Наш ЖЕК обгорнувся, ми знайшли іншу КК. Хотіли подивитися стан труб у підвалі нас не пустили. Чи маємо ми право потрапити до підвалу? Звісно, можете. Підвал є спільним майном усіх власників приміщень багатоквартирного будинку. Мені для цього що треба зробити і на який документ посилатися? Стаття 36 Житлового кодексу РФ: Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме: 1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали); 3. Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції. У законодавстві житлово-комунальної галузі чітко прописано, кому належить підвал у багатоквартирному будинку: розпоряджатися нічийним метражем мають власники квартир. Але, як відомо, російські закони недосконалі, а тому питання поділу підвалу чи горища нерідко стає об'єктом суперечки між мешканцями, підприємцями та місцевою владою. За право користування додатковими квадратними метрами потенційні власники готові боротися до останнього, а деякі настільки впевнені у своїй правоті, що сягають вищих інстанцій правосуддя. У судовій практиці можна зустріти достатньо прецедентів із цього питання.Спробуємо й ми з'ясувати, таки чий підвал у багатоквартирному будинку і хто може користуватися підземним простором на власний розсуд. Суперечності в нормативно-правових актах, що діють і втратили юридичну силу, нерідко призводять до того, що цокольні поверхи будівлі виявляються безхазяйними і занедбаними. Сторони не можуть домовитись, кому належать підвали у багатоквартирних будинках. Самі мешканці багатоповерхівок далеко не завжди мають право облаштовувати підземелля у власних інтересах. Справа в тому, що основним призначенням підземних поверхів є розміщення комунікацій, обладнання та технічних пристроїв для цілорічного обслуговування будівлі. Тут, у підпільному приміщенні, зазвичай розташовується теплотраса та центральні вузли електромереж, водопроводу, опалення, вентиляції та інших інженерних систем. Ця частина підземної зони повинна експлуатуватися лише з технічною метою спеціалізованими службами для розміщення, модернізації та ремонту обладнання, що забезпечує подачу до квартир електроенергії, тепла, гарячої води тощо. З іншого боку, підвал у багатоквартирному будинку в нормі включає і ділянки нетехнічного призначення, що і дозволяє задіяти територію для організації магазинів, складських приміщень, офісів та інших цілей. Якщо звернутися до статті 36 Житлового кодексу РФ, стає зрозуміло, чия власність. Підвали багатоквартирних будинків є загальночастковими приміщеннями, права на які має кожен мешканець. Власники квартир самі можуть вирішувати, як і з метою використовувати підземний метраж, оскільки вони є його повноцінними власниками. Разом про те, Вищий Арбітражний суд РФ встановив особливий регламент володіння та експлуатації цокольних поверхів. Було ухвалено, що підвал, не віднесений раніше до спільного майна та призначений під індивідуальне користування, стає власністю одночасно з отриманням права володіння квартирою. З цього випливає, що право вибору підвального приміщення автоматично наділяють той, хто перший придбав житло у багатоповерхівці. Відповідно, цей власник отримує перевагу за рахунок більш раннього придбання. Інші мешканці, що заселилися пізніше, можуть претендувати на вільні ділянки підземного простору, що залишилися. Питання користування та власності підвалу в багатоквартирному будинку присвячена стаття 290 Цивільного кодексу РФ. Виходячи з її утримання, випливає, що власники квартир у багатоповерхівці на праві спільної часткової власності є власниками всіх нежитлових приміщень, конструкцій, що несуть, а також обладнання, що обслуговує більше однієї квартири. Свою частку спільне майно власники що неспроможні відчужувати. Також неможливо передати право власності на цю частку окремо від права власності на житлове приміщення. У статті 235 того ж Кодексу надається перерахування приміщень та територій, користуватися якими на законних підставах мають право власники квартир. До них відносяться: Головна умова полягає в тому, щоб простір не був призначений для спеціальних технічних цілей. Квадратні метри нижнього поверху будівлі можуть належати власникам житлових приміщень у багатоповерхівці за таких умов: Якщо підвал багатоповерхівки є власністю всіх мешканців, то без згоди навіть одного з них неможливо здати приміщення в оренду, продати, обміняти чи вчинити будь-яку іншу угоду. Допускається також перебування території нижнього поверху у приватній власності, якщо вона зайнята фізособою переважно раннього придбання та вселення. Якщо йдеться про муніципальні квартири, тобто житлові приміщення, які є власністю органів місцевого самоврядування, підвал відноситься виключно до муніципального фонду. У цьому випадку простір можна використовувати виключно для обслуговування інженерних мереж. Нерідко трапляється так, що приміщення цокольного поверху, незважаючи на здійснення процедури приватизації, зайняті іншими особами, без відома та дозволу власників. При цьому незаконні господарі підвалу впевнено стоять на своєму, доводячи, що ця площа зайнята ними на легітимних підставах. Одне з них – перебудова та оснащення підвалу за власний кошт. До речі, цього аргументу недостатньо для того, щоб закріпити за незаконним загарбником право одноосібної власності на підземне приміщення. Адже законом визначено, хто може скористатися підвалом у багатоквартирному будинку.З такою ситуацією, як самовільне захоплення підземного поверху, найчастіше доводиться стикатися у будинках вторинного житлового фонду, збудованих у радянський період. Щоб встановити справедливість і повернути квадратні метри у користування законним власникам, потрібно організувати збори мешканців, встановити, коли відбулася зміна власників, перерозподілити квадратуру підземного поверху, як належить. Варто зазначити, що у багатоповерхових житлових будівлях рішення щодо експлуатації площ, що знаходяться у пайовій власності, приймаються на житлових зборах. У цьому контексті відповідальними є також власники, тобто мешканці багатоквартирного будинку. Отже, витрати на утримання підвалу діляться в рівному співвідношенні на всіх пайових власників. Що ж до ремонту та реконструкції, то у разі необхідності проведення робіт усі витрати покладаються на керуючу компанію, з якою у мешканців будинку укладено договір. Комунальники здійснюють свою діяльність за плату, фіксовану в угоді. Отримати ключі від підвалу багатоквартирного будинку можна в компанії, що керує, яка відповідальна за ведення технічних справ і комунальне обслуговування багатоквартирного будинку. У будівлях, де підземний або цокольний поверх належить мешканцям на праві часткової власності, кожен мешканець за бажанням може отримати доступ. Важливо розуміти, що керуюча компанія не має повноважень на обмеження доступу власників до підвалу та встановлення власних, не узгоджених на зборах мешканців правил. Якщо підземний поверх є загальночастковим майном, його продаж, оренда та інші операції вимагають участі та згоди всіх власників.Щоб приватизувати ділянку підвального простору, доведеться пройти тривалу та складну процедуру. Однак відступати від алгоритму її проведення не можна. В іншому випадку договір може бути оскаржений, а угода про передачу підвального приміщення у приватну власність буде визнана незаконною. Ініціатору приватизації необхідно наперед подбати про організацію зборів мешканців. Усім, кому належить підвал у багатоквартирному будинку, тобто всім власникам квартир, необхідно вручити порядок денний, в якому будуть вказані основні питання, що виносяться на обговорення, у тому числі відчуження підпільної території будівлі та зміну її кордонів. Сповістити власників та представників КК важливо не пізніше ніж за 10 днів до запланованої дати проведення зборів. У ході зборів проводиться обговорення та голосування, підсумки якого будуть визнані лише в тому випадку, якщо буде присутнім понад 50% від загальної кількості власників та членів ТСЖ. Рішення про передачу підвального приміщення у власність приймається більшістю голосів. За результатами зборів складається резолюція – документ, на підставі якого буде здійснюватися подальша процедура переходу підвального приміщення (його частки) у приватну власність. Після отримання на руки протоколу зборів мешканців необхідно скласти проект перепланування підземного поверху, що підлягає приватизації. Цей папір має бути узгоджений з кількома інстанціями, включаючи санітарно-епідеміологічні служби, органи пожежного нагляду та інші контролюючі структури. Підготовлений проект реконструкції необхідно надати до БТІ. Якщо проект затвердять на цьому рівні, можна розпочати роботи з перепланування підвального приміщення. Наступний етап – експертиза технічного стану приміщення, за підсумками якої власник отримає висновок. На фінальній стадії даної процедури знову подання заявки до БТІ, але тепер уже після переоформлення техпаспорту багатоквартирного будинку. Чий підвал (підземна ділянка), той і має звернутися до Росреєстру із заявою про видачу свідоцтва про реєстрацію права власності. До речі, фізособа не має права приватизувати всю квадратуру під будовою. Якщо підвальне приміщення є спільною власністю, тобто належить всім власникам квартир житлової будівлі, то здати його в оренду торговим та некомерційним організаціям можна лише у тому випадку, якщо позитивне рішення було прийнято більшістю голосів на загальних зборах. Водночас власники мають серйозні обмеження у своїх правах щодо підвалу. Спільним майном багатоквартирного будинку практично може розпоряджатися або компанія, що управляє, або товариство власників житла. Саме ці управлінські ланки визначають цільові призначення коштів, отриманих від оренди. Так, наприклад, фінанси можуть бути спрямовані на ремонт, облаштування двору, будівництво дитячого майданчика, регулярне прибирання прилеглої території, встановлення камер відеоспостереження та інші суспільні потреби. Можливі цільові витрати фінансів, виручених зі здачі підвалу в оренду, заздалегідь обговорюються під час укладання договору між КК та мешканцями квартир. Незалежно від того, хто є власником підвалу в багатоквартирному будинку, він завжди має право здавати свою підземну територію в оренду. Сьогодні підвали є практично у всіх будинках, збудованих ще за радянських часів.Підземні приміщення призначені для забезпечення життєдіяльності всієї будови. Стояки опалення, гаряче та холодне водопостачання, газопровід та інші механічні, електричні, санітарно-технічні конструкції із відсічними кранами знаходяться саме у підвалах багатоквартирних будинків. Якщо в будинку стала приватною бодай одна квартира – підвал уже чіпати не можна. Суперечки, пов'язані з володінням підвалами та горищами, почали повсюдно розгорятися з появи в нашій країні інституту житлової приватної власності. З початком повальної приватизації до судів почали безупинно надходити позови про права домовласників, причому не на їхній житловий метраж, а на квадратуру горищ, підвалів, ліфтів, сходових майданчиків та прольотів. До майна якого належить підвал багатоквартирного будинку, не має принципового значення. Важливо, щоб керуюча компанія або ТСЖ завжди мали доступ до цокольного поверху. Так, наприклад, при виникненні аварійної ситуації від водопостачання відключається окремий під'їзд, але якщо співробітники комунального підприємства не мають доступу до стояків з відсічними кранами, доведеться перекрити воду на весь будинок. Нерідко проблема посилюється ще й тим, що у нічний час доби, а також у вихідні та святкові дні потрапити до інженерних мереж неможливо. Якщо власником підвалу (або його частини) є підприємець, то організації, які обслуговують будинок, часто стикаються з неможливістю отримати доступ до інженерного обладнання з метою його планового огляду, ремонту або заміни старих комунікацій у відведений для цього час. За відсутності бізнесмена чи його представників комунальники не мають змоги потрапити до підвалу. Крім того, особи, які приватизували підземне приміщення, часто здійснюють його перепланування без затвердженого проекту, дозволів та погоджень із низкою інстанцій. Така реконструкція здебільшого має незаконний характер. На додачу до всього власники підвалу нерідко наважуються на захоплення безгоспних квадратних метрів, щоб збільшити площу своєї ділянки. Подібні неузгоджені дії призводять до численних порушень, наслідком яких є пошкодження несучих стін, поява тріщин. Все це згодом приводить будинок у аварійний стан. Хоч як дивно це звучало, але, виходячи з судової практики, позови мешканців до «підвальних» підприємців у більшості випадків залишаються без задоволення. Незважаючи на явне недотримання вимог до підвалів багатоквартирних будинків, правосуддя частіше приймає бізнесменів, ніж фактично відмовляється визнавати право власності мешканців на господарсько-комунальні приміщення нижнього поверху. Зусилля громадян щодо відвоювання права власності на підвальне приміщення у судах рідко увінчуються успіхом. Крім запеклого захисту приватної власності підприємця, у досвідчених юристів викликає подив застосування судами строків позовної давності у справах про витребування спільного пайового майна з нелегального володіння. Справа в тому, що позови про повернення пайової власності є негаторними, тому вимоги заявників апріорі не можуть мати терміну давності. Проте судові інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, посилаються якраз на пропуск терміну давності. При цьому фактичний обов'язок утримання підвалу багатоквартирного будинку продовжує лежати на плечах мешканців. Абсурдне розуміння правових норм не на користь законних власників відбивається на вирішенні питань власності, що стосуються інших технічних та господарських приміщень. Швидше за все, під час ухвалення рішення судді не враховують специфіку даних правовідносин, а також не завжди помічають виражений характер порушення прав домовласників бізнесменами, які на незаконних підставах стають власниками загальночасткового майна. Викликають питання та окремі судові прецеденти, відповідно до яких загальним майном визнається лише та частина приміщення, яка не використовувалася як самостійний об'єкт у багатоквартирному будинку. Кому належить підвал у цьому випадку? Для наочності та роз'яснення наведемо приклад. Припустимо, у підвальному приміщенні багатоповерхівки наприкінці 80-х років минулого століття з дозволу муніципальної влади було відкрито склад, а на початку 90-х у цьому будинку з'явився перший власник житлового приміщення (квартири), який скористався своїм законним правом на приватизацію. Так от арбітражні суди частіше беруть бік підприємця складу та місцевої влади, керуючись тим, що нібито на момент приватизації житла підвал експлуатувався як окремий і самостійний об'єкт, а тому повернути його в спільну пайову власність неможливо. Безглуздість і безглуздість такого рішення полягає ще й у тому, що у зв'язку з передачею у володіння комерційним структурам не було зроблено жодного переобладнання підземного поверху, винесення інженерних комунікацій та обладнання. Утримання підвалів багатоквартирного будинку, як і раніше, відноситься до повноважень комунальних служб, що ще раз підкреслює їхнє технічне призначення.Таким чином, якщо власник житлового приміщення вирішить зберігати у себе коробки з будь-якими товарами, ні в кого не виникне сумнівів, що його житло, як і раніше, вважатиметься житловим приміщенням. Щоб змінити статус житлового приміщення на нежитлове, потрібно пройти довгу бюрократичну процедуру. Аналогічна справа і з підвалами багатоквартирних будинків. Кладова або магазин, що розміщені на підземному поверсі, автоматично не змінюють статус підвалу як технічного приміщення. Фактично підземний простір, що належить власникам на правах часткової власності, залишається технічним, а його комерційне або інше використання не може бути приводом для позбавлення права власності домовласників та використання приміщення з метою, що не відповідає технічній документації. Чому суди дотримуються такої позиції? Ймовірно, ухвалення подібних рішень продиктовано насамперед причинами економічного характеру. Якщо повернути власність мешканцям, відібравши її у набувача, останній звернеться за стягненням збитків із продавця, тобто муніципалітету. А якщо врахувати, що таких незаконних оборудок у межах одного населеного пункту може бути безліч, місцевий бюджет може серйозно постраждати. Нещодавно Верховний суд РФ розтлумачив прийняте рішення і дав пояснення місцевим інстанціям після перегляду справи, пов'язаної з підвалом у багатоквартирному будинку. Наплив подібних позовних заяв збільшився останні кілька років, що робить кожне роз'яснення ЗС РФ особливо цікавим як суддівського апарату, а й домовласників, готових захищати власні права. У власності та користуванні у мешканців підвальне приміщення знаходилося з моменту введення будівлі в експлуатацію, але за кілька років муніципалітет відібрав технічне приміщення. Крім того, частину підвалу було здано в оренду комерційному підприємству. Ситуація може здатися стандартною. Але в даному випадку один із власників квартир не збирався миритися з несправедливим станом справ. Початок ця історія бере із звернення до суду городянина, який просив районний суд повернути мешканцям законне користування підвалом. Загальне майно багатоквартирного будинку перебувало у незаконному володінні місцевої адміністрації. Будівлю, в якій проживає громадянин, введено в експлуатацію у 1965 році. На підземному поверсі розміщено інженерне обладнання, що забезпечує життєдіяльність п'ятиповерхівки. Мешканці почали приватизувати квартири у 90-х роках після ухвалення відповідного закону, що дає таке право. Позивач-власник не сумнівається, що він та його сусіди мають усі права володіння та користування технічними приміщеннями, призначеними для обслуговування їх квартир. 2009 року господарем підвалу в багатоквартирному будинку стала міська адміністрація. Про це позивачу стало відомо після отримання відповіді на запит до Єдиного державного реєстру нерухомого майна. Цікаво, що процес переходу з приватної до міської власності зайняв кілька років і завершився 2007 року. Підвал під багатоквартирним будинком, що належить місту, був поділений на дві ділянки. На першому розташовувалися інженерні комунікації для забезпечення нормальної життєдіяльності будинку (трубопроводи, крани, вентилі, заслінки та інше обладнання).За їх функціонуванням мала стежити керуюча компанія, з якою мешканці після приватизації квартир уклали договір на одному із зборів власників. Друга частина підвалу здавалася в оренду комерційній фірмі. Головна претензія, яку висував мешканець будинку в суді, ґрунтувалася на відсутності доступу до підвалу багатоквартирного будинку. На його думку, це загрожує здоров'ю громадян, які проживають у цій будівлі, і збереженню їх майна. Причина – відсутність можливості своєчасно проводити ремонтні роботи у підвалі багатоквартирного будинку. До того ж тут йдеться і про елементарне порушення законних прав спільної часткової власності. Заявник просив суд визнати недійсною реєстрацію підвального приміщення в ЄДРП як власності міської адміністрації та призначити штраф за недотримання вимог до підвалів багатоквартирних будинків. Суд загальної юрисдикції відмовив у задоволенні позову, посилаючись на неправильно обраний спосіб захисту порушених прав як причину відмови. З цим аргументом погодився і суддя апеляційного суду, на думку якого підвальні приміщення не можуть бути загальним домоволодінням, бо нібито вони мають самостійне призначення. Не збираючись опускати рук, мешканець дійшов Судової колегії у цивільних справах ЗС РФ, яка винесла вердикт на його користь. Нижчі інстанції винесли некоректне рішення. Керуючись статтею 290 ДК РФ, про яку було зазначено раніше, власники квартир у багатоповерхівці є власниками загальних приміщень у будинку, а також співвласниками несучих конструкцій, механічного, електричного, сантехнічного та іншого обладнання, що обслуговує більше однієї квартири, незалежно від місця розташування.Те саме підтверджує і наведена Верховним Судом стаття 36 ЖК РФ. Правові норми відносять до об'єктів пайової власності технічні поверхи, горища, підвали, міжквартирні сходові майданчики, коридори, сходи, ліфти, ліфтові шахти. У Житловому Кодексі чітко прописано, що власники приватизованих квартир у державному чи муніципальному житловому фонді автоматично стають господарями місць загального користування та інженерного обладнання. Вникаючи у сказане вище, варто зазначити, що Верховний Суд передбачає втрату статусу об'єкта, що знаходиться в муніципальній власності, з моменту реалізації громадянами прав на приватизацію. Отже, власником підвалу у багатоквартирному будинку стає повноправний власник хоча б однієї квартири чи навіть кімнати. Юридично режим підземних та інших технічних приміщень має визначатися датою приватизації першої квартири усієї будівлі. Підіб'ємо підсумки. Щоб прийняти правильне рішення в подібних спорах, суд повинен попередньо встановлювати, з якого моменту проведено приватизацію першої квартири в цій будівлі, чи розміщені в підвальному приміщенні інженерні комунікації та чи призначено воно для обслуговування всього будинку, а також чи визначалося воно на дату приватизації для самостійної експлуатації. У розглянутому прикладі суд загальної юрисдикції та апеляція не змогли правильно розподілити тягар доказування, що й послужило порушення правових норм. Завдання позивача – знайти аргументи та надати факти, що свідчать про те, що приватизацію було проведено в період обслуговування підвалом усього будинку. Відповідачеві належить довести протилежне, що підвальне приміщення призначене для самостійного використання.Чи маємо ми право потрапити до підвалу свого багатоквартирного будинку?
2) інші приміщення в цьому будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культурою та спортом та подібних заходів;
3) дахи, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення;
4) земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.
4. За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.
5. Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжена правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня набрання чинності цим Кодексом. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, яка потребує такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку.Суперечки щодо встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або умов такого обтяження вирішуються в судовому порядку.
6. У разі руйнування, у тому числі випадкової загибелі, зносу багатоквартирного будинку власники приміщень у багатоквартирному будинку зберігають частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовувався даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та на інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці, відповідно до частки у праві спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку на момент руйнування, у тому числі випадкової загибелі, знесення такого будинку. Зазначені власники володіють, користуються та розпоряджаються передбаченим цією частиною майном відповідно до цивільного законодавства.Підвал у багатоквартирному будинку: кому належить, господарі, вільні доступи, керування та ремонт комунікація
Для чого призначений підвал
Що говорить закон
Власники підвалу
Що таке самозахоплення
Хто має відповідати за стан підвалу
Чи можна приватизувати підвальне приміщення
Здача в оренду
Чи законне використання приватних підвалів
Судова практика
Яскравий прецедент
Що ухвалив Верховний Суд Росії
Висновки