Як поводитися при здачі квартири

Як здати квартиру та спати спокійно: повне керівництво для власників

Здача квартири в оренду може стати гарним джерелом додаткового доходу. Але щоб цей дохід справді радував, а не приносив головного болю, варто заздалегідь підготуватися та врахувати безліч важливих моментів.

Багато власників, особливо ті, хто здає житло вперше, стикаються з неприємними сюрпризами.

Джерело: freepik.com

Морально готуємось до здачі квартири

Почнемо з простого, але важливого моменту. Особливо він актуальний для тих, хто раніше жив у цій квартирі сам.

Дорогі серцю штори можуть здатися їм старомодним. Нові мешканці захочуть переставити меблі, і на паркеті залишаться сліди.

Джерело: freepik.com

Тому варто заздалегідь налаштуватися на те, що квартира тепер стає не вашою «тихою гаванню», а джерелом доходу.

Пошук мешканців

Навіть якщо дуже хочеться якнайшвидше почати отримувати орендну плату, не варто заселяти перших людей, що попалися, Від того, хто буде жити в квартирі, залежить ваш спокій на найближчий час.

На що звертати увагу при знайомстві з потенційними орендарями:

Перше враження часто виявляється вірним. Загальна неохайність, грубість чи агресивність під час спілкування — вагомий привід насторожитися. Культура спілкування говорить про людину не менше, ніж її платоспроможність.
Важливо дізнатися про роботу та доходи потенційного орендаря. Де людина працює? Як довго? Яка посада? Звісно, у наш час стабільність — поняття відносне, але базову інформацію краще отримати. Це допоможе оцінити надійність майбутнього мешканця та його здатність регулярно оплачувати оренду.
Готовність до діалогу. Якщо людина спокійно обговорює умови договору і готова шукати компроміси — це добрий знак. Такий орендар з більшою ймовірністю конструктивно вирішуватиме можливі проблеми в майбутньому, а не створюватиме конфліктні ситуації.

Джерело: freepik.com

Обережно: шахраї!

На жаль, на ринку оренди можна зіткнутися і з шахраями. Ось найпоширеніші схеми обману:

Субаренда. Шахраї винаймають квартиру, а потім перездають її кільком орендарям одночасно — збирають передоплату та зникають. Щоб не потрапити на цю вудку, завжди перевіряйте документи орендарів.
Реєстрація мешканців. Особливо небезпечно реєструвати сім'ї із дітьми. Якщо такі мешканці перестануть платити, виселити їх можна лише через суд. А це довго, дорого та нервово.
Підміна договору найму. Завжди уважно перечитуйте всі екземпляри документів перед підписанням. Не дозволяйте замінювати окремі аркуші договору.

Джерело: freepik.com

Важливі документи: договір найму та опис майна

Без документів не обійтися при здачі квартири? Їх два - договір найму житлового приміщення та опис майна.

У договорі обов'язково вказуємо:

Точна адреса квартири, поверх, площа
Повні дані орендодавця та орендаря
Термін оренди та умови його продовження
Розмір орендної плати та строки внесення
Порядок оплати комунальних послуг
Список усіх, хто проживатиме у квартирі
Умови утримання домашніх тварин
Можливість зміни інтер'єру
Порядок вирішення спірних ситуацій
Умови дострокового розірвання
Відповідальність сторін
Форс-мажорні обставини

Другий найважливіший документ — опис майна.

Джерело: freepik.com

Про податки

Здавати квартиру потрібно легально – це позбавить зайвих проблем. У Мінську податок складає 47 білоруських рублів за місяць на місяць.

Що буде, якщо не платити? Податкова це виявить і призначить:

Штраф 40% від несплаченої суми (мінімум 10 базових величин)
При повторному порушенні за рік – від 100 до 200 базових величин
Пеню за кожен день прострочення
Повну виплату всіх несплачених податків

Джерело: freepik.com

Страхування житла - не зайва витрата, а необхідність

Багато хто вважає страховку непотрібною витратою. Але досвідчені орендодавці знають — вона може серйозно заощадити гроші та нерви.

При оформленні страховки обов'язково повідомте страховій компанії, що квартира здається в оренду.Це важливо, оскільки страховики при настанні страхового випадку перевірятимуть, чи не було навмисного заподіяння шкоди майну. Вартість страховки зазвичай не така велика, як здається на перший погляд, особливо в порівнянні з можливими збитками.

Джерело: freepik.com

Права та обов'язки власника

Орендодавець має право перевіряти стан квартири та знімати показання лічильників. Однак важливо заздалегідь домовитися з мешканцями про порядок таких візитів та закріпити це у договорі. Найкраще встановити конкретні дати або визначити, за який час слід попереджати про візит.

При цьому навіть у разі виникнення проблем з орендарями не можна самовільно виселяти мешканців або міняти замки. Такі дії є незаконними і можуть призвести до серйозних юридичних наслідків. Усі конфліктні ситуації потрібно вирішувати у межах правового поля, за потреби звертаючись до суду.

Джерело: freepik.com

Допомога професіоналів

Якщо ви вперше здаєте квартиру або сумніваєтеся у своїх силах, краще звернутися до ріелторів. Вони допоможуть правильно оцінити квартиру, знайти надійних орендарів, грамотно скласти усі документи. Крім того, ріелтори знають усі підводні камені і можуть застерегти від типових помилок.

Досвідчені фахівці перевірять потенційних орендарів, допоможуть провести переговори та оформити угоду. У разі виникнення проблем вони підкажуть, як діяти правильно та законно.

Читайте про нерухомість Білорусі у нашому Telegram: новобудови, незвичайні об'єкти, новини та аналітика.

Як правильно здати квартиру у 2023 році?

Здача житла в оренду – один із способів збільшити дохід за допомогою нерухомості.Підійдіть до питання відповідально: це дозволить у майбутньому уникнути труднощів, пов'язаних із оплатою чи псуванням майна. Розкажемо у статті, які нюанси варто врахувати та які документи потрібно підготувати

Підготуйте квартиру до здачі

Оцініть зовнішній вигляд квартири. Починіть сантехніку, зробіть, якщо потрібно, косметичний ремонт та прибирання перед показом нерухомості майбутнім квартиронаймачам. Квартира може бути як із меблями, так і без. Бажано придбати мінімум необхідного на перший час проживання меблів та обладнання. Якщо квартира повністю готова до заселення, ви зможете здати її швидше. Стан та укомплектованість нерухомості також відіграють важливу роль при ціноутворенні.

Визначте щомісячний платіж за квартиру

За яку суму здати приміщення? Встановлена вами ціна – це дорого чи дешево? Ви можете відповісти на ці питання, вивчивши ринок оренди нерухомості. У цьому допоможуть профільні сайти: «Ціан», «Авіто» та інші. Зверніть увагу на вартість орендного житла, аналогічного вашому, оцініть його стан та наявність меблів, вид із вікна, доступність інфраструктури. Усі ці фактори впливають на орендну ставку.

Розрахуйте ставку з іпотеки

Наприклад, оренда однокімнатної квартири з видом на парк може коштувати на 10-15% дорожче, ніж оренда такої ж квартири з видом на паркування або будівництво. Аналіз ринку дозволить вам оцінити приблизний щомісячний платіж.

Підготуйте необхідні документи

паспорт;
документи, що підтверджують право власності (витяг з ЄДРН, свідоцтво про державну реєстрацію права);
документи-підстави виникнення права власності (наприклад, договір купівлі-продажу);
договір оренди чи найму.

Часто поняття «наймання» і «оренда» сприймаються як синоніми, але це не так. Поняття «наймання» житла означає здачу нерухомості приватній особі для проживання, а «оренда» використовується для позначення здавання приміщення юридичній особі.

Додаткові документи (за потреби):

Якщо квартира належить кільком власникам, власники можуть підписати договір. Ще один варіант – отримати від кожного з них письмову згоду на здавання житла.
Якщо співвласник неповнолітній, потрібно отримати письмовий дозвіл органів опіки. У разі коли неповнолітній зареєстрований у приміщенні, але не є власником, такий дозвіл не потрібен.
Якщо житло перебуває у соціальному наймі, то здати його можна лише за договором піднайму. У цьому випадку потрібна згода уповноваженого органу, що діє від імені власника житлового приміщення (державного або муніципального житлового фонду), а також членів сім'ї, що проживають спільно з наймачем.
Якщо житло знаходиться в іпотеці, для оформлення договору потрібна письмова згода банку.

Складіть договір оренди або найму

Грамотно складений та зрозумілий договір – половина справи! Він дозволить зважити на інтереси обох сторін, а також захистити власника житла від негативних наслідків. Важливо зробити договір докладним та чітким.

Включіть у договір такі дані:

адресу та основні характеристики приміщення (поверх, площа; кількість кімнат);
предмет договору оренди чи найму;
паспортні дані орендодавця та орендаря;
реквізити правовстановлюючих документів;
розмір депозиту та умови його повернення;
розмір щомісячного платежу; строки сплати; умови перегляду суми;
термін оренди чи найму (максимальний термін договору найму - 5 років (ст. 683 ЦК України), термін договору оренди не обмежений (ст. 610 ЦК України));
частота та умови візитів власника;
підстави для розірвання;
додатки, наприклад, акт приймання-передачі житла;
реквізити сторін; місце для підпису.

Після укладання договору власнику необхідно зареєструвати квартиронаймачів за місцем перебування. Виняток – громадяни, прописані у тому ж регіоні, де знаходиться орендована квартира.

Договір оренди, укладений терміном щонайменше року, має бути зареєстрований в Росреєстрі протягом місяця. За недотримання терміну подачі оштрафують на 5000 рублів. Ухилення від укладання договору загрожуватиме штрафом від 1500 до 2000 рублів.

Знайдіть орендарів

Знайти мешканців для довгострокової оренди можна, розмістивши оголошення на профільних сайтах або соціальних мережах. Якщо ви не бажаєте займатися процесом пошуку, надайте підбір ріелтору.

Перед здачею житла зберіть інформацію про потенційних мешканців. Пошукайте інформацію в інтернеті, запитайте довідку про доходи - це дозволить захистити себе від неплатоспроможних та несумлінних орендарів.

Часті помилки, що здають квартиру в оренду

Власники припускаються таких помилок:

1 Не складають акт приймання-передачі житла до договору.

Цей документ убезпечить власника від несумлінних орендарів. У разі розірвання договору за актом легше визначити, чи всі речі та обладнання на місці.

2 Не уточнюють за умов договору, які комунальні платежі включені.

Уточнення цієї важливої деталі допоможе уникнути плутанини та суперечок. Власник може включити оплату всієї квитанції або, наприклад, лише воду та електроенергію.

3 Не включають депозит.

Депозит — це своєрідне «страхування» орендодавця у разі псування майна або порушення умов оренди з боку квартиронаймачів. Зазвичай, сума депозиту дорівнює розміру щомісячного платежу проживання. При розірванні договору він має бути повернутий, якщо всі розрахунки було проведено, квартира знаходиться у задовільному стані, а меблі та обладнання на місці.

4 Не прописують умови проживання.

Важливо прописати, чи можуть у квартирі проживати сім'ї з маленькими дітьми, тваринами чи третіми особами.

5 Не вказують в умовах договору заборону на укладення договору піднайму.

Недобросовісний квартиронаймач у такому разі може використати приміщення, наприклад, для подобової оренди житла. Це вплине на зовнішній вигляд приміщення, може призвести до конфлікту з сусідами та інших небажаних наслідків.

6 Не проводять перевірки.

Відвідувати орендарів без попередження не можна, але можна зазначити у договорі умови та періодичність таких перевірок. Це дозволить уникнути неприємних сюрпризів, вчасно виявити порушення договору. Також варто перевіряти, чи сплачуються комунальні рахунки.

Оплачуйте податки

Здача квартири в оренду або в оренду — дохід, який оподатковується. Існує кілька способів здати житло законно, заздалегідь вирішіть, який із них ви використовуватимете:

Реєстрація ІП, що працює за спрощеною системою оподаткування. У цьому випадку податкова ставка становитиме 6%.
Реєстрація ІП та придбання патенту на здачу нерухомості.

Патент – це система оподаткування для ІП. Держава встановлює приблизний річний прибуток підприємця. Вартість патенту становитиме 6% цієї суми. ІП буде звільнено з інших податків, наприклад, від податку на нерухомість.

Самозайнятий має сплачувати податок на професійний дохід — 4% (здавання фізичній особі) або 6% (здавання юридичній особі чи ІП).

Власник має щорічно подавати податкову декларацію, сума податку складе 13% від доходу.

Якщо ви є наймачем житла за договором найму, то здати нерухомість можна тільки як фізична особа.

А якщо не сплачувати податки?

Відсутність договору оренди чи найму не знімає із власника відповідальності за несплату податків. ІФНС у разі виявлення порушення має право:

за прострочення здачі податкової декларації - 5% від несплаченої суми за кожен місяць прострочення, але не більше 30% від суми податків і не менше 1 тисячі рублів.
за несплату податку у розмірі 20% (ненавмисне ухилення) або 40% (навмисне ухилення). Намір доводять співробітники інспекції.

Наприклад, податкова служба довела, що власник навмисне не сплачував податки як фізичну особу. Якщо щомісячний платіж по квартирі становить 40 000 рублів, розмір виплати буде таким:

Оплата податку: 40 000 * 36 * 0,13 = 187 200 рублів.
Прострочення здачі декларації: 40 000 * 36 * 0,05 = 72 000 рублів, оскільки сума перевищує 30% від суми неоплаченого податку, то штраф становитиме 56 160 рублів.
Штраф за ухилення від податків: 187200 * 0,4 = 74880 рублів.

Загальна виплата становитиме: 318 240 рублів, тобто. дохід від 8 місяців здачі квартири, без урахування пені, судових та інших додаткових витрат.Іншими словами, здавання квартири неофіційно буде коштувати власнику набагато дорожче за своєчасну сплату податку.

Чи можна розірвати договір достроково

Відповідно до статті 619 ГК РФ договір оренди можна розірвати достроково з ініціативи орендодавця, якщо орендар:

порушує умови договору;
суттєво погіршує майно;
не вносить орендну плату у встановлені договором строки понад два рази поспіль;
не здійснює капітального ремонту майна, за умови, що такий обов'язок та строки виконання прописані у договорі.

Власник має право вимагати розірвати договір достроково лише після письмового попередження.

Що чекає на майбутнє ринок орендного житла?

Мінбуд розробляє проект щодо створення державної системи обліку договорів оренди чи найму. Платформа надасть учасникам варіанти договорів, що порекомендує розмір орендної плати на підставі аналітичних даних. Особливо цікаво, що завдяки новому проекту можна буде провести перевірку нерухомості, власника чи орендаря. Система дозволить зробити процес найму та оренди житла прозорішим, надійнішим для всіх учасників угоди.

Підійдіть до здачі квартири відповідально. Пропишіть усі вимоги та умови найму чи оренди у договорі, врахуйте нюанси, заздалегідь виберіть спосіб сплати податків. Це дозволить звести ризики та можливі втрати до мінімуму.

Як правильно здати квартиру в оренду: поради та рекомендації для новачків

Здавати квартиру в оренду – важливе та відповідальне рішення. Від цього залежать гроші та стан вашої нерухомості. На жаль, недосвідчені орендодавці часто припускаються помилок, які обходяться їм недешево.

Щоб убезпечити себе та своє майно, потрібно ретельно підійти до укладання договору найму. Разом з юристом важливо прописати всі необхідні умови та обов'язки – від комунальних платежів до правил проживання.

Підготуйте акт приймання квартири

Одна з основних помилок, яку припускаються недосвідчені орендодавці - це непідготовленість акта приймання-передачі житла. Цей документ дуже важливий, оскільки дозволяє зафіксувати стан квартири на момент здачі її в оренду. У разі завдання шкоди орендарем або при його раптовому від'їзді без попередження, акт приймання допоможе довести факт псування майна.

В акті приймання має бути детально описано стан усіх кімнат, меблів, техніки та обробки на момент передачі ключів. Краще зробити фотографії, які також додасте до документа.
Обов'язково вкажіть наявність або відсутність дефектів, відколів, тріщин, плям та інших ушкоджень. Якщо виявите поломки, опишіть їх.

Підписаний орендарем акт прийому-передачі житла, щоб уникнути суперечок, краще запевнити у нотаріуса. Цей захід допоможе у разі звернення до суду з вимогою відшкодувати завдану шкоду.

Таким чином, ретельна підготовка акта приймання квартири є важливим етапом при здачі в оренду житла. Це дозволить застрахувати себе від недобросовісних орендарів та повернути депозит чи отримати компенсацію за псування майна.

Пропишіть комунальні платежі

Ще одна поширена помилка при здачі квартири в оренду – неправильний опис комунальних платежів у договорі. Як правильно здати квартиру в оренду у цьому аспекті? Необхідно чітко прописати, які саме комунальні послуги включені до орендної плати, а які оплачує окремо орендар.

Зазвичай до орендної плати входить оплата електроенергії та водопостачання, решту оплачує орендар: опалення, газ, вивіз сміття, капітальний ремонт, утримання будинку.
Можна включити всі комунальні платежі до орендної плати, тоді її розмір буде вищим. Або частину платежів залишити на орендарі для зниження ставки оренди.

Головне правило: якщо в договорі немає розділу про комунальні платежі або він складений некоректно, можуть виникнути претензії та спори при розрахунках. Орендар може відмовитись платити за ті послуги, які, на його думку, не входили до угоди. У результаті утворюється борг із комунальних платежів, який доведеться погашати орендодавцю.

Щоб уникнути цього, під час укладання договору оренди квартири обов'язково пропишіть:

перелік комунальних послуг, витрати на які включено до орендної плати;
які платежі оплачує додатково орендар та у якому порядку (щомісячно, щоквартально).

Також більшість орендодавців беруть із орендаря окрему плату за комунальні послуги у розмірі фактичного споживання згідно з показаннями лічильників. У цьому випадку також потрібно чітко прописати порядок та строки оплати у договорі найму житла.

Візьміть депозит від орендаря

При здачі житла в оренду більшість власників беруть із орендаря депозит (заставу). Цей захід дозволяє застрахувати себе від неплатежів орендаря, відшкодування збитків у разі псування майна або несподіваного розірвання договору найму.

Як правильно оформити депозит під час оренди квартири? По-перше, його розмір має бути адекватним. Зазвичай це 1-3 місячні орендні платежі. Занадто великий депозит може злякати потенційних орендарів.

Рекомендований розмір депозиту при короткостроковій оренді (до 1 року) - сума, що дорівнює 2 місячним платежам.
За довгострокового найму (1 рік і більше) депозит можна встановити в розмірі 1 місячної оплати.

По-друге, потрібно правильно оформити передачу грошей. Або орендар вносить депозит готівкою за розпискою перед отриманням ключів, або переводить на банківський рахунок орендодавця, зазначений у договорі.

По-третє, потрібно чітко прописати умови повернення та утримання депозиту у договорі найму житла:

Депозит повністю повертається орендарю після закінчення терміну оренди у разі належного виконання ним усіх умов договору;
Депозит не повертається повністю або частково, якщо орендар завдав матеріальних збитків приміщенню, майну чи обладнанню;
Депозит не повертається, якщо орендар достроково розірвав договір із власної ініціативи без поважних причин.

Також можна прописати інші підстави для утримання суми депозиту. Наприклад, за заборгованість з орендної плати або комунальних платежів, штрафи, пені та ін.

Укласти договір найму з юристом

Одна з головних рекомендацій щодо того, як правильно здати квартиру в оренду – це допомога професійного юриста при укладанні договору. Некваліфіковано укладена угода несе у собі безліч ризиків для орендодавця.

По-перше, самостійно написаний договір може відповідати нормам житлового законодавства. Це відкриває лазівки для несумлінних орендарів. Заперечуючи в суді окремі пункти, вони можуть домогтися розірвання договору або не виконувати своїх зобов'язань.

По-друге, в аматорському договорі можуть бути не прописані або складені некоректно важливі умови, наприклад:

Порядок розрахунків та строки внесення орендної плати;
Правила проживання, утримання та експлуатації житла;
відповідальність за порушення умов договору;
Порядок вирішення спорів та ін.

Нечіткі формулювання таких пунктів можуть призвести до різноманітних непорозумінь та конфліктів з орендарем у майбутньому.

Тому перед тим як здавати квартиру, рекомендується звернутися до професійного юриста. З його допомогою потрібно скласти або перевірити вже наявний проект договору оренди житла. Це дозволить суттєво знизити юридичні ризики для орендодавця.

Сплатіть податок на прибуток від оренди

Багато орендодавців при здачі квартири намагаються уникнути сплати податків, щоб отримати максимальний дохід. Однак податкова оптимізація загрожує штрафами, тому краще розраховувати та сплачувати податок з доходу від оренди сумлінно.

Які податки потрібно сплачувати під час здачі житла в оренду фізичним особам? Відповідно до російського законодавства, орендодавцю необхідно сплачувати ПДФО у розмірі 13% від отриманого доходу за вирахуванням майнових податків та витрат на утримання квартири.

До майнових податків відносяться: податок на нерухомість, земельний податок, транспортний податок (якщо здається квартира з машиномісцем).
До витрат можна віднести: комунальні платежі, витрати на ремонт квартири, витрати на послуги керуючих компаній, плата за оформлення документів та ін.

Для розрахунку податкової бази із суми річного доходу від оренди віднімаються дані витрати, а також майнові податки. З отриманої різниці береться 13%, які потрібно заплатити як ПДФО.

Таким чином, щоб правильно здати квартиру в оренду з податкової точки зору, потрібно:

Зареєструватися як самозайнятий у податковій інспекції;
Щоквартально подавати декларацію та розраховувати суму податку до сплати згідно з описаною вище формулою;
Своєчасно перераховувати податок на прибуток від здачі квартири у найм.

Обмовте допустиму кількість мешканців

Один із важливих моментів під час укладання договору оренди житла - обмеження кількості мешкаючих у квартирі. Як правильно здати квартиру в оренду з цього погляду? Необхідно прописати максимальну кількість мешканців, яку можна поселити в орендоване приміщення.

Цей захід потрібний з кількох причин:

Надмірне скупчення людей у квартирі прискорює знос приміщення, меблів та техніки;
Численні мешканці значно збільшують навантаження на інженерні системи квартири;
Велика кількість орендарів підвищує ризик конфліктів між самими мешканцями, так і з сусідами.

Зазвичай орендодавці обмежують кількість проживаючих, виходячи з кількості кімнат у квартирі:

В однокімнатній – не більше 2 осіб;
У двокімнатній – до 3 осіб;
У трикімнатній – не більше 5 мешканців.

Також можна вказати конкретну кількість дорослих та дітей. Наприклад, не більше 2 дорослих та 1 дитини. І обов'язково внести цей пункт до тексту договору оренди житла.

Забороніть суборенду квартири

Одна з найпоширеніших проблем при здачі квартири в оренду - перездавання її орендарем іншим особам. Як правильно здати квартиру в оренду, щоб уникнути суборенди?

По-перше, потрібно чітко прописати заборону на суборенду у договорі найму житла. Зазначити, що передача квартири у користування третім особам є порушенням договору з боку орендаря.

По-друге, обговорити заходи відповідальності орендаря у разі виявлення факту суборенди:

Розірвання договору в односторонньому порядку;
утримання суми депозиту;
Штрафні санкції

По-третє, при виявленні ознак суборенди (постійна зміна людей у квартирі, сліди проживання великої кількості осіб) можна провести перевірку та вимагати від орендаря пояснень.

Заборона на передачу квартири в суборенду потрібна з кількох причин:

Різко зростає знос приміщення за частої зміни проживаючих;
Істотно підвищується ризик пошкодження майна та розкрадань зі збільшенням кількості сторонніх людей;
Ускладнюється процес стягнення орендної плати та відповідальність за борги та збитки.

Пропишіть відповідальність за псування майна

Однією з основних проблем при здачі квартири в оренду є можливе псування майна орендарями.

Вкажіть у договорі, що орендарі несуть повну матеріальну відповідальність за псування будь-якого майна у квартирі.
Пропишіть штрафні санкції за пошкодження меблів, побутової техніки та інших речей.
Обмовте умови відшкодування збитків у разі поломки або псування майна з вини орендарів.

Також рекомендується стягувати з орендарів депозит, який буде гарантією відшкодування можливих збитків. Розмір депозиту може становити 1-3 місячні орендні платежі.

Розмір збитків	Розмір штрафу
До 10 000 рублів	У 1,5 рази від суми збитків
Від 10 000 до 50 000 рублів	У 2 рази від суми збитків

Такий підхід дозволить знизити ризики псування майна орендарями та захистить ваші інтереси як власника житла.