Як змінити категорію земель

Щоб ефективно використовувати території, контролювати стан та зберігати біосистеми, весь земельний фонд РФ поділений на категорії та види дозволеного використання. Про те, що таке категорії земель, які бувають види призначення земельних ділянок, порядок переходу територій із однієї категорії до іншої та яке покарання передбачено за використання ділянку не за призначенням, розкажемо у статті.

Категорія земель - це опис властивостей та правовий режим використання територій, дотримання якого контролюється на законодавчому рівні

Визначення категорії земель

Категорії земель - це система класифікації всіх територій РФ, яка ґрунтується на їх цільовому призначенні. У свою чергу, цільове призначення - це система характеристик: екологічних, біологічних, геологічних, які визначають мету та спосіб експлуатації. Загальна кількість - 7.

Розділ на категорії допомагає зберегти та захистити землі як природний об'єкт, тому при класифікації враховують фактичний стан території. Для кожної категорії на законодавчому рівні встановлюється режим використання.

Наприклад, якщо на ділянці росте ліс, його належать до земель лісового фонду. Відповідно, через природні характеристики місцевості, використовувати цю територію для будівництва заводу або фабрики нераціонально. Під промислові об'єкти, як правило, виділяють неживі території: пустки, кам'янисті рівнини. Завдяки цьому біосфері завдається мінімальна шкода. За цією ж системою оцінки, під сільське господарство відводять ділянки з родючим ґрунтом, а охороні підлягають території з унікальним ландшафтом, що зникає, і природним світом.Загалом категорія земель — це опис властивостей та правовий режим використання територій, дотримання якого контролюється на законодавчому рівні.

Цільове призначення

Поділ на категорії є наслідком зонування територій та визначення державної стратегії. Наприклад, до земель сільськогосподарського призначення відносяться території з родючим грунтом, землі лісового фонду повинні бути покриті лісовою рослинністю, а природні території, що особливо охороняються, повинні представляти велику цінність для науки і збереження оптимальних властивостей екологічного середовища.

Категорія земель - це законодавчо закріплений опис стандартних властивостей

Відповідно до норм Земельного Кодексу, належність землі до категорії - це правовий режим її використання. Звідси можна дійти невтішного висновку, що це законодавчо закріплений опис стандартних властивостей.

Зверніть увагу, що категорія земель та цільове призначення - це рівнозначні поняття, ви можете використовувати як перше, так і друге. Земельний Кодекс РФ визначає 7 категорій:

• населених пунктів (поселень);
• сільськогосподарського призначення (с/г);
• спеціального призначення (наприклад, землі, зайняті під промислові та енергетичні об'єкти, під комунікації, об'єкти забезпечення безпеки країни тощо);
• природних територій, що особливо охороняються (ООПТ);
• лісового фонду;
• водного фонду;
• державного запасу.

Остання категорія виділена не так за принципом використання, як недовикористання. У великій країні завжди будуть землі, які не потрібні в системі народного господарства — це земельний резерв країни. Найбільший оборот характерний для категорій сільськогосподарського призначення та поселень.Крім того, з'явилася можливість переходу у власність ділянок лісового фонду, але громадяни не поспішають користуватися ним.

Переведення земель до іншої категорії

Зміна категорії земельної ділянки здійснюється відповідно до ФЗ № 172 від 21.12.04 р. (в ред. від 01.05.2016) «Про переведення земель чи земельних ділянок із однієї категорії до іншої».

Переведення земельних ділянок з однієї категорії в іншу провадиться щодо територій населених пунктів. Інші ділянки можуть поміняти свій статус лише після ухвалення відповідного закону федерального чи регіонального значення. Винятком є ​​землі зі спеціального фонду, що розподіляються у розвиток сільських господарств.

Переведення територій здійснюється шляхом утворення та скасування відповідних кордонів, що відокремлюють інші території від зазначеної. Така процедура здійснюється зацікавленою особою під час подання клопотання до уповноваженого виконавчого органу державної влади суб'єкта РФ.

Необхідні документи

Для отримання послуги потрібні такі документи:

• заяву про переведення земель із однієї категорії до іншої (про віднесення земель до певної категорії);
• документ, що засвідчує особу заявника;
• згода правовласника земельної ділянки на її переведення зі складу земель однієї категорії в іншу (надається у разі, якщо із заявою про переведення земельної ділянки з однієї категорії в іншу або віднесення земельної ділянки до певної категорії, право власності на яку зареєстровано, звертається заявник, який не є власником цієї ділянки, або власник, що є учасником спільної часткової власності на земельну ділянку);
• правовстановлюючі та правозасвідчувальні документи на земельну ділянку (у разі їх оформлення до 2 березня 1998 року. Це можуть бути державні акти про право довічного успадкування земельних ділянок, право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками за формами, затвердженими Постановою Ради Міністрів РРФСР від 17 вересня 1991 р. № 493, свідоцтва про право власності на землю за формою, затвердженою Постановою Уряду Російської Федерації від 19 березня 1992 р. № 177);
• документ, що засвідчує повноваження представника (якщо заява подається представником заявника).

Процедура перекладу

Переведення земельної ділянки з однієї категорії в іншу здійснюється за кілька етапів.

1. Зацікавлена ​​особа готує та направляє до уповноваженого органу клопотання, форма якого встановлюється органами влади. Клопотання має містити кадастровий номер ділянки (як дізнатися кадастровий номер), встановлену та потрібну категорію земель, обґрунтування необхідності переведення.
2. До клопотання додається копія посвідчення особи, а також згода правовласника на переказ. Наприклад, потрібна згода муніципалітету, якщо відбувається зміна категорії сільськогосподарських земель, що належать йому. Уповноважений орган самостійно запитує витяги з Єдиного державного реєстру нерухомості та відомості ЄДРЮЛ або ЄДРІП. У певних випадках потрібно укладання екологічної експертизи, яку також уповноважені орган запитує самостійно.
3. Після надходження клопотання орган ухвалює рішення про призначення його розгляду.Якщо звернулася неналежна особа або додані документи, які не відповідають вимогам законодавства, у розгляді клопотання буде відмовлено.
4. За результатами розгляду уповноважений орган виносить акт про зміну категорії земель або відмову у задоволенні клопотання, про що повідомляє заявника. Урядом Росії таке рішення приймається протягом трьох місяців, муніципалітетом та регіональним органом – протягом двох місяців.

Відмова у перекладі

Переведення категорії земель може не відбутися і з інших причин. Підставою для відмови можуть стати, наприклад, встановлені відповідно до федеральних законів обмеження або заборона на переведення земель з однієї категорії в іншу або невідповідність цільового призначення земель, що запитується, затвердженим документам територіального планування та документації з планування території та землевпорядної документації.

Переведення земель чи земельних ділянок у складі таких земель із однієї категорії до іншої не допускається у разі негативного укладання державної екологічної експертизи, якщо її проведення передбачено федеральними законами. Порушення встановленого законодавством порядку переведення земель з однієї категорії до іншої є підставою для визнання актів про переведення недійсними.

Види дозволеного використання

Види дозволеного використання земельних ділянок (те, що можна робити на землі) встановлені у класифікаторі (наказ Мінекономрозвитку Росії від 01.09.2014 № 540). Їх понад сотня, але нас цікавлять виключно ділянки для особистого користування.

Види дозволеного використання не прив'язані до конкретних категорій земель

Землю можна використовувати:

• для сільського господарства;
• особистого підсобного господарства на польових ділянках;
• індивідуального житлового будівництва (ІЖС);
• особистого підсобного господарства (ЛПГ);
• городництва/садівництва.

Види дозволеного використання не прив'язані до конкретних категорій земель, тому можуть траплятися і там, і там (землі населених пунктів та сільськогосподарського призначення).

Землі населених пунктів найчастіше призначені для індивідуального житлового будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва та городництва. А землі сільгосп призначення – для ведення особистого підсобного господарства на польових ділянках, садівництва та городництва.

Категорії земель: де і що можна будувати у Росії

Це найважливіша характеристика ділянки, відповідно до якої визначаються її властивості (рослинний покрив, близькість водойм та підземних вод, наявність корисних копалин та інше) та на законодавчому рівні закріплюють варіанти використання. Інформація такого роду містить Єдиний державний реєстр нерухомості (ЄДРН). За його ведення відповідає Федеральна служба державної реєстрації, кадастру та картографії (Росреєстр).

Категорії земель та види дозволеного використання

• землі населених пунктів;
• землі сільськогосподарського призначення;
• промислові землі;
• землі особливо охоронюваних територій та об'єктів;
• землі лісового фонду;
• землі водного фонду;
• землі державного запасу.

Кожна передбачає певний вид використання: будівництво, вирощування сільгосппродукції, туризм, санаторне обслуговування та інше.

Землі населених пунктів

Це ділянки, розташовані у межах міста, селища, села тощо.Основна мета їх використання - планова забудова (найчастіше багатоповерховими будинками), зведення індивідуального житла та розміщення підсобного господарства.

Основним документом у цій історії є містобудівний регламент, у якому викладено дозволені види використання кожної ділянки, параметри робіт, а також обмеження її експлуатації.

Наприклад, на ділянках, призначених під індивідуальне житлове будівництво, не можна зводити багатоповерховий будинок. Якщо ж це сталося, то незаконну споруду, швидше за все, буде знесено за рішенням суду.

Землі сільскогосподарського призначення

До них належать місця за межами населених пунктів, задіяні для виробництва сільгосппродукції: поля, пасовища, теплиці, інші аграрні наділи. До цієї категорії входять ще й допоміжні об'єкти – штучні ставки для поливу, елеватори, овочесховища, під'їзні шляхи.

Найчастіше там заборонено будувати житлові об'єкти крім дачних і садових товариств. При цьому допустимо створення фермерського господарства, дачі чи житлового будинку заввишки до трьох поверхів та площею до 500 кв. м.

Промислові землі

Ці території були в різний час виділені під електростанції, заводи, фабрики тощо підприємства. Про житло в цьому випадку, як правило, не йдеться. У той же час як виняток можна зведення гуртожитків або барака для бригади на час сезонних робіт.

Землі лісового фонду

До них відносять лісопосадки, прядки, заболочені місцевості, дороги в рисі ліки.За даними Рослесінфорга, в середньому на одного росіянина припадає близько 7 га такого земельного фонду, але це не означає, що кожен має право розпоряджатися цими угіддями за власним бажанням. Будувати у лісах дозволено лише некапітальні об'єкти, що використовуються у сфері туризму, фізичної культури та спорту, наприклад, фізкультурно-оздоровчий комплекс чи глемпінг.

У поодиноких випадках у лісових куточках можуть розташовуватися невеликі селища при лісництвах, що з'явилися ще за радянських часів без дозвільних документів. Зареєструвати права власності на будинки та земельні наділи у цих поселеннях можна відповідно до «лісової амністії», яка, до речі, продовжена до 2026 року. Знову про зведення житла у подібній ситуації замислюватися не варто.

Особливо окаранювані природні території

Це території, що мають велике значення для охорони природи, наукової роботи, пам'яті про історичні та культурні події, розвиток туризму. Найчастіше на них розташовані національні парки, заповідники, лікувально-оздоровчі санаторії.

У такому районі не можна вести виробництво, а будівництво житла та інших капітальних споруд допустиме лише як виняток із дозволу Мінприроди та місцевих органів влади.

Землі водного фонду

У разі йдеться про місця, зайнятих природними чи штучними водоймищами, і навіть про прибережній смузі. До цієї категорії дозволеного використання земель також можуть належати ділянки, на яких розташовані льодовики, джерела, гейзери, болота, греблі, насосні станції.

На землях цієї категорії можуть з'явитись споруди, які забезпечують населення водою для пиття, поливу та інших господарських потреб, а також мости, дороги, лінії електропередач та інші комунікації. При цьому будівництво житла, промислових або аграрних об'єктів забороняється.

Землі державного запасу

Вони не належать до жодної з перелічених вище категорій і є місцевістю, що знаходяться на особливому обліку в державній або муніципальній власності. Серед них, наприклад, трапляються незатребувані сільгоспугіддя, площі, вилучені у колишніх господарів за рішенням суду або викуплені державою у приватних власників.

По суті, це земельний розрив, який дозволяють використовувати так чи інакше після переведення у відповідну категорію.

Як дізнатися, до якої категорії належить земельна ділянка

Насамперед, категорія вказана у кадастровому паспорті. Уточнити інформацію про неї можна, скориставшись безкоштовним сервісом Росреєстру «Публічна кадастрова карта». Для цього достатньо ввести в пошуковий рядок кадастровий номер.

Виписку отримують за особистого візиту до МФЦ, а також замовляють через портал «Держпослуги». Вартість такого документа для громадян – 350 рублів, для організацій – 700 рублів.

Переведення землі з однієї категорії до іншої

Найчастіше необхідність у цьому виникає при розширенні населеного пункту за рахунок прилеглих полів, визнання лісів територією, що особливо охороняється, або при рекультивації колишнього промислового об'єкта. Процедура регламентується федеральним законом.

Власник ділянки має звернутися до Росреєстру із заявою, до якої потрібно додати свідоцтво про держреєстрацію права власності.

Таким чином, можна перевести в іншу категорію сільгоспугіддя та промислові землі, а також частини держзапасу. За рідкісним винятком не можна змінити категорії природних територій, що особливо охороняються, і водного фонду.

Що буде, якщо використовувати землю не за призначенням

Правопорушенням є не лише неправомірне використання ділянки (наприклад, коли на сільгоспугіддях починають видобувати гравій, глину чи інші корисні копалини без попередньої зміни виду її використання). Покаранням загрожує і заросла бур'яном половина саду, навіть якщо в іншій його частині ростуть овочі та фрукти.

Подати скаргу про нецільове використання землі в управління Росреєстру чи прокуратуру можуть сусіди чи родичі, а також представники будь-якої організації. У разі підтвердження сигналу господареві наділу дадуть півроку для усунення порушень.

Якщо ж подібне повториться, власник може бути оштрафований відповідно до Кодексу про адміністративні порушення РФ на суму:

• від 10 тис. до 50 тис. рублів - громадяни та індивідуальні підприємці;
• від 20 тис. до 500 тис. рублів - посадові особи, які відповідають за стан справ;
• від 100 тис. до 700 тис. рублів - підприємства та організації.

Якщо дії (або бездіяльність) власника завдали шкоди довкіллю, йому доведеться за рішенням суду відшкодувати його. Наприклад, знести самовільно зведену будову або сплатити за рекультивацію потерпілого ґрунтового шару.

Суд також має право прийняти рішення про вилучення у господаря-порушника ділянки та продаж його з аукціону.

Які бувають категорії земель та види дозволеного використання земельної ділянки?

В основу юридичної характеристики територій входить розподіл землі на категорії та види дозволеного використання.При цьому враховуються всі особливості ділянки для ухвалення рішення про доцільність його використання. Такий поділ земельних ділянок дає можливість державі контролювати основні ресурси країни та зменшити їх втрати.

Категорії земель – які вони бувають?

Одним із моментів визначальних державну стратегію є присвоєння певній ділянці землі категорії. Категорія землі є закріплений законодавством опис її стандартних властивостей. Надалі вона визначає, навіщо використовуватиметься та чи інша територія.

ДОВІДКА! Категорія земель та його цільове призначення є рівнозначними поняттями.

Відповідно до ст. 7 Земельного Кодексу існує сім категорій земель, до них належать:

• Населені пункти чи землі поселень;
• Землі запасу, що у резерві держави;
• Сільськогосподарські землі;
• Водний фонд, що є територією річок, ставків, морів, озер, а також землі біля них;
• Лісовий фонд, необхідний для ведення та відновлення лісового господарства;
• Землі, що використовуються для виробничих цілей, на яких розташовані різні підприємства та будівлі допоміжного призначення;
• Охоронювані території.

Кожна категорія може передбачати особливі умови використання для того, щоб зберегти всі властивості землі.

Землі населених пунктів

Ця категорія земель має спеціальне призначення, адже на ній розміщуються об'єкти інфраструктури та будівлі для мешкання людей. Землі поселень відокремлюються від інших категорій чітким кордоном і мають такі ВРІ:

• Багатоповерхова забудова, яка передбачає зведення будівель у хаотичному порядку, утворення вулиць та мікрорайонів;
• ІЖС, тобто зведення будинків до трьох поверхів;
• Відпочинкові зони, що розташовуються як на території цієї категорії, так і в їх приміській смузі;
• Землі, відведені на будівництво адміністративних будівель, які обслуговують цю територію;
• Землі передбачені для транспортних вузлів, до яких належать вокзали та аеропорти;
• Території розташування об'єктів для електропостачання;
• Водойми;
• Природні території, що охороняються, до яких належать парки, сади, пам'ятники, що мають культурну та історичну цінність;
• Сільськогосподарські землі, а також особисті підсобні господарства, що належать до них;
• Інші землі, представлені площами та простором вулиць;
• Землі зарезервовані для зони розвитку.

Сільськогосподарські

Є ділянка, основне призначення якого вирощування продукції сільського господарства. Сільськогосподарські землі мають такі види дозволеного використання:

• Зони, призначені для вирощування сільськогосподарських культур;
• Територія доріг та лісосмуг, що захищають поля;
• Ділянки під спеціалізовані будови;
• Залежні землі, які становлять території, які втратили свою виробничу та екологічну цінність.

Промислового призначення

На таких територіях розміщуються різні виробничі потужності. Цей вид земель передбачено надання необхідних ресурсів різним організаціям. Промислові землі припускають не лише зведення будівель для виробничих цілей, а й споруди для добування корисних копалин. При цьому відповідно до чинного законодавства промислові землі можуть перебувати у власності громадян країни, держави або муніципальних організацій.

Для ІЖС, городу та бізнесу за класифікатором

Відповідно до пункту 2 статті 7 Земельного кодексу Російської Федерації було розглянуто та затверджено класифікатор видів дозволеного використання землі.

Згідно з ним, територія для індивідуального житлового будівництва або городу позначена у другому розділі (коди 2.0 – 2.7). Ці цифри коду позначають, що цю землю можна використовувати для:

• Побудови малоповерхових житлових будинків з проживанням однієї сім'ї не вище трьох поверхів;
• городництва;
• Споруди різних підсобок;
• Пересувних будинків та тимчасових будівель;
• Зведення садових будинків.

Виходячи з цього, ІЖС передбачає не лише зведення будинків для проживання, а й підсобне господарство.

Земельні ділянки під бізнес перебувають у четвертому розділі класифікатора (коди 4.0 –4.9). На цій території можуть споруджуватись капітальні будівлі, призначені для виробничих цілей, торгівлі, а також складські приміщення. Наприклад, код 4.4 дозволяє споруджувати будинки для реалізації різних товарів, при цьому торгова площа має бути не більше п'яти тисяч квадратних метрів.

Види дозволеного використання за цільовим призначенням

Розподіл за цільовим призначенням видів дозволеного використання території є наслідком детального зонування землі в різних масштабах і має уточнюючий характер. Адже ділянка, що має одне цільове призначення, може належати до різних ВРІ. Дані види поділяються на:

• Умовно дозволений ВРІ: передбачає деякі доповнення чи зміни в будівлях дільниці. Його застосування є необхідністю, адже не можна створити класифікатор на кожен особливий випадок.При цьому для встановлення додаткової норми необхідно пройти довгу процедуру, яка включає узгодження та слухання;
• Допоміжний ВРІ: характерний доповненнями в інших типах використання. Це може полягати в розміщенні на території дрібних прибудов, наприклад, гаража або будь-якої допоміжної будівлі. При цьому забудовнику необхідно обов'язково мати основний вид дозволеного використання, а також цільове призначення;
• Основний ВРІ: передбачає відповідність до категорій, і визначається за допомогою класифікатора. Зміна цього виду провадиться в органах державної влади.

ВАЖЛИВО! Основні ВРІ визначаються з допомогою містобудівного регламенту.

Хто видає дозвіл у РФ: держава чи ні?

Території земель, що у державної власності чи належать суб'єктам РФ, можуть передаватися громадянам і організаціям. Порядок передачі буває платним або безкоштовним залежно від завдань використання території.

Видача дозволу відбувається під контролем Уряду РФ, яке сформувало Постанову No1244, що розкриває суть дозволу та його зміст. При отриманні документа слід аргументувати мету використання території за ст. 39.34 ЗК РФ. Даний дозвіл видається у письмовій формі та дає право на використання землі.

Як визначається дозволене використання землі?

Щоб експлуатувати землю на законних підставах, виходячи з норм і правил, слід дізнатися її вид дозволеного використання. Це можна зробити такими способами:

• Ознайомившись із правилами використання землі, а також забудовами земель поселень. У цих документах прописано, якій зоні належить ділянка, та її ВРІ;
• Запитавши дані в органах місцевого самоврядування;
• Замовивши кадастровий паспорт даної земельної ділянки, у разі відсутності ВРІ, його присвоять в органах місцевого самоврядування, виходячи з пред'явленої заяви.

Правила зонування територій

Зонування є розподілом ділянок землі на певні зони та райони, а також встановлення деяких обмежень на її застосування. Виходячи із статті 30 "Містобудівного кодексу Російської Федерації" від 29.12.2004 N 190-ФЗ правила зонування мають такі цілі:

• Зберігати природу та пам'ятки архітектури;
• Розвивати муніципальні території;
• Забезпечувати законність інтересів фізичних осіб та організацій;
• Створювати всі умови для залучення більшої кількості інвесторів на будівництво капітальних об'єктів.

У цьому правила зонування території включає:

• порядок їх застосування, а також внесення всіляких змін;
• Містобудівний регламент, а також карту містобудівного зонування.

Як можна змінити тип користування: порядок дій

Насамперед при зміні ВРІ території необхідно отримати інформацію в органах місцевого самоврядування про поточний тип користування. Зміна ВРІ землі має такий порядок дій:

• Написання заяви до органів управління;
• встановлення можливості коригування, виходячи з аналізу містобудівного плану;
• Після цього при позитивній відповіді документи направляються на розгляд;
• Проведення слухання та внесення можливих коригувань;
• Направлення протоколу до адміністрації.

Строки прийняття рішення

Розгляд заяви про зміну ВРІ земельної ділянки розглядається не більше шістдесяти днів, якщо необхідні слухання.

Коли слухання не проводяться, процедура може тривати тридцять днів.Рішення приймає голова місцевої адміністрації, причому кожен учасник вносить власні пропозиції, на підставі яких приймається подальше рішення. Відмовити у зміні ВРІ можуть:

• Якщо учасники слухання вважають зміни не раціональними;
• Якщо немає можливості внести редагування з правової точки зору;
• Якщо не було надано всі необхідні документи.

УВАГА! Після успішного розгляду заяви, власник подає пакет документів до Росреєстру, для зміни даних у кадастровому обліку.

Документи для Росреєстру:

• План межування території;
• Заява написана власником ділянки;
• Правовстановлюючий документ;
• Рішення адміністрації про зміну ВРІ.

Документи можна подати особисто під час відвідування Росреєстру або надіслати поштою, вказавши всі програми.

Які зміни набули чинності у 2018 році?

З початку 2018 року почав діяти змінений порядок розрахунку податку на землю. Нові правила розрахунку припускають зміну кадастрової вартості ділянки при зміні ВРІ.

Спочатку цей податок міг нараховуватись виключно з початку податкового періоду.

Наразі, виходячи з нового порядку розрахунку, нарахування податкової суми відбуватиметься з урахуванням кадастрової вартості, визначеної на день внесення відомостей до Росреєстру. Таким чином, частина року може вважатися за старою ціною податку, а решта місяців після зміни ВРІ за новою.

Вид дозволеного використання землі має значення при будь-якому будівництві, недотриманні цих норм тягне у себе відповідальність як штрафів. Тому дуже важливо знати тип використання території, починаючи будівництво будь-яких будівель. У разі невідповідності ВРІ з можливим будівництвом, слід звернутися до місцевих органів самоврядування для вирішення цього питання.