Узаконення перепланування квартири у 2024 році – інструкція

Ремонт квартири може бути не лише косметичним із перестановкою меблів. Часто він має на увазі перепланування, коли пересуваються стіни, поєднуються приміщення, кухня приєднується до кімнати, переноситься плита.

Все це краще узгоджувати заздалегідь. Так ви точно будете впевнені, що ремонт від початку до кінця проходить відповідно до норм.

Насправді часто відбувається так, що спочатку зносять перегородки в квартирах, а потім думають, що з цим робити. У цьому випадку вже виконане перепланування також можна узаконити.

У статті розповімо:

• які способи узаконення ремонту є;
• у чому обов'язково потрібно переконатися перед зверненням до Мосжилинспекції;
• які документи підготувати;
• скільки коштує узаконення перепланування у 2024 році та як полегшити процес.

Яке перепланування необхідно узаконити

Узаконювати ремонт потрібно завжди – краще, щоб у квартирі все було зроблено за законом та нормами. Ось кілька частих ситуацій, які змушують провести узгодження:

Ви купили квартиру або отримали її у спадок, після чого виявилося, що в ній зроблено перепланування, яке не погоджено з житловою інспекцією.

Або, навпаки, ви продаєте квартиру, де зробили, але не узаконили ремонт. Покупці можуть відмовитись від такої житлоплощі, і ці обставини зобов'яжуть вас перед продажем узгодити перепланування вже за фактом виконаних робіт.

У будь-якому з цих випадків необхідно звертатися до БТІ, і всі незаконні зміни на новому плані квартири будуть відмічені червоними лініями. Далі розповідаємо, як це виглядає, і чи можна уникнути такого плану БТІ.

Яке перепланування не можна узаконити

Є низка робіт, які не вдасться узаконити. Серед них:

• знесення несучої стіни або її частини;
• отвір у несучій стіні, зроблений за нормами;
• поєднання лоджії з кімнатою без встановлення склопакета;
• при виході з санвузла немає порожка або він зроблений за правилами;
• зрізані сантехнічні короби у санвузлі або їх переобладнали під полиці для зберігання;
• немає гідроізоляції підлоги у ванній чи туалеті;
• після ремонту приміщення квартири мають площі нижче за допустимі – наприклад, кухня стала менше 8 кв. м.;
• кухня з газовою плитою поєднана з вітальнею.

Приклад ремонту, який не погоджує житлова інспекція: поріжки при об'єднанні чи розширенні санвузла мають бути виконані з плитки із закладом на нього гідроізоляційного матеріалу. Дверна коробка, плінтус чи наклеєний шматок пінопласту – не поріжок.

Ще один приклад готового ремонту, який не вдасться узаконити. При об'єднанні лоджії або балкона з кухнею обов'язкове встановлення «французького» вікна. Поки що його там не буде про узаконення перепланування можна забути.

Що дозволено, а що — ні визначає постанову Уряду Москви № 508-ПП., а точніше затверджені ним Вимоги до проведення перебудови та (або) перепланування житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках та житлових будинках. Є ще один важливий нормативний акт – СП 54.13330.2016 «Будівлі житлові багатоквартирні». Перепланування квартири має бути виконане у суворій відповідності до них.

Докладніше про те, що можна і не можна при переплануванні квартири, ми розповідаємо простою та зрозумілою мовою у цій статті.

Перед початком узаконення, ще до звернення до БТІ чи житлової інспекції ми рекомендуємо звернутися до проектного бюро для консультації – до PEREPLAN чи до будь-якого іншого.

Ми вивчимо план квартири до ремонту, організуємо виїзд на об'єкт та розповімо, чи все виконано за нормами, чи потрібно щось доопрацьовувати.

Якщо жодних документів на руках немає, то найпростіша дія, яку може зробити власник і яка не принесе проблем, це замовити архівний план квартири без виїзду техніка. Далі ми вийдемо на об'єкт, порівняємо ремонт із планом БТІ та розповімо, як діяти у вашій ситуації.

Приклад архівного плану:

Якщо у вашому ремонті хоча б одна деталь не відповідатиме затвердженим вимогам, спочатку варто її виправити і тільки потім робити якісь дії щодо узаконення перепланування. Інакше доведеться переробляти не лише ремонт, а й технічні документи на квартиру – це мінус 10 000 рублів із вашого бюджету. Наша консультація допоможе уникнути зайвих витрат.

Задайте питання експерту в WhatsApp

Привіт! 👋 Ви можете поставити мені будь-яке питання в WhatsApp.

Отримайте консультацію спеціаліста або надішліть нам на попередню оцінку необхідні документи.

Зателефонуйте нам

Часті запитання нашим експертам

Щоб поставити запитання у WhatsApp, відскануйте QR-код з телефону.
Діалог із експертом
відкриється у додатку.

Зателефонуйте нам

Москва: +7 (495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Умови узаконення перепланування

Оформити офіційно новий план квартири вийде за дотримання двох умов:

• перед початком узгодження потрібно переконатися, що ремонт виконано у суворій відповідності до норм.Цей факт підтверджується документально за допомогою технічного висновку про допустимість та безпеку проведених робіт;
• усі власники квартири дали свою згоду на ремонт. Оформляється це у вигляді письмової згоди у вільній формі, де власники пишуть, що вони не проти узаконення перепланування на цю адресу.

Також, якщо в квартирі переносилася газова плита, обов'язкова довідка з Мосгазу. Необхідно заздалегідь викликати звідти фахівця, щоб він перевіряв ще раз законність переносу, оскільки вимоги постійно змінюються. Приклад довідки:

Якщо узаконенням займатимемося ми, потрібна нотаріально завірена довіреність, яка вважатиметься згодою від власників.

Що змінилося у 2022 році

У 2022 році Мосжилінспекція запровадила низку змін. Наприклад, з січня при узаконенні ремонту береться до уваги не лише план БТІ сусідів вище чи нижче, а й їх дозволу на перепланування. Якщо ваш ремонт погіршуватиме умови життя сусідів, і вони отримали дозвіл на перепланування раніше, вам можуть відмовити у узаконенні.

Приклад: сусід згори розширює санвузол на площу коридору, і вже має на це дозвіл, а ви збільшили площу кухні на коридор, але тільки зараз почали узгоджувати ремонт. В цьому випадку ви отримаєте відмову, оскільки власник вище отримав розпорядження на розширення санвузла раніше, і на підставі цього переносити кухню в коридор вам не можна.

Може виявитися так, що ремонт, який був спочатку законним у вас, потім не вийде узгодити. Тому ми рекомендуємо спочатку отримувати розпорядження на перепланування, а потім робити ремонт – це ваша страховка.

Узаконити перепланування за ескізом

Спосіб підходить, якщо:

• під час перепланування внесено мінімум змін;
• не порушені несучі конструкції та перекриття;
• не переносилися межі мокрих зон – санвузла, кухні.

Наприклад, узаконити за ескізом вийде, якщо було об'єднано кімнати, прибрано старі або зроблено нові перегородки, виділили зону вбиральні, прибрали вбудовані шафи.

Але якщо хоча б на 10 см розширили санвузол, об'єднали туалет і ванну, перенесли правіше або лівіше газову плиту, зробили кухню-нішу, тоді потрібне повноцінне узгодження.

Приклад ескізу перепланування:

Узаконити перепланування з технічного висновку

Цей варіант підходить у випадку, коли задіяні мокрі зони (кухня, ванна, туалет), стіни, що переносять, перекриття. Ремонт узаконюється за технічного висновку про допустимість та безпеку виконаних робіт.

Спочатку виходить технічний паспорт. План квартири в ньому може бути в «чорних» лініях зі старим переплануванням або на «червоних» лініях. Ось, як він виглядає:

Приклад виявленого перепланування у технічному паспорті. Червоними лініями наголошено на невідповідності плану БТІ, які потрібно узгодити.

На підставі цього готується проект технічного висновку.

Хто готує документ:

• проектне бюро, якщо у квартирі не зачіпаються несучі конструкції;
• автори проекту будинку, якщо торкнулися несучі стіни чи будинок має дерев'яні чи змішані перекриття. Якщо автори будинку невідомі, висновок видає ГБУ «Експертний центр».

Приклади технічних висновків від авторів будинку – ГБУ «Експертний центр» та МНДІТЕП. У документах представлені результати обстеження квартир, розрахунки несучої здатності стін, оскільки власники робили нові отвори в них, а також висновки та рекомендації.

Такий висновок про допустимість проведених робіт у квартирі.

На підставі плану БТІ та технічного висновку виходить акт про завершене перебудову (про всі етапи погодження розповідаємо нижче).

Якщо план в акті відповідає тим «червоним» лініям, що були, то у повторному виїзді БТІ на об'єкт немає потреби. Їх просто зроблять чорними та видадуть нам оновлений план.

Якщо «червоних» ліній у плані не було, то технік БТІ вийде на об'єкт, перевіряє ще раз ремонт, зробить обміри і видасть план у «чорних» узаконених лініях.

У більшості випадків краще узаконювати перепланування, виходячи з плану з «червоними» лініями, тому що це виключає низку проблем, а також не потрібно повторних виїздів БТІ на квартиру.

Узаконити за проектом перепланування

Найкращий варіант узаконення, якщо про ваше перепланування ще не знають у БТІ чи Мосжилинспекції.

Він допомагає уникнути великих штрафів та довготривалого узгодження: узаконити квартиру можна за 4-5 місяців. Для порівняння: узаконення з технічного висновку займає від 6 до 8 місяців.

Шлях узаконення в цьому випадку буде таким, яким був, якби ви погоджували перепланування заздалегідь.

Так можна робити, якщо про перепланування органи влади ще не знають, і на планах БТІ вона не засвічена. Проектувальники перевірять, що виконаний ремонт не шкодить безпеці будівлі, і Мосжилинспекція визнає її законною.

У PEREPLAN підготовка документів коштує від 25 000 рублів.

Які документи потрібні для узаконення

Щоб Мосжилинспекція визнала перепланування законним, вам знадобляться:

• паспорти всіх власників, документи на квартиру у вигляді виписок з ЄДРН або свідоцтв, згода власників;
• технічні паспорти на квартиру Якщо вони зберігаються в МосгорБТІ, то їх можна не отримувати – Мосжилинспекція запросить їх сама;
• якщо узаконення проходить за спрощеною схемою, то потрібний ескіз. Можна підготувати його від руки, але краще замовити в проектній організації – так не буде втрачено жодної деталі. У PEREPLAN це коштує 5000 рублів;
• проект перепланування та технічні висновки, підготовлені проектною компанією з допуском СРО та/або авторами проекту будинку;
• довідка з АТ "Мосгаз", якщо переносилася газова плита;
• довіреність, якщо узаконенням займатимемося ми.

Технічні паспорти з МособлБТІ виходять самостійно. Також підійдуть документи, отримані у Ростехінвентаризації.

Якщо техпаспорт ще немає (наприклад, квартира в новобудові і ще не проходила інвентаризацію), його потрібно зробити. Це коштує від 10 000 рублів. Перед оформленням рекомендуємо отримати безкоштовну консультацію.

Задайте питання експерту в WhatsApp

Привіт! 👋 Ви можете поставити мені будь-яке питання в WhatsApp.

Отримайте консультацію спеціаліста або надішліть нам на попередню оцінку необхідні документи.

Зателефонуйте нам

Часті запитання нашим експертам

Щоб поставити запитання у WhatsApp, відскануйте QR-код з телефону.
Діалог із експертом
відкриється у додатку.

Зателефонуйте нам

Москва: +7 (495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Куди подавати документи

Готовий пакет документів направляється до Мосжилинспекції в електронному вигляді через портал mos.ru. Проект перепланування та висновок про безпеку підписується електронним підписом проектної організації. Ми з цим допоможемо.

Забирати документи ви будете в МФЦ, у тому відділенні, яке вам найближче та найзручніше.Його ви вкажете при поданні заяви.

Юридичні особи здають документи також через портал mos.ru, а забирають оригінали готових паперів у Мосжилинспекції.

Як узаконити перепланування через АПМ-1

Ви можете самостійно узаконити ремонт або звернутися до нас. Незалежно від того, що ви оберете, ми рекомендуємо спочатку отримати нашу консультацію, надіславши план БТІ до ремонту та повідомивши, що в квартирі зроблено.

Ми всі вивчимо та розповімо, які зміни в переплануванні вдасться узгодити, а які – ні. Це безкоштовно і допоможе вам переконатися, що все у квартирі зроблено за нормами. Якщо знайдемо проблеми, то ви вчасно їх усунете та почнете узаконення.

Хід узаконення перепланування через АПМ-1:

1. Надішліть нам запит, ми подивимося документи і зрозуміємо, що зроблено законно, а що ні. Розповімо про всі варіанти розвитку подій та ваші подальші дії;
2. Ми виїжджаємо на об'єкт, дивимося, як справи за фактом. Це коштує 5000 рублів. Під час виїзду ми розповімо всі нюанси, які можуть бути на шляху узаконення, попередимо про всі складнощі та «підводні камені». Якщо ремонт зроблений не за нормами, скажімо про це, щоб ви могли привести квартиру у «законний» стан;
3. Замовляємо план БТІ в МосгорБТІ, отримуємо його в червоних лініях, і на його підставі готуємо технічний висновок про допустимість та безпеку перепланування. Якщо необхідно звернутися до авторів проекту будинку – за вас замовимо висновок у них;
4. Подаємо заяву та пакет документів до Мосжилінспекції, де вони фіксують, які зміни зроблено, та виписують штраф за незаконне перепланування – по 2 500 рублів на кожного власника квартири;
5. Ми запрошуємо інспектора Мосжилинспекції на об'єкт, і якщо ремонт відповідає висновку, видається акт про завершене перевлаштування.
6. Акт прямує до БТІ, і на його підставі готується новий технічний паспорт на квартиру, в якому червоні лінії стають чорними.
7. Також ми пропонуємо вносити зміни до ЄДРН, щоб площа квартири в документах про власність збігалася з даними БТІ.

Узаконювання перепланування «під ключ» через PEREPLAN коштує від 75 000 рублів.

Висновок про допустимість та безпеку від авторів проекту будинку у разі торкання несучої стіни обійдеться від 100 000 рублів.

Що буде, якщо не узаконити перепланування

У першу чергу, узаконене перепланування – це ваша безпека. Якщо ремонт зроблений з грубими порушеннями будівельних норм, у майбутньому від цього може постраждати весь будинок.

По-друге, квартиру з незаконним переплануванням буде складніше продати. Наприклад, банк може не дозволити вийти на угоду, якщо квартиру купують в іпотеку Ріелтори ж, дізнавшись про такий ремонт, можуть наполягати на великій знижці.

По-третє, якщо на перепланування поскаржаться сусіди, то Мосжилинспекція через суд вимагатиме повернути квартиру в початковий стан – те, що зафіксовано на плані БТІ.

До суду може подавати не тільки житлова інспекція, а й компанія, що управляє, ТСЖ.

Узаконення квартири займає в середньому від 6 до 8 місяців. Це процес не швидкий. Наприклад, якщо ви продаєте квартиру і покупці вимагають від вас узаконеного ремонту, зробити це швидко не вийде.

Пам'ятка, як узаконити перепланування квартири у 2024 році

Залишіть заявку на безкоштовну консультацію

Як узаконити перепланування квартири: чотири простих кроки

Перепланування у квартирі — процес не лише трудомісткий, а й потребує певного знання законодавства. Власнику слід чітко уявляти, які роботи виконувати можна, а які не можна, і до того ж обов'язково оформити їх документально. Багато хто, однак, вирішується провести перепланування на свій страх і ризик без його попереднього узгодження. Але й у такому разі ще не пізно стати законослухняним громадянином — для цього усі зроблені зміни необхідно узаконити.

Чим відрізняється узгодження від узаконення? Узгодження проводиться перед початком перепланування, а узаконення вже за фактом робіт, що відбулися. Нерідко перед масштабним ремонтом власники квартири просто не замислюються про наслідки або не уявляють, що заплановане ними поліпшення житлової площі має бути в обов'язковому порядку документально обґрунтовано та оформлено у відповідних органах.

Неузгоджені зміни загрожують у деяких випадках ослабленням несучих конструкцій.Але навіть у тому випадку, якщо перепланування не таке кардинальне, то у власника, швидше за все, рано чи пізно виникнуть серйозні проблеми. Наприклад, якщо з'явиться необхідність продати квартиру, зробити це з незаконним переплануванням буде значно складніше. По-перше, на покупку такого житла не видають іпотеку, а по-друге, навіть якщо потенційний покупець і погодиться на угоду за готівку, то, напевно, лише за умови значного зниження ціни на квартиру, оскільки всі майбутні клопоти з оформлення перепланування ляжуть на плечі нового власника

Складнощі можуть виникнути і під час інших операцій з нерухомістю, для проведення яких потрібно встановити відповідність стану квартири плану БТІ, наприклад, при оформленні договору дарування або передачі житла у спадок.

На замітку

Якщо незаконне перепланування виявлять працівники житлової інспекції, то, швидше за все, вони вимагатимуть його негайно узаконити. Для тих, хто вчасно не виконує розпорядження, передбачено різні санкції, зокрема заборону на виїзд за кордон.

Тож якщо перепланування власник квартири провів без попереднього узгодження, йому надалі найкраще не нехтувати вимогами закону. Звичайно, потрібен час: процес узаконення триває щонайменше два з половиною місяці, а на практиці — близько чотирьох, тому власнику варто замислитись про це заздалегідь.

Крок перший: з'ясовуємо, яке відбувалося перепланування

Отже, якщо квартира зазнала самовільного перепланування, то перед процесом узаконення потрібно точно з'ясувати, що саме було змінено.Для огляду квартири рекомендується запросити спеціаліста з профільної організації, яка займається узаконенням перепланувань. Щоб провести оцінку, знадобляться документи БТІ, що діють, — технічний паспорт квартири або план і експлікація. Це необхідно для того, щоб розуміти різницю між поточним станом приміщення та тим, що відображено в офіційних документах. Ті ділянки квартири, в яких проводилося самовільне перепланування, вирізняються червоними лініями.

Якщо з якихось причин у власника немає плану БТІ, потрібно буде замовити його архівну копію.

Слід пам'ятати, що не всі зміни можна узаконити. Існує список робіт, які заборонено виконувати в житлових приміщеннях, і якщо вони були проведені, то перепланування узаконити не вдасться, а власнику доведеться приводити квартиру у вихідний стан власним коштом, а також сплачувати штраф. До типових порушень відносяться: розширення санвузлів за рахунок площі житлових приміщень, знесення несучих стін, винесення радіаторів на лоджію або балкон, підключення теплої підлоги до центрального опалення та інші.

Деякі зміни можна узгодити в заявному порядку без розробки проектної документації, але їхня кількість невелика — це знесення вбудованих меблів, переміщення мийки та плити в межах кухні або зміна розташування сантехнічних приладів у межах одного приміщення, монтаж легких перегородок та ліквідація отворів у несучих стінах.

Після збору та оцінки всієї зібраної інформації робиться висновок про законність проведених змін. Якщо перепланування відповідає всім існуючим вимогам законодавства, можна приступати до другого етапу її узаконення.

Крок другий: отримуємо технічний висновок

Як правило, більшість переробок у квартирах належать до категорії складних перепланувань. Навіть такі, здавалося б, незначні зміни, як демонтаж підвіконь або перестановка газової плити буквально на метр, все одно вимагатимуть узгодження. У цей же список входять і перенесення або організація другого санвузла, влаштування важких перегородок або отворів у несучих стінах, зміна конструкції підлоги. Повний перелік для столиці міститься у пунктах 2 та 3 постанови Уряду Москви від 26 грудня 2012 року № 840-ПП.

Узаконити подібні зміни можна лише на основі технічного висновку про стан конструкції будівель та допустимість та безпеку раніше виконаних робіт. Якщо перепланування не торкнулося несучих стін або перекриття, то видати такий висновок може будь-яка проектна організація, яка має допуск СРО. Для того щоб отримати технічний висновок, власнику потрібно звернутися до такої компанії та запросити спеціаліста, який в обов'язковому порядку виїде на об'єкт, зробить усі необхідні виміри квартири та оформить відповідний документ. Плюсом для замовника в цьому випадку є те, що відповідальність за правильність та точність вимірів несе саме організація-виконавець. Термін підготовки технічного висновку зазвичай становить сім днів, вартість документа - не більше 25 000 рублів.

При торканні несучих конструкцій отримати технічний висновок набагато складніше, оскільки право на його видачу має лише одна організація – автор проекту будинку. Якщо вона вже припинила своє існування (що буває не так вже й рідко, особливо у випадку зі старими будинками), то доведеться звернутися до проектного інституту, що заміщає її.У Москві, наприклад, є ГБУ «Експертний Центр».

Крок третій: подаємо документи до МЖІ

Після того, як технічний висновок підготовлено та отримано, власнику буде потрібно звернутися через МФЦ до відповідної житлової інспекції з пакетом документів. У цей пакет, крім технічного висновку, входять: технічний паспорт або план і експлікація квартири до перепланування [1] , документи, що встановлюють право, виписка з ЄДРН або свідоцтво про державну реєстрацію права власності. Якщо під час перепланування переносилася газова плита, обов'язково знадобиться довідка з АТ «Мосгаз» про правильність підключення.

Після подачі документів протягом двох-трьох тижнів квартиру відвідає інспектор ЖІ для її огляду та перевірки всіх параметрів на відповідність заявленому технічному висновку. Дуже важливо тому, щоб організація, яка готувала цей висновок, сама займалася обмірами. Крім того, інспектор складе та видасть власнику акт про адміністративне правопорушення — саме до таких порушень і належить самовільне перепланування. Сума штрафу – близько 2500 рублів. Протягом місяця власнику поштою прийде квитанція, яку необхідно сплатити, а після оплати сповістити інспектора. Зробити це можна телефоном, а електронною поштою або за допомогою будь-якого доступного месенджера направити фотографію квитанції про оплату.

Потім житлова інспекція розпочинає перевірку технічного висновку та приймає рішення про можливість узаконення перепланування.За фактом такого рішення клієнту або надходить до МФЦ мотивована відмова в оформленні акта про завершену перебудову, або надходить телефонний дзвінок від інспектора з інформацією про те, що власнику необхідно підписати оформлений акт. Після цього власник квартири має забрати акт у ЖІ, віднести його на підпис до організації, яка складала технічний висновок, поставити свій підпис, повернути документ до житлової інспекції та чекати ще деякий час, поки акт підпишуть там. Весь цей процес може зайняти від двох до чотирьох місяців, а в разі торкання несучих конструкцій розтягнутися на півроку.

Крок четвертий: отримуємо новий план БТІ

Завершальним етапом узаконення перепланування є оформлення нового плану БТІ. Після того, як власник квартири отримає акт про завершену перебудову, він повинен звернутися до БТІ за новим планом, в якому будуть відображені всі зроблені зміни. Якщо з якихось причин першому етапі був отримано старий план БТІ з червоними лініями, необхідно викликати техніка для обмірів приміщення. У цьому випадку держмито становитиме приблизно 10 000 рублів і процес займе не менше трьох тижнів. Якщо такий план БТІ у власника квартири є, то ситуація спрощується: послуги техніка не знадобляться, власник квартири при пред'явленні акта про проведене перебудову просто отримає новий план БТІ, де червоні лінії будуть відмальовані вже в чорному кольорі. При цьому за новий план доведеться сплатити близько 2000 рублів, а його оформлення займе близько тижня.

Як показує практика, самостійне узаконення перепланування – процес досить трудомісткий та тривалий. І, до речі, далеко не завжди найдешевший. Незнання тонкощів законодавства та узгодження документів може призвести до суттєвого збільшення не лише термінів процедури, а й її вартості.

• 1 https://pereplan-one.ru/stati/kakie-dokumenty-nizhni-dlya-pereplanirovki-kvartiryi.html
• 2 https://pereplan-one.ru/