Чималу частину у цивільному обороті Російської Федерації займають угоди, з цього випливає, що основним завданням, яке стоїть перед законодавцем, є забезпечення дієвого механізму, який формує сумлінну поведінку кожного суб'єкта цивільних правовідносин. У різних ситуаціях, щоб погодити умови для майбутнього договору, необхідно скористатися попереднім договором або договором (угодою, протоколом) про наміри. При цьому слід зазначити, що існує принципова відмінність попереднього договору та договору про намір. Ці відмінності тією чи іншою мірою можуть вплинути на захист інтересів сторін у суді. СПІВВІДНОСЕННЯ ПРАВОВИХ КОНСТРУКЦІЙ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ І ОПЦІОНУ НА ВИСНОВОК ДОГОВОРУ: АНАЛІЗ ТЕОРІЇ І СИСТЕМНОСТІ ПРАВПРИЄМНИЧОЇ ПРАКТИКИ ПОПЕРЕДНИЙ ДОГОВІР І ДОГОВІР ПРО НАМІР: ЗАГАЛЬНІ ТА ВІДМІТНІ ОЗНАКИ Чималу частину у цивільному обороті Російської Федерації займають угоди, з цього випливає, що основним завданням, яке стоїть перед законодавцем, є забезпечення дієвого механізму, який формує сумлінну поведінку кожного суб'єкта цивільних правовідносин.У різних ситуаціях, щоб погодити умови для майбутнього договору, необхідно скористатися попереднім договором або договором (угодою, протоколом) про наміри. При цьому слід зазначити, що існує принципова відмінність попереднього договору та договору про намір. Ці відмінності тією чи іншою мірою можуть вплинути на захист інтересів сторін у суді. Ключові слова: попередній договір, угода про намір, цивільні правовідносини. З 1 червня 2015 року набули чинності поправки про попередній договір, а саме про більш ефективний механізм його використання. У світі нерідко відбуваються ситуації, у яких стає необхідним використання переддоговірного порядку задля узгодження основних умов майбутньої угоди. Ці слова можна підтвердити, цитуючи вченого-правознавця До. Побєдоносцева: «Укладання договору буває результатом попередніх переговорів, за якими, нарешті, слідує угода волі; цього приготування щодо нього потрібно деякий час», «таким чином, остаточному угоді двох воль може передувати низку переговорів». У умовах можна скористатися угодою (договором чи протоколом) про намір чи попереднім договором. Слід зазначити, що у ст. 429 Цивільного Кодексу РФ законодавчо закріплено лише конструкція попереднього договору. Попередній договір – це інструмент, який сприяє укладенню основного договору в майбутньому. Статтею 429 ДК РФ встановлено, що сторони, які уклали попередній договір, також зобов'язані укласти і основний договір, за тих самих умов, зафіксованих у попередньому договорі. Якщо основний договір має певну форму, то попередній договір слід укласти у тій формі, як і основний договір. Не завжди основний договір має встановлену форму, у разі, коли форма не визначено, попередній договір необхідно укласти у письмовій формах. Попередній договір, складений у неправильній формі, є недійсним. Відповідно до змін, що набрали законної сили 1 червня 2015 року, у попередньому договорі повинні міститися умови, які дозволяють встановлювати предмет договору, та умови основного договору, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди під час укладання попереднього договору. Таким чином, законодавець відмовився від того, що необхідно в попередньому договорі враховувати положення про значущі умови самого договору, адже саме відсутність інформації про них спричиняє необхідність для обох сторін укласти попередній договір. Попередній договір враховує термін, у якому всі сторони зобов'язані підписати основний договір. За відсутності такого терміну, основний договір необхідно укласти протягом одного року з того моменту, коли було укладено попередній договір. У тому випадку, якщо одна із сторін, які уклали попередній договір, відмовляється укладати основний договір, інша сторона відповідно до п.4 ст.445 ЦК України має право протягом 6 місяців звернутися до суду та в судовому порядку змусити іншу сторону укласти договір. Науковий керівник: Зеніна Ольга Григорівна – кандидат юридичних наук, доцент, Челябінський державний університет, Росія. Вісник магістратури. 2018. № 5-2(80) Також з 1 червня 2015 року діє положення, відповідно до якого, якщо виникають будь-які розбіжності між сторонами договору через умови основного договору, то подальше визначення цих умов відбуватиметься у судовому порядку. Основний договір набирає чинності після винесення рішення судом або з моменту, який визначить суд. Попередній договір втрачає свою законну силу, якщо термін, визначений для укладання основного договору, минув, а також, якщо жодна із сторін не направила іншій стороні пропозицію про укладення цього договору. Говорячи про угоду (договор, протокол) про намір, як форму договору, варто зазначити, що така форма не передбачена у цивільному законодавстві, а отже, сторони не мають можливості для визначення обов'язкових реквізитів, змісту та іншого. Усі умови, що містяться в угоді про намір, встановлюються сторонами у самостійному порядку, враховуючи конкретні обставини справи. У практиці такі угоди найчастіше полягають у процесі переговорів між сторонами та позначають, що з цього моменту між сторонами існують певні домовленості. Стаття 429 ДК РФ свідчить, що з підписання попереднього договору, сторонами мають бути узгоджені лише дві умови: терміни підписання основного договору, і навіть його предмет. О.П. Шевченка у своїй роботі «Які гарантії та ризики укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири?» Зазначає: «Предметом попереднього договору купівлі-продажу є не купівля квартири як такої, а лише намір сторін у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу.Відповідно, не може бути гарантій отримання вже сплаченої покупцем квартири. Суд не може визнати право власності на квартиру, оскільки договір не містить зобов'язання продавця передати квартиру покупцю. Якщо ж покупець звернеться до суду з позовом про примус укладання основного договору купівлі-продажу, то велика ймовірність подання зустрічного позову про визнання попереднього договору купівлі-продажу квартири недійсним або неукладеним». Ці слова підтверджують той факт, що попередній договір зобов'язує сторони укласти основний договір, а не виконати обов'язки про майно (роботу, послугу), прописані в ньому. У новій поправці про попередній договір зазначено лише те, що надалі в основному договорі буде визначено суттєві умови (не вказуючи їх у попередньому договорі). У майбутньому для того, щоб змінити предмет договору або одну з основних умов, потрібна буде згода обох сторін. Водночас, у угоді про намір має бути зазначено таке: найменування обох сторін, опис фактичних основних прав та обов'язків сторін, правовий результат (те, що необхідно досягти під час здійснення тих чи інших дій). Цей документ може підписувати велику кількість сторін (учасників угоди), відповідно, у такій угоді про намір будуть утримуватися умови дій кожної із сторін. Законодавство Російської Федерації не обмежує кількість учасників договору про наміри. Виходячи з чинного законодавства, у попередньому договорі може міститися лише одне зобов'язання, а саме, укладання основного договору надалі.І в такому разі умови, передбачені в попередньому договорі, повинні бути дотримані в основному договорі. Угода ж про намір не містить умови, що дозволяють у законному порядку кваліфікувати його як попередній договір, а відповідно, ці умови можуть бути виконані лише у добровільному порядку. Все вищезгадане і відрізняє угоду про намір від попереднього договору. Російське цивільне законодавство не дозволяє угоді про наміри вважатися офіційним договором, укладеним відповідно до вимог, які пред'являє закон, а тому правові наслідки щодо такої угоди застосовувати не можна. У той же час, підприємці найчастіше визначають протокол про намір як повноцінний договір. У практиці існують випадки, коли сторони угоди про наміри звертаються до арбітражного суду, оскільки один із контрагентів не дотримується умов цього протоколу. У деяких випадках договір про наміри може бути перекваліфікований на попередній договір. Це означає, що у протоколі про наміри зазначено: предмет договору, і навіть терміни та інші умови. Зворотною практикою є той випадок, коли сторони укладали попередній договір, а в ході судового процесу було визначено, що цей договір не має законної сили, оскільки не дотримано вимог, визначених законом.Відповідно до Постанови Пленуму ВАС РФ: «якщо сторонами укладено договір, названий ними як попередній і містить зобов'язання укласти на передбачених у ньому умовах основний договір про продаж нерухомого майна, яке буде створено або придбано в подальшому, але при цьому в попередньому договорі уста- новлено обов'язок набувача майна до укладання основного договору сплатити вартість цього майна або суттєву його частину, суди повинні кваліфікувати попередній договір як договір купівлі-продажу майбутньої нерухомої речі з умовою про попередню оплату». При зверненні до суду сторонами мають бути доведені такі обставини: - Зобов'язання про укладання угоди виникло згідно із законом або з договору. У такому разі сторони повинні вказати на таку норму закону або навести конкретне положення із договору; - Необхідно надати суду факти, що підтверджують, що одна із сторін відхиляється від укладання основного договору. Попередній договір містить певні терміни, в які має бути укладений основний договір. Але за відсутності певного терміну, діє презумпція (п.4 ст.429 ДК РФ), яка дає рік (з підписання попереднього договору) у тому, щоб укласти основний договір. Правове наслідок при закінченні терміну, що передбачає попередній договір, - це припинення всіх зобов'язань, що виникли із попереднього договору. Якщо під час укладання договору про наміри, сторони планують у майбутньому розробити проект договору, то кваліфікувати таку угоду, як попередній договір не можна, оскільки визначено обов'язки укладання надалі основного договору. У висновку можна зробити висновок про те, що нові правила для попереднього договору можуть вплинути на забезпечення гарантії тіснішого юридичного зв'язку між суб'єктами договору до того моменту, коли буде укладено основний договір; можливість примусити виконати умови договору. ¡.Інформаційний лист ВАС від 16.02.2001 № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ними» [Текст] // Вісник ВАС РФ. – 2001 р. - №4/ - 15 с. 2.Побєдоносцев, К.П. Курс громадянського права: Договори та зобов'язання [Текст] / К.П. Побєдоносців. -М.: Статут, 2003. – 622 с. 3.Шевченко, О.П. Які гарантії та ризики укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири? [Текст]/О.П. Шевченка. – Нижній Новгород: Вісник Нижегородського Державного університету, 2016. 4.Новіцький, І.Б. Вибрані праці з цивільного права: 2 т. [Текст]/І.Б. Новицький. - М: Статут, 2006. 5.Зайцева, Т.І., Нотаріальна практика: відповіді питання. [Текст]/Т.І. Зайцева. – М.: Волтерс-Клувер, 2010. – 400 с. б.Подузова, Є.Б. Попередній договір як основа виникнення організаційних правовідносин [Текст] / Є.Б. Підузова. – М.: Вісник МДЮА, 2015. – 15 с. САБЕЛЬНИК ОЛЕКСІЙ МИКОЛАЄВИЧ - магістрант, Челябінський державний університет, Росія. Для юристів розбіжності у назвах договорів є досить умовними. Головне — це суть, тобто умови договору, а не його назва. Договір може бути по одному, а його суть буде зовсім інша. У такому разі застосовуватимуться норми права, що випливають із суті договору. Основний зміст попереднього договору - пов'язати сторони обов'язком укласти у майбутньому певний договір, який потрібен сторонам, зрештою (так званий основний договір). Попередні договори використовуються у тих випадках, коли за певних обставин неможливо укласти основний договір. Наприклад, квартиру, яку хоче продати будівельна компанія, ще не збудована та не здана в експлуатацію. Тому, будівельна компанія укладає з майбутнім власником такої квартири попередній договір за умовами якого, будівельна компанія зобов'язується збудувати будинок з відповідною квартирою, здати будинок в експлуатацію та продати відповідну квартиру. Попередній договір повинен містити обов'язково предмет та інші істотні умови основного договору. Попередній договір повинен укладатися у тій самій формі, в якій повинен укладатися основний договір. Наприклад, у разі зазначеному вище, попередній договір між будівельною компанією та майбутнім власником квартири підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, оскільки основний договір (яким у даному випадку буде договір купівлі-продажу квартири) підлягає нотаріальному посвідченню. Договір про наміри — правочин між двома і більше учасниками господарських чи цивільних правовідносин, яким сторони домовляються про намір укласти угоду у майбутньому. Поняття «договір про наміри» (далі — СН) прямо не регламентований чинним законодавством, але стаття 429 ЦК України передбачає схожу за правовою природою угоду — попередній договір. На відміну від інших правочинів, предметом яких виступає майно, товари, послуги або немайнові права, предметом СОН є інша угода, що укладається у перспективі. При цьому права та обов'язки сторін будуть зазначені у правочині, який учасники правовідносин підпишуть у майбутньому. Навіщо потрібен цей документ СН необхідно визначення суті майбутніх правовідносин, і навіть встановлення певних умов, обов'язкових до виконання, після чого буде можливе і доцільно укладання основного договору. Хоча законодавство і не встановлює вичерпного переліку обов'язкових умов, які мають бути закріплені в угоді про намір, проте їх максимальна деталізація стане фундаментом для сторін у визначенні напряму взаємного договірного співробітництва в майбутньому та виступить забезпеченням належного виконання зобов'язань. Рекомендується в обов'язковому порядку передбачити такі умови: Виділяються дві ключові відмінності між розглянутими видами угод: Нормативне закріплення у чинному законодавстві - поняття «угода про наміри» відсутня у Цивільному кодексі України як вид договору; Відповідальність — підписана сторонами СН не тягне за собою жодних правових наслідків у разі відмови одного з учасників правовідносин від укладання основного договору в майбутньому. Поняття та порядок укладання попереднього договору прямо регламентований статті 429 ЦК України. Норма передбачає, що сторони зобов'язуються укласти основний договір у майбутньому під час підписання попереднього договору. Угода про наміри - це попередній етап між учасниками правовідносин, які планують підписати предметний договір. За своєю суттю це вираження волі сторін закріпити співробітництво у майбутньому. Причому учасникам потрібно буде максимально деталізувати, коли буде укладено основну угоду, а також вказати її предмет. Якщо сторони пропустять умову про терміни підписання угоди, то основний договір вважатиметься укладеним після закінчення річного терміну з підписання угоди про наміри. Зобов'язання сторін Предметом СН є зобов'язання сторін укласти основний договір після закінчення узгодженого строку або за фактом настання обумовленої події. Як і в інших видах цивільно-правових угод, сторони беруть на себе певні обов'язки та набувають прав. Ключовим зобов'язанням за згодою про наміри є виконання сторонами всіх умов, необхідні укладання основного договору. Учасники правовідносин можуть вказати в договорі будь-які умови, що не суперечать чинному законодавству, а також не обмежують інтереси та права сторін. Найчастіше угода про наміри має місце під час укладання таких видів угод: пов'язані з купівлею-продажем нерухомості та рухомого майна; Вимоги до змісту Законодавством РФ встановлено вимоги щодо змісту документа, що дає право сторонам встановлювати його умови самостійно. Зазначений момент є ґрунтом для виникнення розбіжностей. Так, при судових розглядах одна сторона може наполягати, що угода про наміри мала виключно інформативний характер, і не породжувало виникнення зобов'язань, а інша — стверджувати, що документ має юридичну силу і є обов'язковим до виконання, а одностороння відмова є порушенням прав учасників правовідносин. Щоб уникнути розбіжностей сторони можуть прямо вказати юридичну значущість документа, що підписується, і обов'язковість виконання зазначених у ньому умов. Нотаріальне запевнення СН автоматично надає документу юридичної сили і покладає сторони узгоджені правничий та обов'язки. Немає типової форми СОН і боку вправі розробити його проект самостійно. Більше того, закон не забороняє складати документ від руки. Сторони правовідносин обов'язково повинні закріпити досягнуті домовленості підписом уповноважених осіб, а також завірити печаткою за її наявності. Терміни дії Угода про наміри не має строку дії і вважається безстроковою, якщо сторони не передбачили інше. У разі учасники угоди можуть керуватися основними положеннями ЦК, зокрема ч. 4 ст. 429 ЦК України. Після закінчення обумовленого терміну сторони мають або укласти основну угоду, або відмовитися від подальшого співробітництва. Існує безліч видів розглянутих угод, які можуть відрізнятися за: Виділяються такі плюси: До недоліків відноситься: Попереднє узгодження умов договірної співпраці дозволяє ввести майбутні правовідносини у правову площину, а також заздалегідь на ранньому етапі виявити доцільність вступу до бізнес-відносин, визначити переваги та недоліки. Наявність СОН сприяє прозорості ділових взаємин, а також гарантує належне виконання зобов'язань. Законодавство не висуває особливих вимог до такої форми співробітництва, а сторони набувають впевненості у надійності партнера.У разі порушення однієї зі сторін умов СОН, інша сторона має право звернутися до суду для захисту своїх прав та інтересів. Як було зазначено, договір про наміри не містить зобов'язань сторін і немає жодних жорстких правил щодо його оформлення. У договорі про наміри зазвичай наводиться така інформація: На відміну від угоди про наміри, попередній договір чітко структурований, має обов'язкові умови та містить зобов'язання сторін. І оскільки така угода містить конкретні обов'язки сторін, то сторони мають їх виконати (п. 1 ст.420, п.2 ст.421, ст.309 ЦК України). Під договором про наміри у російському правовому полі часто мається на увазі попередній договір. Такий документ може підтверджувати наявність волі сторін укласти основний договір та передбачати відповідальність за недотримання такого наміру. Розглянемо, що таке договір про наміри, чим він відрізняється від листа, протоколу та угоди про наміри, а також як його скласти. Поняття договору про наміри є цілком і повністю тотожним попередньому договору.Правове регулювання цього питання з погляду російського законодавства забезпечується положеннями ст. 429 ЦК України. Зокрема, стаття встановлює основні правничий та обов'язки сторін, що у укладанні попереднього договору, порядок реалізації такого документа та її юридичну значимість.
Так, за відмову у укладанні основного договору можуть передбачатися санкції, зазначені у тексті попереднього договору, або може бути направлений позов до суду з вимогою примусу до укладання основного договору. Також, у діловій практиці існують інші схожі документи, до яких належать листи, протоколи та угоди про намір. Головна їхня відмінність від договору про намір полягає в тому, що такі документи можуть встановлювати бажання сторін укласти в майбутньому певний договір, умови такого договору та подальшого співробітництва, проте, при цьому, ці документи не мають примусової юридичної сили. Відповідно, притягти до відповідальності особу за відмову від укладання основного договору можна виключно на підставі договору про наміри, а не листа, протоколу чи угоди. У той же час, угоди, листи та протоколи є офіційними діловими документами і можуть використовуватися при судових розглядах, наприклад – для підтвердження та уточнення факту існування певних домовленостей та інших нюансів. Але обов'язковою примусовою юридичною силою вони не мають. Встановлених форм для всіх видів такої попередньої документації не передбачено. Однак договір у будь-якому випадку повинен мати у собі певні інформаційні моменти, тоді як угоди, листи та протоколи можуть укладатися у абсолютно вільній формі. Укладання договору про намір укласти основний договір здебільшого не регламентовано. Зокрема, як і більшості інших договорів, законодавчо немає встановленої обов'язкової форми. У той самий час, до попередніх договорів застосовується низка обов'язкових вимог – як щодо укладання договорів загалом, і характерних виключно попередніх відносин. Загалом договір про намір має містити такі пункти: Попередні договори укладаються в обов'язковому порядку в тій формі, в якій укладатиметься і основний договір. Тобто якщо попередній договір оформлений у простій письмовій формі, то нотаріальне засвідчення основного договору вважатиметься неприпустимим. Аналогічні вимоги застосовуються у зворотній ситуації.
Щоб договір мав юридичну силу, у його тексті обов'язково має бути пряма вказівка зобов'язань сторін укласти згодом основний договір. Якщо укладання наступного договору не передбачено, а тексті лише формулювання щодо обов'язки чи наміри розпочати ведення спільної діяльності, зробити закупівлю, без згадування безпосередньо укладання договору – такий документ може бути визнаний таким, що не має юридичної сили.
Спірною ситуацією є і укладення договору про намір щодо майбутніх угод з нерухомістю. Чинне законодавство передбачає обов'язкову реєстрацію угод із нерухомим майном у Росреєстрі. Однак у реєстрації попереднього договору співробітники такого органу відмовляють. Обгрунтування такої відмови у тому, що реєстрації підлягають угоди з нерухомістю, які стосуються безпосереднього придбання чи відчуження права власності неї. Відповідно, реєстрації в Росреєстрі повинен підлягати лише основний договір у такій ситуації. Загалом порушення умов договору про намір є підставою для подання позовної заяви до суду. При цьому суд може ухвалити примусово укласти основний договір. Рішення суду з цього питання може включати і конкретні формулювання договору, що підлягає укладенню між сторонами.ПОПЕРЕДНИЙ ДОГОВІР І ДОГОВІР ПРО НАМІР: ЗАГАЛЬНІ ТА ВІДМІТНІ ОЗНАКИ Текст наукової статті зі спеціальності «Право»
Схожі теми наукових праць з права, автор наукової роботи - Сабельников А. Н.
Текст наукової роботи на тему «ПОПЕРЕДНИЙ ДОГОВІР І ДОГОВІР ПРО НАМІР: ЗАГАЛЬНІ І ВІДМІТНІ ОЗНАКИ»
Попередній договір та угода про наміри: у чому різниця?
Що таке попередній договір
Що таке угода про наміри
Відмінність угоди про наміри від попереднього договору
У яких випадках необхідно укладати угоду про наміри
Оформлення документа
Різновиди угоди про наміри
Переваги та недоліки
Які умови дозволяють перекваліфікувати договір про наміри на попередній?
Договір про наміри: що це таке, зразок
Зміст: 1. Договір про наміри та її відмінність від угоди, листа та протоколу 2. Як укласти договір про намір, зразок 3. Окремі нюанси укладання договору про намір
Договір про наміри та його відмінність від угоди, листа та протоколу
Як скласти договір про намір, зразок
Окремі нюанси укладання договору про намір