Чи можна продати квартиру з договором довічної ренти

Договір довічної ренти на квартиру

Договір довічної ренти це угода з нерухомістю з однією важливою особливістю. Хазяїн нерухомості віддає, а не продає її. Натомість отримує не гроші, як у разі договору купівлі-продажу, а утримання себе. «Комсомолка» разом із експертами розповідає, що таке договір довічної ренти, його плюси, мінуси та інші особливості, які допоможуть прийняти важливе рішення — укладати угоду чи ні.

Шановні користувачі, інформація у статті є актуальною на момент публікації. Будь ласка, перед використанням наведених даних уточнюйте всі деталі на офіційних сайтах органів влади та організацій. Рекомендації щодо коригування статті ви можете надіслати на адресу [email protected].

Що означає договір довічної ренти

Щоб суть терміна була зрозуміліша, ми розклали визначення на тези.

Договір довічної ренти – це угода сторін.
Одержувача ренти називають рентним кредитором чи рантьє. Платника - рентним боржником.
Одержувач передає своє майно у власність платнику.
За це рентний боржник платить обумовлену суму тривалій основі. Сума повинна бути не меншою за мінімальну оплату праці.
Крім грошей, можуть бути інші види платежів ренти: утримання/догляд — забезпечення необхідними товарами (ліки, продовольство, житло) або рівноцінні за вартістю послуги, а також речі.

Найчастіше договір довічної ренти укладають самотні люди похилого віку в обмін на догляд за собою і свій зміст. Але це лише один із прикладів. Існує кілька видів ренти. Про плюси та мінуси розповімо докладніше нижче.

Види ренти

Постійна рента

Цей вид досить рідко зустрічається у Росії. Головна її особливість у відсутності будь-яких термінів виплат. Тобто майно передається в обмін на обіцянку боржника завжди сплачувати. Коли кредитор вмирає, може передати право отримувати ренту своїм спадкоємцям. Примітно, що якщо постійна рента виплачується грошима, то її величина має бути не нижчою за прожитковий мінімум у конкретному регіоні Росії, де було укладено договір.

Також постійна рента може відшкодовуватися виконанням будь-яких робіт чи послуг, які мають відповідати обумовленій вартості. Такий тип розрахунку має бути прописаний у договорі.

У договорі постійної ренти можуть бути прописані умови її викупу. Тобто платник одноразово сплачує зазначену суму і з цього моменту перестає робити періодичні платежі, а майно переходить до нього. Однак коли кредитор укладає договір постійної ренти, то йому невигідно, щоб її відразу викуповували. Адже люди розраховують на періодичне отримання доходу чи послуги за свого життя. Тому в договорі можна прописати, що викупити ренту можна тільки після смерті або після закінчення, наприклад, 10 років з моменту укладення договору. Максимальний термін – 30 років.

Довічна рента

Щоб оформити договір довічної ренти, необхідно звернутися до нотаріуса. Його послуги коштуватимуть 1,5% вартості житла. У документі обов'язково буде прописано обсяг та вид утримання, ціна нерухомості та розмір щомісячної оплати.

Виходячи із стандартних норм, платник ренти зобов'язаний:

забезпечити житлом рентного кредитора (одержувача);
ліками та медичною допомогою;
якісними продуктами харчування з урахуванням віку чи стану здоров'я;
підтримувати чистоту у будинку рентного кредитора;
ритуальні послуги обговорюються окремо.

— За умовами довічного рентного договору передбачають можливість обумовити одноразову виплату частини ціни житла (30-50%) за щомісячного утримання та задовільного здоров'я без догляду. Якщо ж одержувач ренти згоден, виконання розпоряджень договору може і третя сторона, тобто. інша людина чи організація, а не платник, — пояснює спеціаліст з питань нерухомості у федеральній компанії «Корисні люди» Ольга Брагіна.

Довічне утримання з утриманням

Це різновид ренти, який передбачає не фіксовані виплати, а послуги з догляду та утримання. У чому вони полягатимуть, необхідно прописати в договорі. Саме базове: купівля ліків, продуктів, забезпечення медичної допомоги, оплата послуг ЖКГ, ремонт та прибирання. В обмін на це одержувач ренти передає платнику свій будинок/квартиру/земельну ділянку.

До договору довічного утримання з утриманням застосовуються правила про довічну ренту. Виконавцем може бути третя особа. Тобто платник може домовитися з рентним кредитором, що він, наприклад, оплачуватиме йому утримання доглядальниці або перебування в будинку для літніх людей.

Плюси договору довічної ренти

Вигода для платника:

Можливість придбати нерухомість на виплат.
Можливість здобути право на власність житла.

Вигода для отримувача рентної плати:

Якщо порушуються пункти умов у договорі, його можна розірвати у суді.
Можливість жити у своїй квартирі.
Можливість застави на будинок чи квартиру.

Мінуси договору довічної ренти

Можливі незручності та ризики для одержувача ренти.

Обтяження на нерухомість чи ділянку.Коли договір зареєстровано у Регпалаті, право власності переходить до платника. Він не може його продати, але й колишній власник відтепер не має права їм розпоряджатися. Якщо зненацька з'являться спадкоємці, яким одержувач раптом захоче залишити житло, зробити це практично неможливо.
Договір не можна розірвати просто так. За взаємної згоди доведеться знову йти до нотаріуса. Якщо виникнуть розбіжності, все вирішується через суд. Це складна сфера і без допомоги юристів обивателю в ній не розібратися, а отже, доведеться нести витрати.
Недобросовісні рентні боржники.
Необхідність сплачувати ПДФО (13%, якщо дохід нижче 5 млн рублів на рік, а якщо більше, то 15% із суми понад 5 млн) і подавати декларацію до податкової.

У той самий час платник ренти також виявляється заручником обставин, підписуючи договір ренти.

Кредит без певного терміну закінчення. У разі договору довічної ренти або довічного утримання, необхідно буде робити обумовлені внески протягом усього життя рантьє.
Неможливість стати повноправним власником нерухомості до смерті кредитора. Формально квартира буде вже у власності платника, але розпоряджатися їй не можна.
Платник оплачує всі витрати на нотаріуса та реєстрацію договору.
Необхідність скрупульозно збирати всі квитанції, довідки та платіжки. Від гріха подалі краще зберегти всі документи про переказ коштів на рахунок рантьє. Ще краще отримувати щоразу письмову розписку про те, що інша сторона все отримала і не має претензій.
У тому випадку, якщо укладено договір довічного утримання з утриманням, рантьє може не влаштувати якість послуг, що надаються, і він має право вимагати розірвання договору.

Як укласти договір довічної ренти

Разом із експертами ми підготували докладну покрокову інструкцію.

Обговорити всі аспекти

Одержувач та платник ренти на словах обмовляють усі умови. Якщо за певними пунктами є розбіжності, або ви не знаєте, як краще зробити, звертайтеся за допомогою до кваліфікованого юриста. Він візьме гроші за консультацію, але допоможе вирішити суперечку.

Складаємо договір

Приклад можна знайти в інтернеті. Папір досить простий, навіть типовий. Якщо не впевнені, що можете заповнити її самостійно або боїтеся упустити якийсь нюанс, тоді вам знову ж таки варто звернутися за юридичною допомогою. Або скористайтесь нашим чек-листом.

У договорі зазначити, за яких умов реалізовується перехід права.
Сформулювати зобов'язання платника на адресу отримувача ренти: гроші, послуги тощо.
Вказати вид нерухомості, який буде передано за підсумками договору: квартира, будинок, частка у будинку та ін.
У договорі мають бути дані на адресу нерухомості, права власності.
Конкретний список зобов'язань залежить від волі сторін угоди.
Умови мають бути зрозумілі та чіткі.

Головні аспекти договору:

Інформація про сторони (чи третіх осіб, якщо є).
Інформація про предмет договору - нерухомості (вид, адреса, вартість).
Обов'язки платника, у разі порушення яких друга сторона має право розірвати договір.
Інформація про вид платежу ренти.
Можливість та умови викупу.
Дії сторін у разі НП з нерухомістю (пожежа, цунамі, землетрус).
Умови розірвання угоди.
Порядок вирішення спорів за договором.
Повні витрати під час оформлення угоди.
Відповідальність у разі порушень умов договору.
Дата договору.

Йдемо до нотаріуса

Запишіться на прийом до кабінету нотаріуса. Угоду необхідно закріпити нотаріальним засвідченням.

Реєструємо договір у Росреєстрі

Як і у разі рядового продажу квартири, договір ренти має бути зареєстрований у Росреєстрі. Потрібно сплатити держмито в 1000 рублів. Якщо всі документи пройшли перевірку, рентний боржник отримує договір про право власності. Проте до смерті кредитора розпоряджатися нерухомістю не можна.

Поради експертів

— Головна порада: уважно та відповідально підійди до оформлення договору. Заперечити його буде складно, особливо платнику. Обговоріть всі аспекти угоди, можливості оскарження та дії у разі недотримання пунктів або надзвичайної ситуації. Зрозуміло викладайте суть договору в документі, щоб у разі чого не виникло проблем із трактуванням, розумінням договору судом. Якщо кредитор неуважно підійде до обговорення умов та їх нотаріального засвідчення, то є ризик набути проблем на майбутнє, аж до позбавлення житла. Це стосується і платника, адже якщо упустити бодай один пункт, то адресат рентної плати може розірвати через суд договір, а гроші ви просто не повернете. Важливо приділити увагу і пункту дій у разі спірних ситуацій та включити його до спільного договору, — зазначає Ольга Брагіна.

Що таке договір ренти на квартиру та як правильно його укласти?

Договір ренти — це договір, за яким власник квартири передає у власність своє майно іншій стороні за регулярні платежі чи зміст.

Якими бувають договори ренти?

договір постійної ренти;
договір довічної ренти;
договір довічного утримання з утриманням.

Що таке договір постійної ренти?

Це договір, за якого ви регулярно виплачуєте одержувачу ренти гроші (або, наприклад, надаєте послуги) в обмін на його майно (у тому числі рухоме). Постійну ренту можуть отримувати лише громадяни чи некомерційні організації, а сплачувати її можуть громадяни, юрособи, держава чи муніципалітет.

Одержувач ренти може передавати права на її отримання іншим особам, а також передавати у спадок. Як правило, договір постійної ренти безстроковий, тобто у разі смерті одержувача право отримання ренти переходить до його спадкоємця.

Приклад договору: ви безстроково сплачуєте громадянину чи юридичній особі щомісячний рентний платіж, натомість отримуючи у власність земельну ділянку. При цьому ви стаєте власником ділянки відразу після того, як підписуєте акт про передачу майна (але майно обтяжене наявністю ренти). У договорі можна прописати, коли припиняються ваші зобов'язання щодо виплати ренти: наприклад, після викупу ренти або після ліквідації юрособи.

Що таке договір довічної ренти?

У разі платник регулярно (наприклад, щомісяця) перераховує власнику квартири певну суму. Періодичність виплат може бути іншою, якщо це зазначено у договорі; але одержувач ренти зберігає право користування своїм майном (наприклад, може жити у квартирі) довічно. Довічна рента виплачується лише грошима.

Одержувачем довічної ренти можуть бути тільки громадяни. Цей вид ренти не успадковується, зобов'язання щодо виплати ренти припиняються зі смертю її одержувача.

Важливий момент: навіть якщо майно, яке передається під виплату довічної ренти, випадково буде знищено або отримає пошкодження (припустимо, квартира згорить або буде затоплена сусідами та вимагатиме капітального ремонту), ви все одно будете зобов'язані виплачувати ренту на умовах договору.

Приклад довічної ренти: пенсіонерці-власнику квартири платник ренти щомісяця виплачує певну суму, а після її смерті квартира відходить йому. Платник у разі стає власником квартири відразу після реєстрації переходу прав у Росреестре. Проте повністю розпоряджатися своєю новою власністю платник зможе лише після смерті отримувача ренти, коли з квартири зніметься обтяження.

Що таке договір довічного утримання з утриманням?

Відмінність цього договору в тому, що при довічному утриманні з утриманням платник ренти не просто виплачує одержувачу певну суму, але повністю його містить (при цьому одержувачів ренти може бути кілька, всі вони мають бути прописані в договорі). Предметом такого договору може бути тільки нерухомість (квартира, житловий будинок із земельною ділянкою та ін.).

До цього договору застосовуються самі правила, як і до договору довічної ренти. Якщо один із одержувачів ренти вмирає, його частка ренти переходить до інших одержувачів (тобто розмір платежу або кількість та якість послуг не зменшуються, якщо інше не погоджено). Платник перестає виплачувати ренту лише тоді, коли вмирає останній одержувач.

Приклад довічного утримання з утриманням: молода сім'я (платники ренти) забезпечує догляд та утримання пенсіонерів (отримувачі ренти) в обмін на їхнє житло: купує їм продукти та ліки, організовує прибирання квартири, оплачує комунальні послуги, лікування.

У якій формі можна сплачувати ренту?

Це від типу ренти. Постійну ренту необов'язково виплачувати лише грошима — можна замінити на її послуги або виконання робіт, якщо прописати це в договорі. А от довічну ренту потрібно платити лише у грошовій формі.

У випадку з договором довічного утримання з утриманням сторони можуть домовитися, що, наприклад, платник не тільки повністю утримуватиме отримувача ренти та доглядатиме за ним (купуватиме продукти, ліки, оплачуватиме лікування тощо), але періодично робитиме і грошові виплати. Розмір та частота таких виплат та інші форми компенсації прописуються у договорі.

Що прописати у договорі ренти?

Перед укладанням договору ретельно обговоріть усі умови. Якщо виникають сумніви, зверніться до професійного юриста.

У договорі ренти обов'язково необхідно:

Описати майно, яке передається під виплату ренти (адреса та характеристики квартири);
Вказати ціну викупу ренти (для договорів постійної ренти);
Суму та графік платежів (для договорів довічної ренти та довічного утримання з утриманням);
Вказати спосіб виплати ренти або список продуктів та послуг (для договорів довічного утримання з утриманням);
Якщо йдеться про рухоме майно, необхідно включити умову забезпечення рентних платежів (у разі з нерухомістю такого не буде потрібно).

Умови договору мають бути максимально зрозумілими. Наприклад, щоб виконувати вимоги щодо виплати певної суми на місяць, достатньо щомісяця робити платіж та брати з одержувача ренти розписку про отримання грошей. А якщо вимоги об'ємніші — купувати ліки, забезпечувати одержувача ренти продуктами тощо. п., то у разі серйозних розбіжностей з одержувачем довести в суді, що ви виконуєте вимоги, буде складно. Тому слід максимально докладно прописати умови договору, наприклад, скласти перелік життєвих потреб одержувача та послуг, які платник надаватиме йому (придбання продуктів, речей, ліків, прибирання квартири тощо). По кожному пункту пропишіть, що платник ренти зобов'язується купити або виконати. Не лише допоможе виявити, наскільки в обох сторін договору різні очікування угоди (якщо вони є), а й ліквідувати розбіжності ранньому етапі.

Вкажіть у договорі, що вважати суттєвим порушенням умов. Наприклад, що буде, якщо платник не виплачує гроші протягом кількох місяців і які наслідки настануть у цьому випадку.

Як внести зміни до договору ренти?

Щоб внести зміни до договору або додати будь-які пункти, за згодою обох сторін, можна буде укласти додаткову угоду до договору та завірити його у нотаріуса.

Чи повинен одержувач ренти жити у квартирі?

Ні, можна вказати будь-яке місце проживання одержувача ренти (головне, не забудьте це зробити, щоб уникнути розбіжностей).

Жити разом із одержувачем ренти, швидше за все, не вдасться. Закон цього не забороняє, але більшість юристів вважає це ризикованим (якщо літня людина раптово помре, підозри впадуть на платника ренти), а тому відмовляють від цієї ідеї.

Чи можна повернути гроші, сплачені за договором ренти?

Ні, не можна. У отримувача ренти немає зобов'язань щодо повернення сплачених платежів. У разі розбіжностей повернути сплачену ренту не вдасться.

Які документи необхідні для укладання договору ренти?

Якщо йдеться про договір ренти з передачею прав на нерухомість, пакет документів доводиться готувати одержувачу ренти (власнику нерухомості). Для оформлення договору знадобляться:

паспорти всіх сторін угоди;
витяг з ЄДРН;
документи, на підставі яких виникло право власності (наприклад, договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право наслідування чи договір приватизації);
єдиний житловий документ, у якому перераховані всі, хто прописаний та має право користування квартирою;
копія фінансово-лицьового рахунку на житло (підтверджує наявність або відсутність заборгованості з комунальних платежів);
техплан та експлікація квартири з БТІ;
згода чоловіка одержувача, якщо йдеться про майно, набуте у шлюбі, і чоловік не є стороною правочину;
заяву про державну реєстрацію переходу прав власності в Росреєстрі та квитанцію про сплату державного мита (для фізосіб - 2000 рублів).

Чи обов'язково засвідчувати договір ренти у нотаріуса?

Так, інакше він вважатиметься недійсним. А якщо договір передбачає переоформлення власності, документ потрібно реєструвати у Росреєстрі. У об'єкта нерухомості в цьому випадку з'являється обтяження. Тобто квартира, в якій проживає пенсіонер на вашому утриманні, буде вашою власністю, але ви не зможете вільно розпоряджатися нею до припинення дії договору, тобто до смерті отримувача ренти.

Скільки коштують послуги нотаріуса?

Послуги нотаріуса обходяться, зазвичай, 0,5% від суми договору, але з менш 300 і трохи більше 20 000 рублів. Ще кілька тисяч рублів доведеться заплатити нотаріусу (всі витрати при цьому несе платник ренти). Після оформлення договору у нотаріуса необхідно підписати акт прийому-передачі квартири.

Як уникнути шахрайства під час укладання договору ренти?

Як і в будь-якій угоді, тут важливо виявляти обережність і обачність. Випадки шахрайства у цій сфері не рідкісні, причому жертвою може стати будь-яка із сторін.

Якщо ви платник ренти, зверніть увагу на те, чи є у отримувача спадкоємці. Якщо пенсіонер не підтримує стосунків із сім'єю та відписує квартиру вам, після його смерті родичі можуть спробувати відсудити у вас квартиру. Тому перед укладенням угоди домовтеся з одержувачем ренти про проходження медичного огляду та отримайте довідку про його дієздатність (самому краще отримати подібну довідку).

Завжди є ймовірність, що пенсіонер передумає та подасть до суду з метою розірвати договір, наполягаючи на тому, що платник не виконує своїх зобов'язань. Якщо суд прийме сторону отримувача, сума ренти, яку ви вже виплатили, до вас не повернеться (а право власності на квартиру ви втратите — як, втім, необхідність подальших платежів).

В адвокатській практиці були приклади, коли люди похилого віку регулярно укладали і розривали договори ренти, тим самим забезпечуючи собі дохід. На 100% від цього застрахуватися не можна, проте бажано зберігати всі чеки при купівлі ліків та інших продуктів, квитанції про платежі та брати у отримувача ренти розписки про готівку. Тож за необхідності в суді буде простіше довести, що ви були сумлінним платником.

Щоб не стати жертвою шахрайства, уважно читайте договір, а краще складайте його професійного юриста.

Якщо ви збираєтесь отримувати ренту, виявите максимальну обережність при виборі платників. Поширена серед шахраїв схема включає одноразову виплату пенсіонеру великої суми – наприклад, кількох сотень тисяч рублів, – проте при цьому підписується не договір ренти, а договір дарування чи купівлі-продажу квартири.

Іноді замість договору ренти пропонують підписати генеральну довіреність на розпорядження майном, тоді третя особа отримує можливість оформлювати угоди з нерухомістю власника. У цих випадках пенсіонер ризикує продати житлове приміщення за безцінь або втратити нерухомість і залишитися без матеріальної підтримки.

Якщо платник ренти не виконує зобов'язання за договором, ви маєте право звернутися до суду.Докладніше про розірвання договору читайте нижче.

Які ще існують ризики під час укладання договору ренти?

Крім шахрайства, один з основних ризиків - можливе падіння цін на нерухомість. У деяких випадках угода буде нерентабельною.

Зрештою, пам'ятайте, що цей договір не має певного терміну.

Як розірвати договір постійної ренти?

Якщо йдеться про договір постійної ренти, платник може припинити виплати, викупивши ренту.

Одержувач постійної ренти має право вимагати, щоб платник викупив ренту, якщо той регулярно порушує умови договору:

Не сплачує ренту більше року;
Визнано банкрутом або виникли інші обставини, що явно свідчать, що рента не виплачуватиметься їм у розмірі та у строки, встановлені договором;
Не дотримується умов зі сплати ренти;
У разі інших обставин, прописаних у договорі.

Якщо платник відмовляється розривати договір чи викуповувати ренту, розірвати умови можна лише через суд. Якщо за рішенням суду договір буде розірвано і майно знову поміняє власника, одержувачу ренти необхідно зареєструвати перехід права власності у Росреєстрі.

Як розірвати договір довічної ренти чи довічного утримання з утриманням?

Розірвати договір довічної ренти або довічного утримання з утриманням дуже складно. Він припиняє діяти, коли вмирає отримувач ренти. Просто так припинити виплати не вийде, як і викупити у нього квартиру — таких прав договір не передбачає.

Розірвати договір довічної ренти або довічного утримання з утриманням можна лише на вимогу одержувача ренти, але тільки якщо платник порушує умови договору та не виконує своїх зобов'язань. І тут одержувач вправі вимагати, щоб платник викупив ренту, або домагатися розірвання договору із відшкодуванням збитків.

Якщо йдеться про договір довічного утримання з утриманням, то у разі, якщо платник грубо порушує свої зобов'язання, одержувач має право вимагати повернути йому майно або виплатити його покупну ціну, тобто повну вартість квартири. При цьому платник не має права компенсувати витрати, які поніс на утримання одержувача ренти.