Як побудувати будинок з держпідтримкою

На другій онлайн-конференції Т⁠—⁠Ж, яка відбулася восени 2024 року, експерти, як і минулого разу, поговорили про те, як грамотно поводитися з грошима, економити, але жити повноцінним життям.

Економіст та консультант з податків Катерина Мірошкіна та керівник підрозділу ІЖС у АТ «Дом-РФ» Георгій Прозоровський розповіли, як держпідтримка допоможе заощадити на будівництві будинку. Ділимося основними ідеями доповіді та лайфхаками.

«Дом-рф» та його роль у системі пільгової іпотеки

За законодавством «Дом-РФ» - це єдиний інститут розвитку в житловій сфері, основа діяльності якого - підвищення комфорту та створення комфортного середовища для громадян. Серед основних напрямів: створення майстер-планів міст, розвиток орендного житла, ринку іпотечного кредитування та сучасного цивілізованого ІЖС, зокрема з використанням пільгових програм. «Дом-РФ» виступає оператором низки іпотечних програм, таких як іпотека для ІТ-фахівців, сімейна іпотека, далекосхідна та арктична. Але перш ніж перейдемо до способів економії, я хотів би звернути увагу на кілька важливих моментів, про які не варто забувати до того, як ви оформите іпотеку. Накопичення початкового внеску. Процес накопичення початкового внеску для сім'ї – це можливість оцінити бюджет та спланувати подальші виплати за іпотекою. Практично початковий внесок необхідний як банку, і самому позичальнику. Створення подушки безпеки. Виплати з іпотеки для багатьох сімей – це значна частина сімейного бюджету, де фактично основна доходна стаття – заробітна плата. Якщо позбавляєтеся роботи, основний крок - це шукати нову.На цей час банк не зупиняє виплату боргу та відсотків, тому в таких випадках стане в нагоді подушка безпеки. Дострокове погашення. Це механізм, який дозволяє зменшити черговий щомісячний платіж, або термін виплати кредиту, якщо позичальник вносить більший платіж, ніж зазначено в договорі.

Пільгові програми іпотеки для приватних будинків, які працюють у 2024 році

Купівля квартири за пільговими умовами стала більш адресною, якщо порівнювати з 2023 роком. Натомість зріс інтерес до будівництва будинків із використанням держпідтримки.

Також є материнський капітал, виплата на іпотеку багатодітним та ще один спосіб, про який йтиметься наприкінці доповіді. Зупинимося докладніше кожному варіанті.

Сімейна іпотека

Найпоширеніша програма з діючих зараз сімейна іпотека за ставкою до 6%. Її можуть взяти сім'ї навіть із однією дитиною до шести років включно. Якщо діти старші, їх має бути щонайменше два — і до 18 років. Якщо ж у сім'ї виховується дитина з інвалідністю, її вік не має значення.

Ще необхідно мати початковий внесок у розмірі щонайменше 20% від вартості житла. Максимальна сума кредиту за пільговою ставкою залежить від регіону.

Насправді можна взяти позику і на більшу суму, але тоді сплата відсотків від суми перевищення йде вже за ринковою ставкою. За такою схемою можна взяти до 30 000 000 ₽ у Москві, Московській області, Санкт-Петербурзі, Ленінградській області та до 15 000 000 ₽ - в інших регіонах. Ця програма з урахуванням змін у липні 2024 року продовжена до кінця 2030 року

Суть пільгової іпотеки у тому, що держава субсидує, тобто компенсує різницю між ринковою та пільговою ставками, виплачуючи банкам недоотримані доходи.Список банків - учасників програми доступний на сайті спитай.дом.рф.

Програма сімейної іпотеки підходить у тому числі для будівництва та придбання будинку. При цьому важливо розуміти, що пільгова програма розрахована на покупку первинного житла. Що можна купити за цією програмою:

1. Таунхаус чи будинок з ділянкою у першого власника чи забудовника. Придбати його у фізичної особи, тобто на вторинному ринку, не можна.
2. Будинок на земельній ділянці у малоповерховому житловому комплексі за договором пайової участі.
3. Рефінансувати кредит на ті самі цілі.
4. Купити таунхаус із ділянкою у ПАТ «Фонд розвитку територій».
5. Побудувати будинок на ділянці, що вже є або купується. Але лише за договором підряду з використанням рахунку ескроу.

Сім'ї, де виховується дитина з інвалідністю, можуть купувати житло на вторинному ринку, але тільки в регіонах, де немає багатоквартирних будинків, що будуються, за даними єдиної інформаційної системи житлового будівництва.

керівник підрозділу ІЖС АТ «Дом-РФ»

Що таке рахунок ескроу

Ескроу-рахунок - це спеціальний рахунок у банку, який відкривають для розрахунків покупців квартири в будинку, що будується, і забудовників.

Цей механізм давно зарекомендував себе на ринку багатоквартирних будинків. У 2022 році він був поширений на сегмент ІЖС у рамках пайового будівництва малоповерхових житлових комплексів - котеджних селищ. Це комплексні проекти, які будуються забудовником і складаються як з індивідуальних будинків, так і з великого обсягу інженерної, соціальної та транспортної інфраструктури.

Але багато хто зацікавлений у тому, щоб побудувати будинок на своїй ділянці. У такому разі захист інтересів та взаєморозрахунків із підрядною організацією — одна з ключових при ухваленні рішення про вхід у будівництво.

У 2024 році було прийнято закон, який описує механізм взаємодії підрядної організації та громадянина під час будівництва індивідуального будинку за договором підряду з використанням ескроу-рахунків.

Такий механізм є вигідним для всіх сторін угоди:

1. Для банку важливим є створення ліквідної застави, коли будівництво ведеться з використанням іпотечних грошей. Під час будівництва заставою виступає ділянка, де зводять будинок. Після завершення будівництва будинок також стає предметом застави. Але в процесі будівництва гроші, які розміщені на рахунку ескроу, це ще й додатковий механізм безпеки для банку на випадок можливого банкрутства будівельної організації.
2. Для позичальника - теж насамперед захист. Крім того, йому не потрібно залучати додаткову заставу у вигляді іншого об'єкта нерухомості та не потрібно шукати поручителів. Якщо на старті ви врахували у договорі підряду всі умови, це убезпечить ваші стосунки з підрядною організацією.

«Дом-РФ» розробив орієнтовну форму договору підряду, де описані всі нюанси будівництва з підрядною організацією із залученням рахунків ескроу. Її можна завантажити та використовувати як шаблон.

Фактично ескроу повністю змінює структуру фінансування будівництва. Раніше багато підрядних організацій працювали за схемою, в якій 100% будівництва авансувалися замовником. А тепер гроші замовника розміщені на рахунку ескроу і компанія має будувати за власні чи кредитні кошти.

Але щоб кредитне навантаження не стало наріжним каменем, «Дом-РФ» запустив програму з пільгового кредитування підрядних організацій, які будують із ескроу. За цією програмою кредити для підрядних організацій надаються за ставкою не вище 1%, а банкам компенсуються доходи, що випадають.Це вигідні, як на мене, умови для підрядників.

ІТ-іпотека

За цією програмою також можна звести приватний будинок. У серпні 2024 року змінилися вимоги до позичальника. Ось актуальні параметри ІТ-іпотеки:

1. Ставка – до 6%.
2. Початковий внесок такий самий, як за сімейною іпотекою, — 20%.
3. Максимальна сума кредиту за пільговою ставкою є нижчою — до 9 000 000 ₽ незалежно від регіону. Суму позики можна збільшити до 18 000 000 ₽ за ринковою ставкою. Купити житло в Москві та Санкт-Петербурзі за цією програмою не можна.
4. Максимальний вік - 50 років.
5. Позичальник також повинен працювати за трудовим договором у компанії, що акредитована Мінцифри та застосовує податкові пільги. Перевірити роботодавця можна за ІПН на держпослуги.
6. Є вимоги щодо зарплати. Від 150 000 ₽ - для співробітників компаній у Московській та Ленінградській областях, а також містах-мільйонниках, крім Москви та Санкт-Петербурга. Від 90 000 ₽ - в інших населених пунктах.

Як взяти іпотеку на будівництво будинку

Якщо ділянка вже є, іпотечні гроші підуть лише на будівництво. Якщо ні — ще й купівлю землі. Можна будувати самостійно чи найняти підрядну організацію.

Я іпотечний брокер і оформляла клієнтам іпотеку на ІЖС – індивідуальне житлове будівництво. Вона є, зокрема, за пільговими програмами. Розкажу про все докладніше.

Що таке іпотека на будівництво будинку

Іпотека на ІЖС це кредит на будівництво будинку на ділянці. Ділянка буде у заставі у банку, поки будівництво не закінчиться. Якщо позичальник перестане платити за кредитом, банк продасть землю та поверне гроші, які дав у борг. Якщо ділянки немає, її теж можна купити в іпотеку на ІЖС: просто частина кредитних грошей піде на ділянку, а частина - на будівництво.

Коли будівництво буде закінчено і ви оформите право власності, будинок також доведеться передати в заставу банку. Виняток — якщо на цей час ви вже повністю виплатите кредит.

Попит на іпотеку на ІЖС постійно зростає: 2023 року банки видали в 3,6 разу більше кредитів на будівництво, ніж 2022-го.

Де взяти іпотеку на будівництво будинку

Банк може видати іпотеку на ІЖС за базовою програмою або за пільговою. Базова – це власна програма банку. Її умови він визначає сам, залежно від ситуації на ринку. Плюс базової програми в тому, що для будівництва не обов'язково наймати підрядника, якого схвалить банк, можна побудувати будинок на іпотечні гроші самотужки.

Іпотеку на ІЖС за базовою програмою пропонують не всі банки. Першим, у 2021 році, її запустив domrfbank.ru, пізніше – Сбер та ВТБ. У 2024 році її пропонують ще РНКБ, "Газпромбанк", "Росбанк", "Ак Барс" та "Пошта-банк". Останній не займався іпотечним кредитуванням, але у 2023 році іпотеку на ІЖС таки запустив.

Інші банки видають іпотеку на ІЖС лише за пільговими іпотечними програмами на кшталт сімейної. Так робить, наприклад, «Россільгоспбанк».

Мінус пільгових програм у тому, що доведеться обирати підрядника зі списку акредитованих організацій. Тобто таких, яким банк довіряє. Акредитація може бути від цього банку, а також від Ощад, Россільгоспбанку або Дом-рф. Виняток — якщо брати іпотеку за пільговою програмою під 8%: тоді деякі банки дозволяють будувати будинок та самотужки. Але це краще наперед уточнювати в іпотечного менеджера.

Умови базових іпотечних програм на ІЖС у 2024 році

Умови базових іпотечних програм на ІЖС у 2024 році

Умови пільгових іпотечних програм на ІЖС у 2024 році

Умови пільгових іпотечних програм на ІЖС у 2024 році

Умови отримання іпотеки для будівництва будинку

Вимоги до позичальників, які хочуть взяти кредит на ІЖС, такі, як і до тих, хто бере будь-яку іншу іпотеку.

1. Громадянство РФ. Хоча деякі банки, наприклад «Росбанк» та Ощад, працюють і з іноземцями.
2. Вік від 21 до 70-75 років. Банки, які кредитують з 18 років, іноді просять знайти співпозичальника чи поручителя більш зрілого віку.
3. Постійна чи тимчасова реєстрація у будь-якому регіоні Росії.
4. Наявність роботи та стабільного доходу – його мінімальний розмір залежить від банку та регіону.
5. Загальний стаж роботи – від року. На останньому місці – щонайменше три місяці, частіше шість.

Основні вимоги можуть змінюватись в залежності від пільгової програми. Наприклад, якщо це сімейна іпотека, то у позичальника має бути дитина, яка народилася в період з 1 січня 2020 по 31 грудня 2023 року. Або одна неповнолітня дитина з інвалідністю або двоє неповнолітніх дітей.

Банки мають і додаткові вимоги до позичальника.Наприклад, у нього має бути хороша кредитна історія. Банк не схвалить іпотеку на будівництво, якщо у позичальника прострочені платежі за кредитами. Ще не повинно бути боргів перед податковою та службою судових приставів, наприклад, за аліментами.

Вимоги до нерухомості - Землі та майбутньому будинку - у кожного банку свої. Деякі не беруть у заставу каркасні будинки. Такі нюанси потрібно уточнювати в іпотечного менеджера або акредитованого підрядника, якщо ви будуєте будинок з його допомогою. Ці організації добре знають вимоги конкретних банків.

Ще є сервіси із проектами будинків, які різні банки вже схвалили, тобто погодилися прийняти у заставу. Найзручніший — будуємо.дом.рф від «Дом-Рф». Усі проекти там від підрядників, які працюють з усіма кредиторами з ІЖС.

Розкажу докладніше про основні вимоги до землі та майбутнього будинку.

На «Будуймо будинок» можна переглянути макет майбутнього будинку, опис та характеристики. Джерело: буд.дом.рф

Вимоги до земельних ділянок

Призначення. Для іпотеки на ІЖС підходять землі сільгосппризначення та населених пунктів.

Способи використання землі — будь-які, за яких на ній можна збудувати житловий будинок, придатний для цілорічного проживання. Земля може бути для ІЖС – індивідуального житлового будівництва, для ЛПГ – особистого підсобного господарства, для садівництва чи городництва.

Ділянка має бути у власності у вас чи продавця. Банки не беруть у заставу орендовану землю.

Місцезнаходження. Ділянка не повинна знаходитися на землях природних територій, що особливо охороняються: заповідників, парків.

Також у конкретного банку можуть бути обмеження щодо регіонів. Зазвичай кредит видають на землю, що у тому регіоні, як і відділення банку.Або хоча б у населеному пункті не далі ніж 150 км від найближчого офісу.

Кордони ділянки. Повинне бути проведене межування – процедура, коли ці межі визначають. Для цього проводять кадастрові роботи, збирають та вивчають документи на ділянку, а також узгоджують кордони із сусідами. Потім становлять межовий план. Після цього кордони офіційно закріплені за конкретною ділянкою. Дізнатися, чи виконано межування, можна у власника ділянки.

Вартість будівництва має бути не більше 40—70% від загальної вартості будівництва та землі. Це якщо землю ви також купуєте в іпотеку. Якщо у банку обмеження за вартістю будівництва 70%, то за ціни ділянки 3 млн на будівництво можна витратити максимум 7 млн ​​рублів.

У Т⁠—⁠Ж вже є докладна стаття про те, як перевіряти земельну ділянку перед покупкою. Також можна звернутися за порадою до підрядника, який будуватиме ваш будинок. Іноді вони самі продають ділянки.

Вимоги до майбутнього будинку

Вимоги до майбутніх будинків зазвичай знають підрядники. Але про всяк випадок перелічу тут основні:

1. Фундамент - цегляний, кам'яний, стрічковий, стовпчастий або пальовий.
2. Стіни – кам'яні, цегляні, монолітні, панельні, каркасні або дерев'яні.
3. Перекриття – металеві, бетонні, дерев'яні або змішані.
4. Поверховість – до 3 поверхів.
5. Комунікації — каналізація із санвузлом у будинку, водопостачання, електрика та будь-яке опалення, окрім пічного.
6. Мінімальна площа – зазвичай від 60 м².
7. Розташування — у населеному пункті, де є інші будинки, в яких можна жити цілий рік.

Як взяти іпотеку на будівництво будинку

Які необхідні документи. Ми докладно писали про них у статті «Документи для оформлення іпотеки» — все, що там сказано, поширюється на іпотеку на ІЖС.Але про всяк випадок нагадаю основні моменти.

Іпотеку на ІЖС за базовою програмою банк схвалює або за стандартним пакетом, або за двома документами.

1. Паспорт.
2. Номер СНІЛС.
3. Документ, що підтверджує ваш дохід, — довідка про доходи та суми податку фізичної особи, раніше вона називалася 2-ПДФО. Її можна завантажити в особистому кабінеті платника податків. Також підійде довідка за формою вашого банку. Іпотечний менеджер надішле шаблон, а ви попросите бухгалтера на роботі її заповнити.
4. Документ про працевлаштування – завірена копія трудової книжки або витяг з електронної трудової.

Якщо банк пропонує іпотеку за двома документами, підтверджувати дохід не доведеться. Іноді достатньо паспорта та номери СНІЛЗ.

Якщо хочете скористатися пільговою програмою, доведеться підтвердити, що ви маєте право на неї. Наприклад, для сімейної іпотеки — надати свідоцтва про народження дітей та документ, який підтвердить, що ви зможете сплатити початковий внесок. Це може бути витяг з рахунку або сертифікат на маткапітал.

Як подати заявку? Можна сходити до банку та заповнити анкету там. Але зручніше подати її на сайті банку. Головне — переконатись, що він взагалі видає іпотеку на будівництво.

Ось що буде далі:

1. Якщо банк схвалить іпотеку, ви оберете підрядну організацію, яка збудує будинок. Найчастіше це необхідно, якщо іпотека за пільговою програмою.
2. Коли ви погодите проект будівництва з підрядником, той відправить його до банку разом із проектом договору підряду.
3. Коли банк схвалить проекти, ви з підрядником і продавцем землі визначитеся з датою угоди.
4. На угоді ви і продавець землі підпишете договір купівлі-продажу, а з підрядником - договір підряду.
5. Ви та продавець землі зверніться до МФЦ, щоб право власності на землю перейшло до вас.
6. Коли власність буде зареєстровано, банк проведе розрахунки з продавцем землі та з підрядником. Розповім про це окремо.

Щоб подати заявку до Сбер, потрібно заповнити анкету на «Домкліку». У ній потрібно вказати лише сімейний стан та щомісячний дохід, решта підтягнеться з особистого кабінету в Сбері. Якщо ви у шлюбі, таку ж анкету потрібно буде заповнити про дружину

А банк «Дом⁠-⁠рф» пропонує просто авторизуватися на сайті через держпослуги — і всі дані підтягнуть звідти автоматично

Як банк перераховує гроші. Якщо позичальник купує ділянку, банк переводить продавцю повну вартість землі, включаючи початковий внесок від продавця. Це станеться, як тільки право власності на землю перейде позичальнику.

А ось підрядник може отримати гроші по-різному: частинами, відразу повністю або за рахунок ескроу. Це від банку.

Більшість банків переказують гроші частинами – траншами. Зазвичай їх три:

1. Перший - на будівництво фундаменту, як правило це 30-35%.
2. Другий – на зведення «коробки», тобто стін та даху. Найчастіше це 50 чи 55%.
3. Третій — після зведення «коробки» на те, щоб провести воду, електрику, газ. Це залишок – 10 чи 20%.

Щоб банк відправив другий та третій транші, позичальнику доведеться підтвердити, що попередній етап будівництва позаду. Наприклад, подати акт про виконані роботи: будівництво фундаменту та зведення «коробки».

ВТБ переказує гроші на будівництво будинку трьома траншами: 35% - на фундамент, 55% - на будинок, 10% - на комунікації

Деякі банки переказують усі гроші підряднику одразу після того, як позичальнику перейшло право власності на ділянку. Так робить, наприклад, Ак Барс.

А схему з рахунком ескроу поки що використовує лише «Дом-РФ». Це найбезпечніший спосіб розрахунків. Гроші на будівництво вирушають на ескроу у день угоди. Там вони заморожуються - ні позичальник, ні підрядник не може їх зняти. Коли підрядник здає будинок в експлуатацію, він одержує всю суму.

Держдума розглядає законопроект про те, щоб іпотека на ІЖС видавалася лише із використанням ескроу. У травні 2024 року заступник голови Мінбуду Микита Стасишин заявив, що закон про використання ескроу-рахунків для ІЖС має бути ухвалений найближчим часом. Якщо це станеться, гроші позичальників, котрі взяли іпотеку на ІЖС, завжди будуть під захистом.

Як заощадити на іпотеці на будівництво будинку

Іноді базову ставку з іпотеки на ІЖС або підсумкову переплату можна знизити. Перелічу основні методи.

Використовувати материнський капітал. У Т⁠—⁠Ж вже була стаття про те, як витратити маткапітал на будівництво будинку. Коротко нагадаю: якщо ви наймаєте підрядника, то Соціальний фонд надішле йому гроші. Від вас знадобиться підтвердження права власності на ділянку, повідомлення про заплановане будівництво на адресу адміністрації та договір підряду з інформацією про початок будівництва

Якщо ви будуєте будинок самотужки, то гроші прийдуть вам на рахунок. Половина – до початку будівництва. Знадобляться ті самі документи та ваші реквізити. Решту можна буде отримати максимум за півроку. Для цього доведеться подати акт огляду — він підтвердить, що будівництво справді йде. Акт видає місцева адміністрація - зазвичай управління чи департамент архітектури

Також маткапітал можна витратити на початковий внесок, наприклад, за землю.

Оформити майнове податкове відрахування, якщо платите ПДФО. Максимальне вирахування за витрати на будівництво - 2 000 000 ₽, повернути можна 13%, тобто 260 000 ₽. А відрахування за відсотки за іпотекою - максимум 3 000 000 ₽, тобто повернеться до 360 000 ₽. Але оформити відрахування можна лише тоді, коли будинок збудований та отримав статус житлового. За такої умови оформляється і віднімання за купівлю землі: поки будинок на ній не готовий, вирахування отримати неможливо. Про все це є докладна стаття.

Виконати додаткові умови банку. Іноді банки знижують ставку за базовою програмою, якщо оформити іпотечне страхування, отримувати зарплату на картку цього банку, заповнити заявку на онлайн іпотеку. А «Дом-РФ» знизить ставку на 1%, якщо використовувати для розрахунків із підрядником рахунок ескроу.

Нюанс є лише зі страхуванням. Якщо позичальник бере іпотеку на квартиру, банк може зменшити базову ставку, якщо застрахувати цю нерухомість.