Згідно з Житловим кодексом Російської Федерації, орендодавець має повне право достроково розірвати договори найму приміщення в будь-який сезон року, але для цього необхідно мати вагомі підстави. Законодавчо власник квартири може звернутися до суду щодо можливості дострокового розірвання договору найму, якщо орендарі порушують умови договору або встановлені правила проживання у багатоквартирних будинках. Якщо орендодавець доведе факт порушень з боку орендарів, то суд має право винести рішення про дострокове виселення мешканців. Також орендодавець може досягти виселення і за допомогою особистої домовленості, якщо орендарі готові без судового розгляду звільнити житло, що орендується. Варто зазначити, що сезон року ніяк не впливає на юридичні відносини між орендарем та орендодавцем. Якщо між сторонами укладено письмовий договір оренди, то власник нерухомості має звернутись до суду для процедури виселення мешканців. Підстави для виселення орендаря можуть бути такі:
- Орендар не вносить встановленої орендної плати за житло та/або порушує графік щомісячних платежів. Також причинами виселення можуть стати ситуації, які не залежать від сторін договору, наприклад, будівлю, в якій орендують власність, визначено під знесення. Орендодавець може укласти угоду про вилучення майна на підставі програми реновації, згідно з якою відбувається зміна нерухомості. Власник має право достроково розірвати договір, оскільки проживання в такій нерухомості неможливе через знос будинку. За відсутності договірних відносин орендодавець може будь-якої миті вимагати від мешканців звільнити приміщення без будь-яких причин, встановлених Житловим кодексом, оскільки між сторонами відсутні юридичні відносини, відповідні правничий та зобов'язання. ДОВІДКА. Варто зазначити, що якщо орендарями є пенсіонери, діти-сироти, інваліди або родичі працівників правоохоронних органів, які загинули або зникли безвісти, то перед виселенням орендодавець має запропонувати інший варіант оренди житла для орендарів. Стаття 30 Житлового кодексу РФ регламентує таке: Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування та розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та меж його використання, які встановлені цим Кодексом. У випадку, якщо сторони угоди не оформляли договір оренди, то орендодавець має право у будь-який момент вимагати від мешканців звільнити орендоване житло без звернення до судового органу, оскільки без письмового договору найму орендодавець не має жодних зобов'язань щодо орендаря. Відсутність договору найму залишає орендаря без прав перед власником житла, а отже власник має право вимагати від орендаря звільнити житло у будь-який момент без наявності підстав. Також орендодавець має право заздалегідь не повідомляти про те, що мешканці повинні залишити нерухомість, що орендується. Якщо орендар не бажає залишати власність, що орендується, то власник житла може вирішити проблему такими способами: Зміна замків - радикальний, але найпростіший спосіб, який можна використовувати, якщо орендар не хоче звільняти приміщення. Виклик правоохоронних органів – дільничний здійснить огляд житла, засвідчить його стан, а також відмову орендаря звільнити приміщення. Звернення до суду – подібні ситуації трапляються вкрай рідко, коли орендодавець намагається звільнити приміщення від третіх осіб за відсутності укладеного договору найму.Для цього необхідно скласти позовну заяву, в якій мають бути вказані вжиті заходи. ДОВІДКА. Орендодавець повинен письмово оформляти договір оренди з майбутнім мешканцем, щоб юридично захистити власні права у разі виникнення непередбачених ситуацій. Документ має бути грамотно складений із зазначенням важливих деталей для власника нерухомості. При виселенні квартирантів до закінчення терміну дії договору найму орендодавець може керуватися умовами договору та законодавством РФ. Перед зверненням до суду власник повинен заздалегідь повідомити мешканців факт виселення за три місяці до передбачуваної дати, а після подати позовну заяву з обґрунтуванням необхідності дострокового розірвання договору, якщо мешканці не бажають самостійно залишати житло, що орендується. - договір найму. Після того, як орендодавець звернувся до суду, а суд виніс рішення про дострокове виселення квартирантів, направляється виконавчий лист для квартирантів.Орендар у встановлений термін повинен освоїти приміщення, що орендується, після цього терміну проводиться примусове виселення мешканців працівниками виконавчої влади. Якщо термін договору найму минув, то орендодавець, який не бажає продовжувати договірні відносини, повинен заздалегідь повідомити мешканців про виселення, а саме за три місяці до закінчення строку дії документа. У такому разі мешканці зобов'язані залишити житлоплощу на підставі закінчення терміну дії договору. Якщо орендодавець заздалегідь не повідомив про виселення, то договір можна вважати продовженим на невизначений термін, але його можна перервати будь-якої миті, а для цього необхідно письмово повідомити мешканців про необхідність розірвання документа. Якщо мешканці не бажають звільняти приміщення, то власник можна вдатися до звернення до поліції або звернутися до суду із позовною заявою. Якщо квартиранти мають тимчасову реєстрацію за адресою оренди нерухомості, це ускладнює процес розірвання договору найму. Також, якщо в орендарів є неповнолітня дитина, яка прописана у квартирі, то виникає потреба у зверненні до органів опіки для можливості зняття громадянина з обліку реєстрації. У будь-якому разі подібні ситуації мають вирішуватись у судовому порядку. ДОВІДКА. Якщо термін оренди у договорі не вказано, то документ вважається ув'язненим на безстроковій основі. Не завжди орендні відносини закінчуються благополучно. У період дії орендного договору можливі складнощі з орендарем, аж до відмови від оплати та псування майна. Ситуація ускладнюється, коли наймач відмовляється звільнити площу, всіляко перешкоджаючи зміні орендаря.Свої дії орендодавець повинен узгоджувати з пунктами договору, якщо його спочатку було укладено. Для того, щоб швидко отримати відповіді на свої запитання, звертайтесь за безкоштовною юридичною консультацією до Анни Юріївни в онлайн-чат праворуч! Правові відносини, що виникають між власником та наймачем, повинні бути закріплені договором. Якщо користувач приміщення порушує пункти договору, орендодавець спрямовує претензію з вимогою звільнити площу. Іноді наймач не винен у необхідності розриву орендних відносин: У зазначених вище випадках власник спрямовує на ім'я орендаря повідомлення про майбутнє виселення. Коли змінюється власник, орендний договір продовжує діяти. Позбутися орендаря новий власник може лише за взаємною домовленістю. Якщо добровільне звільнення приміщень неможливе, необхідно шукати інші приводи для дострокового розірвання угоди в односторонньому порядку (наприклад, використання за призначенням, псування майна, несвоєчасна оплата). Незважаючи на очевидність ситуації, вигнати непорядних орендарів, які порушили терміни внесення платежів, не так просто. Виникають юридичні тонкощі, пов'язані з потраплянням у приміщення власника та вирішення питань про зберігання та передачу майна наймачів, які заборгували орендну плату або комунальні платежі. Якщо орендар не сплачує оренду, приміщення звільняють на підставі порушення договірних зобов'язань, добровільно чи примусово, на підставі припису, отриманого в суді. У позовній заяві варто послатись на положення ст. 328 ГК РФ (п.2), де вказується на право орендодавця призупинити виконання договору або повністю відмовитися від оренди, якщо орендар не виконав зобов'язань щодо своєчасної оплати. У власника приміщення з'являється законна підстава не надавати доступу до приміщення. Будь-які орендні відносини потребують фіксації усних домовленостей.На жаль, дехто ігнорує значення письмових зобов'язань. Власник має повне право розпоряджатися своїм майном, як йому заманеться. Якщо наймач наполягає і збирається самостійно звільняти зайняту площу, питання виселення вирішується у примусовому порядку. Проблема в тому, що власник не захищений від ризиків псування майна чи утворення заборгованості з комуналки. Користувач приміщення нічим не обмежений у діях, і питання стягнення компенсації за завдану шкоду доведеться вирішувати у суді. Орендний договір, як правило, укладають терміном до 11 місяців, щоб уникнути реєстрації довгострокової оренди. Максимальний термін у межах одного договору – 5 років. Якщо у договорі міститься пункт, що передбачає автоматичну пролонгацію, власник, який має намір вигнати орендаря, повинен повідомити про подальший розрив договірних відносин заздалегідь. Оптимальний варіант, як вигнати орендаря із займаного приміщення, полягає в добровільному узгодженні. Підставою для цього стане відправлене на адресу користувача нежитловою площею повідомлення. Документ складають у довільній формі з огляду на обов'язкове включення наступної інформації: Передаючи повідомлення під розпис, виключають можливі суперечки про отримання або крайню дату виселення.Якщо особисто або через представника орендаря вручити повідомлення неможливо, організують поштову відправку з повідомленням, фіксуючи факт передачі та дату. Навіть якщо заздалегідь відомо, що орендодавець буде проти і проігнорує вимогу, надсилання повідомлення – обов'язкова частина процедури врегулювання перед тим, як вирушити до суду. Якщо вдалося вигнати орендаря у позасудовому порядку, не слід забувати про перевірку майна, що повертається. Орендар повинен повернути приміщення в тому ж стані та комплектності, що й приймав у найм. Акт-приймання-передачі складають та підписують обидва учасники орендних відносин. Якщо не вдається знайти орендаря, складають повідомлення про підписання акта із залишенням права розкрити приміщення. Якщо орендар проігнорував вимогу, приміщення розкривають у присутності свідків, з фотографуванням та відеозаписом, з докладним описом того, що знаходиться всередині. У разі псування майна на підставі фіксації прийняття майна орендодавцем вдається стягнути компенсацію через Арбітражний суд. Дорогі читачі! Якщо у вас виникли питання, зверніться за консультацією до чергового юриста Анни Юріївни в чаті праворуч! Якщо мирні дії не допомагають у добровільному порядку розірвати договір та повернути майно, доводиться звертатися до суду. Крім власника правом подання позову може скористатися прокуратура чи третя сторона, інтереси яких постраждали. Судова процедура повернення приміщення має свої нюанси, про які слід знати до того, як йти до суду. Суд має мати чітку картину подій і достовірний опис ситуації з орендарем, щоб прийняти правильне рішення. Діючи в певній послідовності, вдасться благополучно позбутися недбайливого користувача: Місцем подання позову виступає Арбітражний суд, оскільки найчастіше орендні відносини виникають між юрособами. Під час підготовки позовної заяви важливо забезпечити вичерпну доказову базу, що допоможе підтвердити правоту позивача. Точний список документів, що додаються, визначається з урахуванням конкретної ситуації. У процесі збору документації виходять із необхідності підтвердити кожен факт, описаний у позові, та підстави для реалізації позовних вимог. Число екземплярів позовної заяви залежить від кількості сторін, які беруть участь у розгляді. Процес складання заяви рекомендується довірити досвідченим юристам, які мають спеціалізацію з цього питання. Під час самостійної підготовки документа використовують зразки аналогічних позовів, звертаючи увагу на наявність обов'язкових реквізитів: Підготовлений пакет з позовною вимогою направляють на адресу арбітражного суду.Рішення про прийняття позову до розгляду суд зобов'язаний ухвалити протягом 5 днів з отримання звернення. Якщо справу приймають до розгляду, суд повідомляє сторони про дату проведення засідання. При самостійному складанні позову рекомендується вивчити зразки подібних позовів. Ознайомитися з одним із них можна за посиланням нижче. Від того, як організовано оренду приміщень, часто залежить успіх бізнесу. На жаль, все частіше у судах зустрічаються позови, коли власник вимагає вигнати орендаря з приміщення на підставі несплати за оренду. Якщо орендодавець не отримав своєчасної плати, суд з високою ймовірністю задовольнить вимоги позивача. За наявності заборгованості в умовах не переданого за актом приміщення та строку дії договору, що пройшов, орендодавець має право вимагати в суді звільнення площі зі сплатою заборгованості за місяці, що пройшли з моменту останньої сплати. Складнощі при узгодженні питань у орендних відносинах часто призводять сторони до судового розгляду. На цьому етапі важливо правильно сформулювати позов та підготувати достатню доказову базу, стягнувши з орендаря суму, якщо є фінансові претензії, і вимагаючи звільнити приміщення. Слід довірити підготовку позову юристу, який має достатню практику відстоювання прав позивача-орендодавця. Чи є питання на тему статті? Напишіть юристу Ганні Юріївні в онлайн чат праворуч і вона швидко вас проконсультує з вашої проблеми! Чи не знайшли відповіді на своє запитання? Щоб дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему та отримати консультацію юриста, пишіть в онлайн-чат праворуч або форму для питань нижче. Консультація в чаті – це найшвидший спосіб отримання відповіді (5-15 хвилин). Через форму нижче – приблизний час очікування на відповідь 5-7 днів. Виселити орендаря ви можете, якщо договір оренди припинив свою дію або його визнали недійсним чи неукладеним. Розглянемо докладніше кожну з цих підстав. Спеціальних підстав, якими припиняється договір оренди саме нежитлового приміщення, Цивільний кодекс РФ не встановлює. Нежитлове приміщення відноситься до нерухомих речей (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, п. 1 ст. 141.4 ЦК України). Отже, припинення договору оренди нежитлового приміщення можливе з тих самих підстав, якими припиняється договір оренди нерухомості. Наприклад, якщо закінчився термін договору оренди (а договір не поновлювався і не пролонгувався) або одна із сторін розірвала його через суд. Так, наприклад, орендодавець може вимагати розірвання договору оренди у передбачених законом або договором випадках, зокрема, якщо орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу не вносить орендної плати (ст. 619 ЦК України). Обов'язок орендаря повернути нежитлове приміщення у разі припинення договору оренди випливає із ст. 622 ЦК України і не залежить від підстав припинення договору. Неукладеним договір оренди можна визнати з тих самих підстав, як і договір оренди іншого майна. Якщо нежитлове приміщення передано у володіння без укладеного договору оренди та інших правових підстав, його можна вимагати повернути за правилами про безпідставне збагачення. Також у судовій практиці зустрічається позиція, коли орендодавець зажадав приміщення, передане за неукладеним договором оренди, із чужого незаконного володіння та суд задовольнив таку вимогу (Постанова Арбітражного суду Московського округу від 29.04.2019 №Ф05-5405/2019). Недійсним договір оренди може бути визнаний за низкою підстав. Зокрема, це можливо за певних умов, якщо ваш представник уклав договір оренди нежитлового приміщення на шкоду вашим інтересам (п. 2 ст. 174 ЦК України). Нежитлове приміщення, передане у користування за недійсним договором оренди, підлягає поверненню. Такий обов'язок випливає із загального правила про наслідки недійсності правочину (п. 2 ст. 167 ДК РФ, п. 82 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 23.06.2015 №25). За загальним правилом у разі приміщення також можна зажадати як безпідставне збагачення (пп. 1 ст. 1103 ДК РФ). При припиненні договору оренди порядок повернення приміщення може випливати із договору. Зокрема, договір може передбачати порядок оформлення документів, що підтверджують повернення приміщення та термін його повернення. І тут керуйтеся умовами договору (ст. 309, п. 4 ст. 421 ДК РФ).Якщо таких умов у ньому немає, керуйтеся загальним порядком, передбаченим Цивільним кодексом РФ, а саме: при припиненні договору орендар повертає, а орендодавець приймає приміщення, що орендується, за передатним актом або іншим документом про передачу, що підписується сторонами. Такий порядок передбачено передачі будівлі чи споруди (ст. 655 ДК РФ). Але вважаємо, що він застосовний і до нежитлового приміщення, оскільки воно є відокремленою частиною будівлі (споруди), в якій знаходиться (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). Оскільки повернення орендованого приміщення в даному випадку є наслідком припинення договору, важливо, щоб порядок припинення договору оренди нерухомості також було дотримано. При визнанні договору оренди недійсним або неукладеним керуйтеся порядком повернення безпідставного збагачення в натурі. Якщо приміщення повертають добровільно, рекомендуємо оформляти повернення передатним актом або іншим документом про передачу, який підписують сторони. Так ви можете зафіксувати, коли і в якому стані орендар повернув вам майно. Ви можете діяти в тому самому порядку, в якому вимагають виконання зобов'язань у натурі. Справа в тому, що обов'язок повернути нежитлове приміщення навіть після припинення договору оренди продовжує залишатися договірним зобов'язанням. Такий висновок можна зробити із п. 8 Постанови Пленуму ВАС РФ від 06.06.2014 №35. Щоб змусити орендаря повернути орендоване приміщення, зверніться до нього з вимогою (претензією), а якщо він відмовиться задовольнити вашу вимогу добровільно, звертайтеся до суду.Якщо орендар не повертає нежитлове приміщення та за рішенням суду, ви можете звернутися до служби судових приставів. Судовий пристав-виконавець у рамках виконавчого провадження може, зокрема, примусово звільнити нежитлове приміщення від перебування у ньому боржника та його майна (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закону про виконавче провадження). Обов'язкового досудового порядку саме за вимогами про повернення орендованого майна законом не передбачено. Але є випадки, коли спрямовувати вимогу (претензію) таки потрібно. Наприклад, перед поданням позову до арбітражного суду, якщо це вимагає договір оренди, або ви одночасно з вимогою про повернення нежитлового приміщення пред'являєте грошові вимоги (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Тим часом рекомендуємо направити вимогу про повернення нежитлового приміщення та в інших випадках. Іноді це дозволяє врегулювати суперечку без суду. Закон не передбачає спеціальних правил, за якими складається вимога щодо повернення нежитлового приміщення після припинення договору оренди. Ви можете керуватися загальними правилами складання претензій за договорами. Зокрема, вкажіть: Публікуємо огляд статті, як тільки вона виходить. Окремо інформуємо про важливі зміни закону. Надсилаємо статті кілька разів на місяць. Підписуючись, ви погоджуєтесь з політикою конфіденційності.Як виселити орендаря з квартири
- Житлова площа використовується не за призначенням.
- Орендар завдає матеріальних збитків майну орендодавця або іншим особам, які проживають у багатоквартирному будинку, а також не робить належного догляду за житлом, що орендується.
- Орендар порушує умови заздалегідь обумовлених усних домовленостей.
- Орендар надав явно неправдиві дані при оренді житла.
- Неодноразово порушує умови проживання у багатоквартирних будинках та інше.Як виселити орендаря, якщо договору про найм квартири немає
Власник житлового приміщення вправі надати у володіння та (або) у користування житлове приміщення громадянину, що належить йому на праві власності, на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством, цим Кодексом.Як виселити орендаря, якщо договір про найм квартири є
- Докази порушення умов договору.
- Підтвердження повідомлення наймача.Як грамотно вигнати орендаря з нежитлового приміщення
Підстави для звільнення площі орендарем
При зміні орендодавця
За несплату
Без договору оренди
Після розірвання договору
Позасудовий порядок
Як скласти повідомлення
Передавальний акт при поверненні нерухомості
Як вигнати орендаря через суд
Алгоритм дій орендодавця
Документи для суду
Зразок позову
Які складнощі можуть виникнути при звільненні приміщення
Як виселити орендаря з приміщення
У яких випадках орендодавець може виселити орендаря з нежитлового приміщення
Припинення договору оренди нежитлового приміщення
Визнання договору оренди нежитлового приміщення неукладеним
Визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним
В якому порядку повертається приміщення, що орендується
Як виселити орендаря, який не звільняє нежитлове приміщення після припинення договору оренди
У яких випадках потрібно направляти орендарю вимогу про повернення нежитлового приміщення та як це зробити
Для цього складіть вимогу про повернення орендарем нежитлового приміщення у зв'язку із припиненням договору оренди. Направте його орендарю за адресою та у спосіб, що визначаються в загальному для всіх претензій порядку.Як скласти вимогу (претензію) щодо повернення нежитлового приміщення після припинення договору оренди
• внести орендну плату у вигляді, встановленому договором оренди, весь час прострочення зобов'язання повернути приміщення (ст. 622 ДК РФ, п. 38 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 №66);
• відшкодувати збитки, якщо орендна плата за час прострочення їх не покриває.
• сплатити неустойку за несвоєчасне повернення орендованого майна, якщо її передбачає договір оренди (п. 1 ст. 330, ст. 622 ЦК України);
• сплатити відсотки за користування чужими коштами на суму простроченої орендної плати, нарахованої за період з моменту припинення договору оренди до повернення нежитлового приміщення орендодавцю;