пайовий внесок та його величина зазвичай прописані у Статуті. Може дорівнювати від 2 до 5 щорічних внесків.
• Щорічний членський внесок. Розмір визначають, виходячи із суми поточних витрат та кількості ділянок.

Цільові

З назви видно, що гроші збирають для певної мети.

• Цільовий. Рішення про збирання грошей приймається правлінням та затверджується на загальних зборах. Цільові внески збирають на конкретну справу (підключення комунікацій, ремонт дороги, придбання та обладнання пожежного щита, паркан тощо)
• Додатковий. Збирають у виняткових, форс-мажорних ситуаціях.

Зібрані внески та їх витрачання фіксується у звітах, які перевіряє ревізійна комісія.

Права членів СНТ

Основне право членів СНТ будувати на ділянці житловий будинок, господарські будівлі, вирощувати сільськогосподарську продукцію для особистого споживання. За новим законодавством РФ можлива реєстрація за певних умов.

Крім цього члени товариства мають права зафіксовані у Статуті.

• Брати участь у загальних зборах.
• Голосувати за ухвалення рішень.
• Обирати голову та правління.
• Висувати свою кандидатуру в управління.
• Користуватися комунікаціями та інфраструктурою.
• Мати безперешкодний доступ до своєї ділянки.
• Добровільно вийти із СНТ.

Увага! Кожен член товариства має право лише одного голосу при прийнятті рішення, незалежно від того, скількома ділянками він володіє.

Обов'язки

Обов'язків у власників не так багато.

• Своєчасна сплата всіх внесків.
• Освоєння новопридбаної ділянки протягом трьох років.
• Зміст одягла в чистоті та порядку.
• Брати участь у житті товариства.
• Виконувати рішення, ухвалені більшістю на загальних зборах.

До негласних обов'язків можна зарахувати толерантне ставлення до сусідів та інших членів об'єднання садівників.

Прописка в СНТ

Реєстрація (по-старому прописка) в СНТ дозволена з 2015 р. Конституційний суд РФ визнав, що заборона на реєстрацію в СНТ незаконна.

У 2019 р. поправки до закону №217 ФЗ змінили статус наділу у СНТ. Назва «садовий» замінили на «земельну ділянку» для відпочинку, вирощування сільськогосподарської продукції, з правом будівництва на ньому садового будинку, житлового будинку, підсобних споруд. Насправді прописатися в СНТ досить непросто.

Прийде витратити багато сил і часу на отримання дозволів. Для визнання будинку придатним для постійного проживання його обстежують різні служби і виносять рішення.

• Будинок має стояти на фундаменті.
• Обов'язковою є наявність електрики, опалення, водопостачання (газ необов'язкова умова).

На замітку! Опалення може бути пічним, вода із колодязя або свердловини. В цьому випадку необхідний висновок Росспоживнагляду про придатність води для пиття та висновок Пожежної інспекції про безпеку пічки.

• Будинок має бути не більше 3-х поверхів, висота не більше 20 м.
• Обов'язково надання адреси. Без нього не зареєструють у Росреєстрі, відповідно не можна прописатися.

Ділянка, на якій стоїть будинок, має бути у власності. Після обстеження будинку отримують висновок і подають документи до адміністрації.

Після визнання будинку житловим приміщенням видається дозвіл адміністрації на реєстрацію. Якщо адміністрація відмовляє, питання вирішується у суді.

Чи можна вийти з товариства

Будь-який член товариства може за власним бажанням вийти зі складу РНТ. На ім'я голови пишеться заява у 2-х примірниках. Форма заяви є вільною.

Один екземпляр передають голові чи правлінню. На другому примірнику робиться відмітка «Прийнято», дата та підпис особи, яка прийняла заяву. Цей екземпляр залишається у заявника.

Увага! Товариство має право виключити члена зі складу СНТ примусово за наявності поважної причини (не сплачує внески, не обробляє ділянку, порушує статут СНТ)

Після виходу між власником ділянки та СНТ укладається договір із зазначенням розміру оплати за користування власністю товариства (дороги, охорона, водопровід тощо).

СНТ не може перешкоджати дачнику, що відокремився, користуватися комунікаціями та інфраструктурою. Якщо СНТ відмовляється укладати договір з власником ділянки, що відокремився, або власника не влаштовує розмір плати, він може звернутися до суду.